«Рост цен был предсказуем». Что изменится на рынке жилья в 2021 году?
Наблюдение за жилищным строительством в Петербурге в последнее время превратилось в увлекательное занятие. У людей, подумывающих хотя бы о покупке скромной «однушки», возникает оторопь: помилуйте, что происходит? Цены растут не по дням, а по часам, и квартиры при этом расходятся моментально, как горячие пирожки. Чем вызваны такие перекосы на рынке и что будет дальше? Об этом корреспондент «Санкт-Петербургских ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ поговорил с Алексеем БЕЛОУСОВЫМ, гендиректором самой большой в регионе профильной саморегулируемой организации (СРО) «Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга», куда входят около 900 больших и малых строительных компаний.
ФОТО Марии ШЕРИХ
– Сейчас принято валить все на пандемию. Но причины, наверное, не только в ней?
– Да, когда коронавирус еще не стоял на пороге, перспективы развития отрасли вызывали у нас тревожные ожидания. Дело в том, что вступили в действие поправки к 214-му ФЗ о долевой стройке, заставившие участников рынка переходить на эскроу-счета и проектное финансирование. Последствия предугадать было нетрудно: многие компании вынуждены сменить профиль, монополизация усиливается, а цены на жилье из-за несбалансированности рынка растут.
Причина простая: небольшие застройщики не могут получить, как требуется по новым условиям, кредит в банке, чтобы от начала до конца построить свой объект. Напомню, на начальном этапе застройщик должен вложить в дело не менее 20% собственных средств, купить земельный участок и вообще подготовить плацдарм. Ясно, что крупные компании с репутацией и связями, имеющие больше оборотных средств, легче впишутся в новые правила и как минимум сохранят на рынке свои позиции. А игрокам менее значимым, строящим один-два дома в год, уготована участь аутсайдеров.
– Они уходят с рынка?
– Необязательно. Одни примеряются к роли генподрядчика у крупных застройщиков, другие борются за субподряды. Но слой таких строительных организаций становится тоньше. Структура рынка меняется, перераспределяются роли его участников.
Давать прогнозы тут сложно, ситуация прояснится при полном переходе отрасли на новую схему финансирования, то есть через два-три года. Сегодня около 65% питерских застройщиков продолжают работать по договорам долевого участия. Однако не удивлюсь, если доля небольших компаний, а их около четверти от общего числа, снизится в итоге примерно наполовину...
– И все же как пандемия повлияла на развитие строительного сектора?
– Практически никак. Когда она грянула, ни на одной стройке в Петербурге работа не была приостановлена. Тут надо отдать должное городской власти – это было верное решение.
В то же время Минстрой России утвердил методические рекомендации, в разработке которых участвовала наша СРО. Кроме того, я как руководитель экспертного совета Национального объединения строителей тоже готовил предложения. В этом документе четко прописано, какие требования нужно соблюдать при перевозке людей, как организовать их работу на стройке, питание и бытовые условия. Благодаря соблюдению этих мер ни одна стройплощадка в городе не закрылась.
– А меры господдержки?
– Они-то и спасли отрасль. Только на то, чтобы дотировать ипотечную ставку по кредиту, правительство выделило сотни миллиардов рублей. К тому же льготная ипотека стала массовой. Воспользоваться ею могли не только, скажем, молодые семьи, но и зрелые вполне состоятельные люди, понимающие, насколько выгодно такое вложение.
Отдачу почувствовали и покупатели недвижимости, и продавцы. Ведь чем увереннее застройщик осуществляет продажи, тем быстрее он сможет, имея эскроу-счета, выполнить свои обязательства перед банком, получив при этом более низкую ставку финансирования и возможность снизить себестоимость объектов. Что в свою очередь поможет ему создать подушку безопасности и запустить новые проекты. Такая взаимовыгодная получается цепочка.
Не будь этой меры поддержки, мы имели бы плачевную картину. Если в 2020 году петербургские строители ввели в целом 3,3 млн кв. метров жилья, то в нынешнем году этот показатель мог уменьшиться в полтора-два раза. А когда отраслевой маховик снижает обороты, запустить его заново непросто.
