ЖСК до тюрьмы доведет?
Запретить ЖСК и долевое строительство (ДДУ), сажать в тюрьму их нерадивых инициаторов, отменить саморегулируемые организации (СРО) и ввести жесткую систему государственной стандартизации и лицензирования... Таков далеко не полный перечень революционных новаций, предложенных некоторыми участниками VI всероссийской научно-практической конференции «Саморегулирование в строительном комплексе», прошедшей в Петербурге.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
Неправильные «пчелы»
Революционный пыл, как водится, быстро иссяк, и участники форума вернулись с небес на землю. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Николай Кутьин напомнил, что буквально в эти дни Министерство строительства и ЖКХ РФ готовит новую стратегию развития отрасли и СРО должны участвовать в этом процессе. В марте 2016 года по такой же теме пройдет заседание Государственного совета, и нынешняя конференция – один из этапов подготовки к нему. По мнению Кутьина, главная задача – выработать четкие механизмы по разрыву отношений государственных органов с нерадивыми подрядчиками.
В прошлом году строители сдали 80 млн кв. м жилья – это ударные показатели. И немалую роль в их достижение внесли бюджетные программы по расселению ветхого и аварийного жилья. Но тот же Кутьин признал: бывает, что новые дома для переселенцев строятся так плохо, что буквально сразу же нуждаются в капитальном ремонте.
По его мнению, виноваты в этом кадры – с 2003 года в стройбизнес за легкими деньгами потянулись ушлые дельцы, не имевшие ни опыта, ни профессионального образования. Низкое качество новостроек – это еще и вина заказчиков (в том числе государственных), которые слабо следили за своими подрядчиками.
Директор департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин пояснил, что надо вернуть доверие граждан к строительному рынку. Россияне опять понесли деньги на депозиты в коммерческие банки. Надо, чтобы часть этих средств инвестировалась в покупку нового жилья.
Что для этого сделано? Маленький, но нужный шаг – распространение страховой защиты для договоров долевого участия, если разрешение на строительство дома получено до 1 января 2014 года. По закону, такая защита (или альтернативные ее варианты – через общество взаимного страхования либо банковскую гарантию) в этом случае не требуется. Но если застройщик обращается за продлением действия разрешения на строительство, то оно выдается уже по современным, более строгим правилам.
Еще одно далеко не революционное решение – внедрение большей информационной открытости. Потенциальный дольщик должен на сайте застройщика получить максимум сведений, причем не только по конкретному проекту, но и о реноме фирмы: объемы сданных ею домов, были ли по ним случаи, когда компания не укладывалась в сроки, а потому обращалась за продлением документов и т. д.
Банки тянут на себя
В Минстрое считают, что нужно ускорить процедуру передачи проблемных объектов (в первую очередь жилых) у фирм, находящихся в банкротном или предбанкротном состоянии. Сейчас только такие процедуры занимают около полутора лет. Долгострои все это время не просто стоят, а разрушаются.
Обычно такие долгострои – «фирменный продукт» объектов, возводимых в порядке долевого строительства. Девелопер собирает первые деньги (на стадии свай, когда «квадраты» самые дешевые), а потом не может добрать недостающую сумму. Банковские кредиты теперь не в помощь (слишком дороги), а дешевого заемного капитала на внешнем рынке не взять. Именно поэтому некоторые игроки строительного рынка и банкиры ратуют за отказ от «долевки» и переход к системе банковских гарантий.
Никита Стасишин против отказа от долевого строительства и полного перехода к банковскому финансированию возведения жилья. Его поддержал министр строительства РФ Михаил Мень: «В банках просто нет людей, чтобы квалифицированно охватить строительную сферу. Работать в ней реально по силам только трем банкам». Чиновник даже назвал их: Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк. Но кадров при резком увеличении объемов работ не хватит даже у них.
«Банковское финансирование стоит денег, и квартиры подорожают», – озвучил главный аргумент против резкого отказа от «долевки» Михаил Мень. Он придумал и «пряник»: распространить государственную программу субсидирования ипотеки на вторичный жилищный рынок. В настоящее время она действует только для первичного рынка новостроек, а ведь российские семьи, как правило, приобретают новые квартиры, продавая старые. В этом случае деньги, выделенные на вторичный рынок жилья, все равно дойдут и до первичного. Государство, судя по всему, к этой схеме склоняется.
«90% проблемных объектов строились по схеме ЖСК или предварительных договоров, – продолжил спор Стасишин. – Если вас на вокзале обобрала цыганка, вы же не идете в РЖД жаловаться. Поэтому выход – в запрете жилищно-строительных кооперативов вплоть до уголовной ответственности!»
Вот так и представилось, как в Уголовный кодекс вводят новую статью «организация ЖСК»... Это даже пострашнее, чем отмена долевого строительства.
