Осенний ценопад? Как меняется стоимость жилья в Петербурге

Потенциальные покупатели петербургского жилья, кажется, получили шанс. Месяц за месяцем они гнались за растущими ценами, и многим долго не удавалось догнать этот «поезд». Но к концу весны ситуация изменилась, а со второй половины лета жилье в городе и вовсе начало дешеветь. Пусть немного и не везде, но все‑таки. Попробуем разобраться, долго ли сохранится эта тенденция и как скажутся на рынке последние масштабные перемены в жизни нашей страны.

Осенний ценопад? Как меняется стоимость жилья в Петербурге | ФОТО Сергея Мальгавко/ТАСС

ФОТО Сергея Мальгавко/ТАСС

Кошельки дошли до предела

Если смотреть глубже, тенденцию к снижению цен пока сильной не назовешь. Упали в цене не все квартиры, а лишь обжитые, на вторичке, причем не сильно и не повсеместно, особенно обвалились «хрущевки», которые то готовят к принудительной реконструкции, то оставляют в покое.

Что до самого снижения, то, как говорят эксперты, к этому все шло. Тут они единодушны, но в своих прогнозах не сходятся. Ценовой пузырь готов лопнуть, считают одни в ожидании более значимого ценопада, а другие призывают набраться терпения: мол, это случится не так скоро и еще неизвестно, случится ли вовсе.

Вспомним, что прежде происходило на рынке жилья в последнее время. В первые три месяца этого года в Петербурге даже на ценовом пике было зафиксировано рекордное количество сделок. Особенно урожайным оказался март, когда люди в условиях обвала курса рубля стремились вместо денег получить более надежные активы, причем сделать это по еще неплохим ипотечным ставкам. Но, после того как ЦБ поднял ключевую ставку до 20 %, следом выросли и ставки по ипотеке и рынок резко просел.

Поддерживала его только льготная ипотека, однако она распространяется, как известно, лишь на новостройки — и вполне логично, что они продолжали дорожать, в то время как вторичка «встала». Но к лету и в новостройках цены, похоже, достигли пиковых для кошельков большинства горожан значений.

К середине нынешнего года, по данным консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, средняя цена жилого «квадрата» в массовой застройке поднялась в нашем городе до 233 тыс. рублей, а в растущих пригородных жилмассивах — до 159 тыс. рублей. Это на 10 – 22 % (в зависимости от локации) выше цен, сложившихся на конец 2021‑го. А по сравнению с концом июля того же года ценовая планка поднялась на 30 – 40 %.

На сегодня петербургское жилье экономкласса и бизнес-хоромы прибавили в цене на 21 %, если сравнить с сентябрем 2021‑го, а «элитка» и комфорт-класс — на 24 %. При этом средняя площадь проданных в новостройках квартир к середине 2022‑го сократилась на шесть «квадратов» — до 39 кв. метров. То есть тренд на покупку квартир меньшей площади в новых домах только усилился…

Итак, летние цены «угомонились», а что произошло к началу осени? Снижение спроса на первичном рынке стало так ощутимо, что застройщики удвоили усилия, стараясь привлечь покупателей (путем скидок, акций, спецпредложений) к своим совсем недешевым квартирам.

На вторичном же рынке средняя стоимость жилья снизилась по сравнению с августом на 0,9 % — до 205,2 тыс. рублей за квадрат. Тогда как в целом по России она выросла на 0,4 %, а в некоторых крупных городах (Красноярск, Пермь, Челябинск) — и вовсе на 1,5 – 2 %. Таковы данные одной из ведущих аналитических служб.

Квартиры «выходят из отпуска»

Вместе с тем ни ажиотажа, ни резкого охлаждения интереса со стороны покупателей происходящее не вызвало. Все идет своим чередом, уверяют специалисты, и восстановление спроса на жилье может произойти даже раньше, чем будущие новоселы дождутся улучшения условий по ипотечным программам.

Так, довольно сдержанны в своих оценках сотрудники консалтингового центра «Петербургская недвижимость» («ПН»). Дескать, цыплят по осени считают. Продажи жилья оживают обычно с наступлением холодов: одни горожане возвращаются из отпусков, другие покидают свои дачи. Приезжают покупатели из других регионов (их доля, составлявшая в начале года 36 %, выросла к августу до 46 %). А новостроек в Петербурге немало.

В активной стадии строительства сегодня находится в нашем городе более 1,4 млн кв. метров жилья, которое пополнит рынок до конца этого года. Переходящих же объектов, сдаваемых в 2023‑м, того больше — свыше 2,6 млн кв. метров. Стало быть, годовое задание по вводу домов в новостройках застройщики точно выполнят: с начала года в Петербурге сдано уже 2,1 млн «квадратов» (без учета индивидуального жилья), а в Ленобласти с учетом ИЖС — около 27 млн кв. метров. Квартиры на любой вкус: берите, что приглянулось, ипотека вам в руки…

«В конце весны и летом спрос на первичном рынке всерьез поддержала льготная ипотека, особенно программы, которые субсидируют застройщики и банки, — отмечает Ольга Трошева, руководитель «ПН». — Благодаря сниженным ипотечным ставкам покупателям сегодня доступен комфортный ипотечный платеж. А потому доля ипотечных сделок достигла в августе рекордного показателя — 89 %. В конце лета — начале осени крупные игроки начали выводить на продажу новые жилые комплексы и оживились инвестиционные сделки».