– А как насчет рабочих рук? Ведь многие мигранты вернулись домой...
– Скажу крамольную вещь: для нашего города это не так уж плохо. Куда мигранты отправляли заработанные деньги? Домой – в среднеазиатские страны, Молдавию и т. д. А теперь их приходится заменить россиянами, которые пополняют городскую казну. Петербуржцы получат рабочие места, станут перечислять налоги, да еще будут совершать покупки, оставляя деньги в самом городе. Что тут плохого?
К тому же приезжие выполняли в основном неквалифицированную работу: принеси-унеси, закопай, а делать это может кто угодно. Да, «своим» придется платить больше, но это не фантастические траты, которые легли бы на бизнес тяжким бременем. На себестоимость квадратного метра жилья в Петербурге, где высокая рентабельность стройки, они не очень повлияют. В Ленобласти, где этот показатель другой, – может быть. И не только там: для большинства регионов России потеря строителей-мигрантов стала головной болью...
– А логистические связи не пострадали? Это же отразилось на поставках и ритмичности работ?
– С ритмичностью все в порядке, чего не скажешь о стоимости стройматериалов. Каждый раз, когда экономику захлестывает кризис, поставщики начинают задирать цены, а застройщики хватаются за голову. В конце 2020 года в Петербурге наблюдался феноменальный, чуть ли не самый высокий в стране, рост цен на металл. При отпускной цене завода около 40 тысяч рублей за тонну перекупщики продавали его почти вдвое дороже. А ведь это основа любой бетонной конструкции, без которой построить дом невозможно.
Подорожали кирпич, цемент, блоки, то есть решительно все. Вроде бы чего проще – покупай металл напрямую от производителя. Но не получается. Фирмы-интеграторы раскупают его по низкой цене, создают искусственный дефицит и вздувают цены, неплохо зарабатывая. Это болезнь всей отрасли. Не так давно Минэкономразвития и Минстрой приняли важное решение: все заявки застройщиков будут поступать на заводы, которые обеспечат им фиксированные цены. Такой перечень сейчас формируется на основе предложений, которые поступают в том числе от петербургских компаний.
– Не потому ли взлетели цены на жилье?
– Отчасти поэтому, но, вообще говоря, рост ценовых параметров был предсказуем. Это одно из следствий перехода отрасли на проектное финансирование, ведь за каждый вложенный в стройку рубль банк берет деньги, и немалые. Плюс инфляция, рост цен на топливо, складские и транспортные услуги, электроэнергию и т. д. Вот и получается: если раньше жилье дорожало ежегодно где-то на 10 – 12%, то теперь его стоимость подскочила на 20 – 25%.
К тому же в городе наблюдается ажиотажный рост продаж. Бывает даже такое: новая однокомнатная квартира за пару часов дорожает на два-три миллиона рублей. Не скажу, что такая ситуация типична – скорее это маркетинговый ход, прощупывание возможностей рынка. Но это еще одно свидетельство того, что спрос на жилье значительно вырос и опережает предложение.
Почему – понятно. Это происходит на фоне нестабильной экономики, из-за неустойчивого курса рубля и не слишком-то радужных прогнозов. Наблюдая все это, люди «вынули» деньги из депозитов и, чтобы не потерять сбережения, стали спешно вкладывать их в жилую недвижимость, которая всегда будет в цене. Льготная ипотека подтолкнула к этому еще больше, и ценник на квартиры взлетел.
– Когда же перегретый строительный рынок остынет?
– Очевидно, не скоро. По мере увеличения доли проектного финансирования все больше денежных средств будет перетекать в банки, и себестоимость продолжит расти. Конечно, при условии, если экономическая ситуация в стране кардинально не изменится. Рано или поздно рынок недвижимости, который раньше был этакой тихой гаванью, успокоится и войдет в нормальные берега, хотя... Для потенциальных покупателей это слабое утешение.
