Главная городская газета

«Долевке» дали три года

Каждый день
свежий pdf-номер газеты
в Вашей почте

Бесплатно
Свежие материалы Недвижимость

«Квадраты» потерь

Территорию бывшего завода «Вагонмаш», что близ Московского проспекта в районе улицы Глеба Успенского, застроили жилыми домами. При этом были снесены старинные постройки. Читать полностью

Южному выдали план

Утверждена планировка первых кварталов города-спутника Южный. Как мы уже рассказывали, новостройки увеличат и без того немалую нагрузку на Киевское шоссе. Читать полностью

ЮБК благоустроят

ЮБК - это не про Крым. Это южный берег Крестовского. К маю нынешнего года должны восстановить и благоустроить эту часть острова, нарушенную некоторыми объектами предпринимательства. Читать полностью

Фундамент на Песках

В августе 2017 года в нашей газете был опубликован материал «Покаяние на перекрестке» - о судьбе храма Рождества Христова. Рождественские дни - самое время, чтобы узнать, что сделано. Читать полностью

Торговцы оставили зодчих на нуле

Профессионалы рынка коммерческой недвижимости и архитекторы подвели итоги 2017 года на традиционной встрече RE4 Forum. Читать полностью

Телега дала задний ход?

Контракт на разборку старинных зданий на Тележной улице собираются расторгнуть. Читать полностью
«Долевке» дали три года | ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Президент России Владимир Путин поручил правительству РФ совместно с Банком России и Агентством ипотечного жилищного кредитования утвердить к 15 декабря 2017 года план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и другими более безопасными формами финансирования. Речь идет об отмене «долевки» - самого рискованного для россиян способа приобрести свои собственные «метры». Эта радикальная мера поможет защитить покупателей жилья от обмана.

Век экспериментов

Жилье в России больше, чем просто недвижимость. Последняя во всем мире является товаром, в нашей же стране отношение к «метрам» особое. Большинство россиян под квартирой понимают именно собственность, защищенную законом. Прыгать из одной арендованной площади на схожую, но в районе получше, у нас не принято. Хотя бы потому, что к собственному жилью привязаны такие атрибуты нашей жизни, как прописка (она никуда, по сути, не делась), социальные услуги (места в школы и детсады и пр.). Вот почему любые изменения в сфере жилищного строительства вызывают у каждого живой интерес. Особенно когда речь заходит о возможности отмены долевого строительства жилья.

Долевое строительство, когда граждане покупают квартиры в еще не построенных домах, в определенном смысле является отечественным ноу-хау. Нечто подобное практикуется в ряде государств Восточной Европы и Латинской Америки. Страны с развитым банковским сектором и давно устоявшимися правилами игры в «долевку» не играют: там либо продают уже готовые квартиры, либо граждане вступают в жилищный кооператив. Тот определяет фирму-застройщика, а надзорные органы тщательно следят за исполнением контракта.

Но это у них. А у нас - реалии молодого капитализма, когда недобросовестным застройщикам проще собрать деньги с граждан, а потом исчезнуть. В этом случае в проигрыше и обманутые дольщики, и государство, которое не уследило за мошенниками. Если же дома введут в строй, то счастливые новоселы получат солидный выигрыш в деньгах по сравнению с покупкой такой же, но готовой квартиры.

Необходимо отметить, что эксперименты в массовом жилищном строительстве (о частном секторе речь не идет) начались задолго до развала СССР. Изначально все многоквартирные дома строило государство. Потом к этому нелегкому делу подключили ведомства и предприятия, которым Госплан выделял материальные и денежные лимиты на жилые дома.

Уже в конце 1950-х активно стало развиваться кооперативное строительство - при немалой поддержке и государства, и предприятий, сотрудники которых могли улучшить жилищные условия гораздо быстрее, чем стоя в очереди. Наконец, уже в годы перестройки родилась самая, казалось бы, привлекательная схема - Молодежные жилищные комплексы (МЖК), члены которых отрабатывали на стройке - кто каменщиком, кто маляром.