Минувшим летом рынок жилья в Петербурге пополнился за счет новых проектов. Так что «уровень предложения у нас соответствует традиционному объему пополнения рынка — около 300 – 350 тыс. кв. мет­ров ежемесячно и порядка 1 млн жилых «квадратов» за квартал». А динамика цен в массовом секторе за восемь месяцев 2023‑го по сравнению с соседями схожая: плюс 17,4 % в Ленобласти — плюс 18 %  (данные «ПН»).

Это массмаркет — жилье для средних слоев населения. В других сегментах рынка цены повыше: бизнес-класс подорожал в среднем до 342,5 тыс. рублей за «квадрат», а элитное жилье — почти до полумиллиона (492,4 тыс. рублей). Цены там выросли, соответственно, на 13,6 и 12,2 %. До конца года стоит ожидать небольшую ценовую динамику на питерском рынке недвижимости: плюс 3 – 5 % за квартал, считают специалисты из Knight Frank.

Прогноз дело тонкое…

Начнет ли остывать перегретый в ковидные времена рынок недвижимос­ти? Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский в этом сомневается.

«Рынок новостроек мало изменился, — отмечает он. — В сентяб­ре застройщики вновь, как по коман­де, повысили стоимость своих квартир, на которые и раньше очередей не было. Это по всей России, не только у нас. В пандемию они ссылались на подорожавшие стройматериалы, потом на подешевевший относительно доллара рубль. Но сейчас вздувать цены нет оснований, это чисто маркетинговый ход: покупай жилье сегодня — завтра будет дороже. Недвижимости, мол, свойственно всегда дорожать, хотя это не так».

Привлекая покупателей, застройщики прибегают к так называемой субсидированной ипотеке (когда жилье покупают по завышенной цене благодаря привлекательной банковской ставке по кредиту, а застройщик компенсирует деньги банку). Эта практика, кстати, вызывает все большее недовольство Центробанка, который даже стремится запретить ее законодательно — ведь на самом деле вся эта субсидия закладывается в цены. В любом случае ни эта хитрость, ни «заманушные» скидки в последнее время особенно не помогают.

«Количество сделок, оформленных в Петербурге с мая по август, сопоставимо с показателями за тот же период 20‑летней давности — вот как рынок упал. Хотя в августе они пошли в рост, да и по итогам года картина будет веселее: вспомним нынешний апрель, рекордный по числу сделок. Такие всплески нивелируют спады», — рассуждает Щегельский.

Почему же держатся явно завышенные цены на жилье? По его мнению, отчасти виной тому замкнутый круг. Рынок где‑то на 80 % состоит из встречных покупок, а поскольку никто не рвется снижать цены, цепочки продаж стоят без движения: многие ждут, кто первым решится это сделать.

«Покупателей, занявших выжидательную позицию, особенно с наличными в кармане, можно понять, — продолжает эксперт. — Куда им торопиться? Они терпеливо следят за ситуацией. Другие готовы взять ипотеку, невзирая на ипотечную ставку: в условиях кризиса это второстепенный фактор, главное, сохранить доход. По той же причине вторичка, где разброс цен выше, для многих ныне предпочтительнее новой квартиры, где риски вложений более высоки».

При этом ипотечные ставки перестали играть главную роль. Дальневосточная ипотека — 2 % годовых, ниже некуда, но и там уменьшилось число сделок по жилью. И мало людей, готовых снять свои сбережения с открытых депозитов. Большинство из них держат на счетах до 1 млн руб­лей, а на рынок жилья с такой суммой не пойдешь, поясняет Щегельский.

Если вторичное жилье будет падать в цене, то и застройщикам придется снижать цены, делает он вывод. Льготная ипотека, по его мнению, охватывает незначительный круг людей от общего числа желающих улучшить свои жилищные условия. По официальным данным, в июле ипотечных кредитов в России было выдано на 40 % меньше, чем за тот же месяц год назад.

«Словом, рынок замер, ожидая, кто кого пересидит: покупатели застройщиков или наоборот, — резюмирует аналитик. — И мне кажется, вторые сдадутся быстрее: строители, нуждающиеся в притоке денег, станут сговорчивее. В любом случае предпосылок для ощутимого, как раньше, удорожания жилья я не вижу».

Понятно, что из такого режима ожидания и неустойчивого равновесия рынок может вывести любое важное событие, которым вполне могут стать последние изменения в стране. По идее, частичная мобилизация должна привести к сокращению спроса, а значит, и снижению цен. С другой стороны, в условиях нестабильности, особенно если она коснется валютных курсов, люди склонны вкладываться в такие надежные активы, как недвижимость. В любом случае рынок изменится, а как именно — увидим в скором будущем.


#жилье #недвижимость

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 179 (7262) от 26.09.2022 под заголовком «Осенний ценопад?».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.