«Как это понимать? – вступил в спор президент Российского союза строителей бывший петербургский губернатор Владимир Яковлев. – ЖСК работали и при СССР, а в нынешнюю эпоху такая форма вдруг не соответствует?» Стасишин пояснил, что считает недопустимым деятельность лишь тех ЖСК, которые подконтрольны застройщикам. А «правильные» ЖСК должны занять достойное место на рынке.
Строительные фирмы рассматривали ЖСК как законную альтернативу ДДУ. Другие пути обхода долевого строительства – предварительные договоры, вексели – нелегитимны. Хотя в некоторых долгостроях, начатых много лет назад по старым законам, они до сих пор встречаются. При этом ЖСК накладывает минимум ответственности на застройщиков, например, при несоблюдении сроков работ. Самое же неприятное – двойные продажи квартир в кооперативах. Впрочем, сейчас государство взялось за дело, чтобы степень защиты пайщиков в ЖСК приблизить к таковой у участников долевого строительства.
Ветошь для старта
Владимир Яковлев отметил, что строительная отрасль остается одним из локомотивов экономики. Несмотря на кризисные явления, она росла в 2014 году, а в нынешнем дает прибавку на 7% по отношению к прошлогодним объемам. «Однако спад объемов строительства уже отмечен в ряде ключевых регионов – Московской области, Петербурге, Татарстане, – предупредил он. – Смежники, производители стройматериалов снижают выпуск. В этом году выпуск цемента упал на 5%, стекла – на 20%».
Еще один настораживающий факт: в Московской области в 2015-м не начат ни один проект комплексного освоения территорий. В целом по стране, несмотря на программу господдержки, граждане стали реже брать ипотеку. В прошлом году ее объем достиг 1,7 трлн руб., а в этом будет вдвое ниже. Главной проблемой строительного рынка Яковлев считает падение покупательской способности населения. Реальная зарплата среднестатистического россиянина снижается, и люди опасаются брать длинные и большие кредиты.
Помощник полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин привел такую статистику по округу: в первом полугодии 2015 г. введено 6,5 млн кв. м объектов всех видов (из них 4 миллиона «квадратов» – жилье). По квартирам сохраняется темп прироста 26% (такой же, как и год назад), что объясняется реализацией указа президента о ликвидации ветхого и аварийного жилья.
По мнению Зимина, надо усилить госконтроль в строительстве, но не разрушать систему СРО, построенных по демократичному принципу. Можно вернуться к государственным лицензиям, но на добровольной основе.
Депутат Государственной думы, член Комитета по земельным отношениям и строительству Святослав Сокол сказал, что законодатель видит проблемные точки: «У нас нет отдельного закона о строительном подряде, есть правовые пробелы в малоэтажном строительстве, не решена проблема обманутых дольщиков...». Интересно, когда же парламентарии перейдут от признаний к написанию и принятию отраслевых законов?
Федеральные дольщики
Проблема обманутых дольщиков – любимая тема выступлений депутатов. Как тут не вспомнить о трудностях группы компаний «СУ-155», вылившихся в проблему федерального масштаба. У компании 36 тысяч дольщиков в различных регионах. Каждый десятый дольщик – у петербургской «дочки» холдинга компании «РосСтрой», ведущей проект в Каменке.
Сергей Зимин считает, что нынешние механизмы контроля государства за долевым строительством недостаточны. Тем не менее каждый раз, когда лопается застройщик, дольщики выходят на митинги, начинают голодовки, утверждая, что раз такой контроль в принципе есть, то, значит, государство должно покрыть обязательства частной компании.
По закону, государство по долгам частной структуры (не только по денежным, но и натуральным – в виде квартир) не отвечает. Но попробуйте это объяснить людям, которые рискуют остаться на улице. Сухие правовые аргументы бессильны, когда на ТВ в передачах о несчастных дольщиках показывают заплаканные глаза детей и стариков...
Именно поэтому власти регионов идут на косвенное субсидирование завершения проблемных недостроев. Ищут компании, которые возьмутся завершить их, а те взамен приобретают льготы – через получение, например, земельных участков. Подобная практика не очень честная и справедливая по отношению к общей массе налогоплательщиков. Дольщики ответственных компаний фактически оплачивают дом свой и «того парня».
Зимин видит решение в разделении долевого строительства на обычное и гарантированное государством. Второе будет жестче контролироваться и при прочих равных должно быть дороже (именно в цену гарантии). Но для перехода к этой системе нужны не только поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), но и политическая воля.
По закону, государство по долгам частной структуры (не только по денежным, но и натуральным — в виде квартир) не отвечает. Но попробуйте это объяснить людям, которые рискуют остаться на улице.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 175 (5548) от 21.09.2015.
Комментарии