Наталья Орлова

Страна и мир 04 апреля 2023

Чуть-чуть хостел хостелом не считается. Конституционный суд разобрался с краткосрочным наймом жилья

13 февраля газета опубликовала материал «Кодекс против Конституции» о начатой в Конституционном суде проверке на соответствие Основному Закону страны части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ.

По неполным данным, в жилых домах Петербурга работают более 400 хостелов./ФОТО Сергея МАЛЬГАВКО/ТАСС

Заявителем был индивидуальный предприниматель из Пскова. Способом получения дохода для него была кратковременная (нередко посуточная) сдача в аренду собственного жилья. Он был должным образом зарегист­рирован как предприниматель и платил налоги. А вот его соседи оказались крайне недовольны его бизнесом, так как постояльцы нередко устраивали ночные «шурум-бурумы».

Статья по теме:

В апреле сезон подбора загородного пристанища для летнего отдыха входит в активную фазу

Обеспокоенные граждане пошли в районный суд. И выиграли. Основания, давшие возможность принять такое решение: съемная квартира не была переведена в нежилой фонд и не имела отдельного входа, а стало быть, открывать в ней заведение гостинично-хос­тельного типа было непозволительно.

Бизнесмен воспротивился, пошел дальше по судебной лестнице, но так ничего и не добился. Все инстанции сказали ему «нет». И он дошел до Конституционного суда в надежде доказать, что  запрет на сдачу своей квартиры внаем противоречит статье 35 Конституции, которая гарантирует «святость» частной собственности, ибо гражданин может ею владеть, распоряжаться, продавать и оставлять в наследство. По мнению псковского предпринимателя, то, что разрешает (вроде бы) Конституция, не разрешает Жилищный кодекс. Как быть?

Вот и продолжение истории. Конституционный суд ответил на вопрос предпринимателя и… признал часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ не противоречащей Конституции. Однако тут же, по сути, разрешил предпринимателю заниматься арендным бизнесом, подчеркнув, что оспариваемая статья не запрещает краткосрочную (на срок от одних до нескольких суток) возмездную сдачу собственного жилья.

Формулировка принятого судом постановления, увы, не сулит ничего хорошего тем домовым активистам, которые борются с «посуточными» постояльцами. Суд определил, что краткосрочную сдачу собственного жилья следует воспринимать (далее цитата) «без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь при наличии отдельных формальных признаков оказания гостиничных услуг (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер такой деятельности и др.)». Иными словами, тот факт, что подобная деятельность слегка напоминает гостиничный бизнес, не означает, что это он самый и есть.

Что касается неудобств, которые, возможно, испытывают постоянные жители дома, суд отметил, что неприемлемыми можно счесть неудобства, «существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения, и если это не влечет очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме».

К сожалению, формулировка достаточно размытая, чтобы иметь возможность точно оценить, имеют ли место обычные или не­обычные неудобства и очевидно или нет повысилась интенсивность эксплуатации мест общего пользования. Если в доме постоянно проживает парочка семей, устраивающих шумные ночные посиделки, означает ли это, что и у постояльцев есть право так себя вести?

Тяжесть оценки Конституционный суд возложил на иные судебные инстанции, подчеркнув, что решения надлежит принимать индивидуально по каждому случаю, исходя из конкретных обстоятельств. Таким образом, соседям, страдающим от краткосрочных постояльцев, прежде чем обращаться в райсуд, следует собрать доказательства превышения «обычного уровня» и «интенсивности эксплуатации». Как это сделать? Ведь все перечисленное — сугубо субъективные вещи. Возможно, ясность появится в результате накопленной судебной практики.

Гораздо более определенно Конституционный суд высказался по поводу материальных вещей, которые нередко сопровождают предпринимательство на найме. Это различного рода переустройства в жилище, когда трехкомнатная, к примеру, квартира превращается в девятикомнатный хостел с туалетом в каждом закутке. Вот оно — объективно определяемое, фиксируемое и актируемое увеличение интенсивности эксплуатации. Именно на этом поле легче всего работать законодательству, оперируя цифрами, фактами и нормативами.

Конституционный суд лишь уточнил те положения, которые издавна присутствуют не только в Жилищном кодексе, но и в своде строительных нормативов и правил. Кратко говоря, если уж по проекту в квартире должен быть один стояк канализации и один унитаз, стало быть, нельзя отягчать трубу двумя/тремя/четырьмя унитазами.

В постановлении суда сказано, что собственник жилья, которое он собирается сдать внаем, не может устанавливать в нем оборудование, «которое позволяет одновременно предоставлять его (жилье) значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании». Признаться, тоже немного размыто. Что означает «при обычном проживании», каждый определяет в силу своего жизненного опыта. Суд, очевидно, постеснялся применить более четкую формулировку. К примеру, указать социальный норматив квад­ратных метров на человека.

Надо отметить, что именно установку дополнительного сверхнормативного оборудования суд назвал основным показателем того, что тот или иной предприниматель занимается гостиничным бизнесом. Хотя есть и другие основания признать факт существования гостиницы. Самое внятное из них таково: если собственник сдает несколько своих квартир в одном доме. Ну а если речь заходит о гостинице, то, следовательно, надлежит говорить о получении разнообразных разрешений, согласований, необходимости обустраивать отдельный вход, переводить помещение в статус нежилого (то есть переходить на иные коммунальные тарифы)… И, разумеется, иным будет налогообложение.

В итоге: псковского предпринимателя, очевидно, можно считать победителем в данном судебном процессе (если, конечно, он не сдавал свою квартиру под увеселительные мероприятия). Это в частности. А в целом Конституционный суд постановил, что федеральному законодателю все же надлежит «комплексно урегулировать особенности краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения». При этом обеспечить баланс интересов собственников сдаваемых помещений, их постояльцев и постоянных обитателей дома, а также учесть особенности правил крат­косрочного найма жилья для туристических или курортных населенных пунктов.

Способны ли Госдума и законодательные собрания регионов выработать внятные правила, которые они не могут сформулировать уже несколько десятилетий?

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 59 (7388) от 04.04.2023 под заголовком «Чуть-чуть хостел хостелом не считается ».