«Долевке» дали три года
Президент России Владимир Путин поручил правительству РФ совместно с Банком России и Агентством ипотечного жилищного кредитования утвердить к 15 декабря 2017 года план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и другими более безопасными формами финансирования. Речь идет об отмене «долевки» - самого рискованного для россиян способа приобрести свои собственные «метры». Эта радикальная мера поможет защитить покупателей жилья от обмана.
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Век экспериментов
Жилье в России больше, чем просто недвижимость. Последняя во всем мире является товаром, в нашей же стране отношение к «метрам» особое. Большинство россиян под квартирой понимают именно собственность, защищенную законом. Прыгать из одной арендованной площади на схожую, но в районе получше, у нас не принято. Хотя бы потому, что к собственному жилью привязаны такие атрибуты нашей жизни, как прописка (она никуда, по сути, не делась), социальные услуги (места в школы и детсады и пр.). Вот почему любые изменения в сфере жилищного строительства вызывают у каждого живой интерес. Особенно когда речь заходит о возможности отмены долевого строительства жилья.
Долевое строительство, когда граждане покупают квартиры в еще не построенных домах, в определенном смысле является отечественным ноу-хау. Нечто подобное практикуется в ряде государств Восточной Европы и Латинской Америки. Страны с развитым банковским сектором и давно устоявшимися правилами игры в «долевку» не играют: там либо продают уже готовые квартиры, либо граждане вступают в жилищный кооператив. Тот определяет фирму-застройщика, а надзорные органы тщательно следят за исполнением контракта.
Но это у них. А у нас - реалии молодого капитализма, когда недобросовестным застройщикам проще собрать деньги с граждан, а потом исчезнуть. В этом случае в проигрыше и обманутые дольщики, и государство, которое не уследило за мошенниками. Если же дома введут в строй, то счастливые новоселы получат солидный выигрыш в деньгах по сравнению с покупкой такой же, но готовой квартиры.
Необходимо отметить, что эксперименты в массовом жилищном строительстве (о частном секторе речь не идет) начались задолго до развала СССР. Изначально все многоквартирные дома строило государство. Потом к этому нелегкому делу подключили ведомства и предприятия, которым Госплан выделял материальные и денежные лимиты на жилые дома.
Уже в конце 1950-х активно стало развиваться кооперативное строительство - при немалой поддержке и государства, и предприятий, сотрудники которых могли улучшить жилищные условия гораздо быстрее, чем стоя в очереди. Наконец, уже в годы перестройки родилась самая, казалось бы, привлекательная схема - Молодежные жилищные комплексы (МЖК), члены которых отрабатывали на стройке - кто каменщиком, кто маляром.
В наши дни у покупателя жилья появился выбор: взять кредит в банке и купить на него готовые «апартаменты», вступить в тот же ЖСК или стать дольщиком. Благо в 2004-м вышел 214-й федеральный закон, призванный защитить их права. Он, безусловно, сыграл положительную роль в становлении цивилизованного рынка жилой недвижимости. До его появления на рынке бесконтрольно работал ряд мелких фирм. Какие-то из них разорялись, бросая объекты. Какие-то вели себя еще хуже: продавали одну и ту же строящуюся квартиру двум, а то и трем семьям.
Иногда часть строящегося дома принадлежала застройщику, часть - фирме-партнеру, поставщику стройматериалов. Если последняя не выполняла обязательств в полном объеме, договор расторгался. А квартиры-то подрядчиком уже проданы, застройщик же считал, что права на них возвращаются ему и привлекал своих дольщиков. «Двойники» потом обивали пороги судов.
Четкая регистрация прав на будущую недвижимость государством сняла проблему «двойников». Но от банкротства строительной фирмы 214-ФЗ не защищал. Что же делать с остающимися недостроенными домами? Была идея (и она получила законодательное подкрепление) отдавать права на них самим покупателям. Пусть образуют жилищно-строительные кооперативы, доводят объекты до ума. Идея красивая, одна беда: если дом готов, например, на 60%, откуда взять 40% на достройку? В 1990-е годы в подобной ситуации не церемонились - возвращали вложенное без индексаций или предлагали брать вместо «трешки» «двушку», а то и «однушку».
Что такое хорошо и что такое плохо
В последние годы активным игроком «долевки» вынуждено было стать государство. Власти начали подбирать вместо «плохих» застройщиков «хороших» - берущихся все завершить без доплат. Правда, «хорошие» - тоже коммерческие фирмы, а не благотворительные организации. За помощь они требуют земельные участки для застройки с целью получения дохода или разрешений построить на уже имеющихся у них наделах дома повыше, допустим 16 этажей вместо 9...
Выходит, поддержка жертв недобросовестных застройщиков идет все равно за счет бюджета, только не в денежной, а в натуральной форме. Это не очень справедливо, особенно с учетом того, что в отдельных проектах до трети квартир покупается людьми, у которых уже есть жилье. Дольщиками они становятся с целью получения дохода: от сдачи в аренду или перепродажи квартир, которые в готовом доме стоят процентов на двадцать дороже, чем на стадии котлована.
В нынешней редакции закона поэтапно вводятся две идеи: строить могут только крупные фирмы, располагающие достаточным собственным капиталом - 10% от стоимости строительства (а не каждое юрлицо с уставным капиталом 10 тысяч рублей), за счет отчислений с застройщиков образуется компенсационный фонд, который и будет финансировать завершение проблемных объектов. Размер взноса - 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Дополняется это менее значимыми новациями вроде принципа «одна компания - один проект».
Защита от обмана
Что же будет означать отказ от долевого строительства? Речь идет о переходе к проектному финансированию, когда деньги под проект дают банки. Не бесплатно, естественно, а в кредит. Строительные компании завершают дом, выставляют квартиры на продажу, а после реализации жилья гасят кредит. И никаких дольщиков в принципе не надо, все как «на Западе».
Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский на саммите «Надежный застройщик» поддержал президентскую идею: «Мы должны переходить от «долевки» к проектному финансированию. Тем самым мы сможем убрать проблему обманутых дольщиков».
По словам Барановского, сегодня Петербург уже активно использует схему банковского сопровождения на стройках объектов по госзаказу. Предполагается распространять такой формат и на коммерческие стройки. Чиновник также добавил, что сейчас в городе долевым строительством занимается 207 организаций. С гражданами заключено более 110 тысяч договоров долевого участия.
Читайте также по теме ранее:
Комментарии