Осенью дольщиков ждет очередная поправка к 214-ФЗ

С 1 июля 2018 года вступил в силу очередной пакет изменений в федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Все уже привыкли, что этот закон, принятый в 2004 году, правится постоянно.

Иллюстрация Ewais/shutterstock.com

Идея вышеозначенного закона - защитить граждан. На этом пути достигнуто немало. В доме, который возводится в полном соответствии с 214-ФЗ, не может быть двойных продаж (кошмар девяностых). Он строится на землях, где можно возводить жилье соответствующего класса. У девелопера дома «в законе» есть разрешение на строительство. Зарегистрировало государство договор долевого участия (то есть подтвердило, что все законно) - может гражданин вносить деньги.

Однако от банкротства застройщиков, работающих по 214-ФЗ, защиты нет. Государство вынуждено помогать достраивать проблемные объекты. Зачастую путем дотаций - выдачей земельных участков новым застройщикам, тем, что в ответ готовы взять на себя бремя достройки.

В предыдущей серии законодательной реновации появился фонд, который за счет отчислений 1,2% с объема продаж каждого застройщика должен доводить проблемные объекты по принципу страхования. Хотя проблем старых адресов, которые не были застрахованы, такой подход не решает, но все же это шаг вперед. Идеология последнего пакета поправок - возложить больше контроля за застройщиками на банки.

Недавно на «круглом столе» «Стройка в новых законодательных реалиях. Что ждет застройщиков: рост или стагнация?» профессионалы обсудили, как действовать по новым правилам. Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал, что отказ от принципа «один застройщик - одно разрешение», который всерьез собирались ввести в прошлом году, это единственная победа лоббистов.

Что же получилось? Вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны иметь отдельные банковские счета на каждое разрешение на строительство. Счета должны быть в уполномоченных банках. Эти банки будут контролировать проведение операций, связанных со строительством. Норма вступает в силу с 1 сентября.

Задел по разрешениям на строительство, который стали создавать девелоперы впрок с 2017 года, чтобы организовать персональный переходный период и работать по старым правилам, историю со спецсчетами не затронет и от требования вести их не спасет. Также нет ясности - не увеличат ли размер отчислений в страховой фонд застройщиков на завершение проблемных объектов более чем в 5 раз: с 1,2% до 6,75%? Такую идею высказал Михаил Мень перед уходом с поста главы строительного министерства.

Председатель комитета по жилой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Панов пояснил, что есть майский указ президента - достичь к 2024 году ввода 120 млн кв. м жилья. «Не надо демонизировать закон. Рентабельность строительства в Петербурге 14%, а на Дальнем Востоке - 7%. Резерв рентабельности, как видим, не так велик, а поправки к 214-ФЗ бьют по рентабельности», - считает господин председатель.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова заметила, что к 1 сентября должны готовиться и банкиры, и их клиенты-застройщики. «Мы ждем осенней сессии Госдумы. Нам не вполне понятно применение 214-ФЗ. В его нынешнем виде он однозначно требует технических правок. Некоторые предложения закона пока читаются как не связанные между собой, - заявила эксперт. - Например, все мечтают удешевить ресурсы для ипотеки. Но если застройщик хоть на один день задержал сдачу дома - дольщик имеет право прийти и забрать все деньги».

Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева привела цифры: в I полугодии 2018-го в северной столице реализованы 2,2 млн квадратных метров жилья. Речь идет о 50 тысячах сделок - на 20% больше, чем в январе - июне 2017-го.

При этом цены на жилье за первое полугодие текущего года выросли на 3 - 5%. Это значит, что процесс пошел еще до того, как новая редакция 214-ФЗ вступила в силу. Безусловно, факторов несколько. Один из ключевых - снижение доходности депозитов из-за падения ключевой ставки Банка России. Кроме того, люди слышали, что нововведения поднимут себестоимость строительства. Граждане, твердо решившие улучшить свои жилищные условия, ждать роста цен не станут.

Ситуация непростая, согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова: «В Петербурге у застройщика есть хотя бы выбор банка-партнера. Список уполномоченных банков пока включает 58 позиций, допустим, в ближайшее время его увеличат до 70 банков, но все равно региональные банки могут быть обескровлены, они потеряют крупных надежных клиентов».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 154 (6253) от 23.08.2018 под заголовком «Закон дозреет осенью».