В наши дни у покупателя жилья появился выбор: взять кредит в банке и купить на него готовые «апартаменты», вступить в тот же ЖСК или стать дольщиком. Благо в 2004-м вышел 214-й федеральный закон, призванный защитить их права. Он, безусловно, сыграл положительную роль в становлении цивилизованного рынка жилой недвижимости. До его появления на рынке бесконтрольно работал ряд мелких фирм. Какие-то из них разорялись, бросая объекты. Какие-то вели себя еще хуже: продавали одну и ту же строящуюся квартиру двум, а то и трем семьям.

Иногда часть строящегося дома принадлежала застройщику, часть - фирме-партнеру, поставщику стройматериалов. Если последняя не выполняла обязательств в полном объеме, договор расторгался. А квартиры-то подрядчиком уже проданы, застройщик же считал, что права на них возвращаются ему и привлекал своих дольщиков. «Двойники» потом обивали пороги судов.

Четкая регистрация прав на будущую недвижимость государством сняла проблему «двойников». Но от банкротства строительной фирмы 214-ФЗ не защищал. Что же делать с остающимися недостроенными домами? Была идея (и она получила законодательное подкрепление) отдавать права на них самим покупателям. Пусть образуют жилищно-строительные кооперативы, доводят объекты до ума. Идея красивая, одна беда: если дом готов, например, на 60%, откуда взять 40% на достройку? В 1990-е годы в подобной ситуации не церемонились - возвращали вложенное без индексаций или предлагали брать вместо «трешки» «двушку», а то и «однушку».

Что такое хорошо и что такое плохо

В последние годы активным игроком «долевки» вынуждено было стать государство. Власти начали подбирать вместо «плохих» застройщиков «хороших» - берущихся все завершить без доплат. Правда, «хорошие» - тоже коммерческие фирмы, а не благотворительные организации. За помощь они требуют земельные участки для застройки с целью получения дохода или разрешений построить на уже имеющихся у них наделах дома повыше, допустим 16 этажей вместо 9...

Выходит, поддержка жертв недобросовестных застройщиков идет все равно за счет бюджета, только не в денежной, а в натуральной форме. Это не очень справедливо, особенно с учетом того, что в отдельных проектах до трети квартир покупается людьми, у которых уже есть жилье. Дольщиками они становятся с целью получения дохода: от сдачи в аренду или перепродажи квартир, которые в готовом доме стоят процентов на двадцать дороже, чем на стадии котлована.

В нынешней редакции закона поэтапно вводятся две идеи: строить могут только крупные фирмы, располагающие достаточным собственным капиталом - 10% от стоимости строительства (а не каждое юрлицо с уставным капиталом 10 тысяч рублей), за счет отчислений с застройщиков образуется компенсационный фонд, который и будет финансировать завершение проблемных объектов. Размер взноса - 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Дополняется это менее значимыми новациями вроде принципа «одна компания - один проект».

Защита от обмана

Что же будет означать отказ от долевого строительства? Речь идет о переходе к проектному финансированию, когда деньги под проект дают банки. Не бесплатно, естественно, а в кредит. Строительные компании завершают дом, выставляют квартиры на продажу, а после реализации жилья гасят кредит. И никаких дольщиков в принципе не надо, все как «на Западе».

Заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский на саммите «Надежный застройщик» поддержал президентскую идею: «Мы должны переходить от «долевки» к проектному финансированию. Тем самым мы сможем убрать проблему обманутых дольщиков».

По словам Барановского, сегодня Петербург уже активно использует схему банковского сопровождения на стройках объектов по госзаказу. Предполагается распространять такой формат и на коммерческие стройки. Чиновник также добавил, что сейчас в городе долевым строительством занимается 207 организаций. С гражданами заключено более 110 тысяч договоров долевого участия.

Читайте также по теме ранее:

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в наших группах ВКонтакте и Facebook