– Власть им не поможет?
– Она и помогает – льготную ипотеку продлили до 1 июля текущего года. А там, глядишь, действие этого инструмента будет ощутимо и в более длительной перспективе. Наше объединение такие шаги государства только поддерживает и предлагает со своей стороны механизм финансирования строительных компаний через компенсационные фонды СРО.
Да, это не такая масштабная поддержка по сравнению с той, на которую пошла федеральная власть, но и она будет полезной. Мы планируем выдать в 2021 году компаниям – членам нашей СРО займы на общую сумму 800 млн рублей, чтобы помочь им в это нелегкое время.
– Насколько оправданны претензии к качеству нового жилья?
– Если оно не соответствует нормативам, дом не будет сдан в эксплуатацию. Сотрудники Государственного строительного надзора, осуществляющие такие проверки с точки зрения качества, безопасности и надежности вводимых зданий, я уверяю, защищают права и интересы потребителей. Другое дело, что у людей разное понимание того, какими должны быть готовые квартиры...
– А объемы жилищного строительства в Петербурге оптимальны?
– Требование строить в России по одному жилому «квадрату» в год на человека содержится в одном
из посланий главы государства Федеральному собранию. В соответствии с этим Минстрой РФ сверстал для российских регионов нормативы, которые вошли в нацпроект.
Но эта планка снижалась. В итоге решено было сдать по стране в 2024-м уже 120 млн кв. метров жилья. Для Северной столицы поставили задачу строить в год около 5 млн кв. метров жилья. Однако Смольный доказал, что город должен развиваться разумными темпами: у нас нет пока острой необходимости столько строить, да и возможности резко наращивать сопутствующую инфраструктуру тоже. Хотя потенциал у петербургских строителей есть, ведь в 2018-м они сдали 3,9 млн жилых «квадратов».
– Земельных участков хватает?
– Тут проблем нет, по крайней мере жалоб от застройщиков на сей счет я не слышал. Земельный портфель в нашем городе сформирован на несколько лет вперед: промышленные зоны, окружающие «серый пояс», только начали застраивать. Программа реновации, то есть сноса «хрущевок» и нового освоения территорий, тоже едва стартовала, а это еще десятки миллионов жилых «квадратов».
В то же время мы наблюдаем снижение административных барьеров. Цифровизация упростила взаимоотношения власти и бизнеса: многие разрешительные документы можно получить теперь в электронном виде. Это помогло отрасли и тогда, когда МФЦ были закрыты. Самым слабым звеном во всей бюрократической цепочке – от получения участка до выдачи разрешения на строительство – остается комитет по градостроительству и архитектуре. На его долю приходится больше половины потерь времени.
– Во многих сферах пандемия ускорила цифровизацию. В строительстве тоже?
– Безусловно. Раньше виртуальные туры по готовому жилью и продажа его в электронном формате были редкостью, а теперь это обычное дело. Привести покупателей в дом, где начались продажи, строители не могли. Но всем ведь хочется посмотреть, что квартира представляет собой в реальности, а не на бумаге, какой там вид из окна.
Визуализации и перевод продаж в онлайн-формат облегчили многие процедуры. Особенно это оценили иногородние покупатели, которым не нужно было тратить время и деньги на поездку. Это касается северян, а также военнослужащих и представителей бюджетных организаций, которые могут улучшить жилищные условия благодаря федеральным программам.
Кроме того, переход на удаленку заставил многие компании взглянуть на организацию труда в офисах по-другому, оптимизируя труд «белых воротничков». Хотя подводить итоги тут рано: о долгосрочном влиянии пандемии на систему управления в отрасли в лучшем случае можно будет говорить лишь в конце этого года.
– Саморегулирование помогает отрасли?
– Скажу так: облегчает компаниям решение многих вопросов – от подготовки проектной документации до повышения квалификации, а значит, и качества строительных работ. В том числе и для этого мы ежегодно поддерживаем и проводим конкурсы профмастерства среди каменщиков, штукатуров, сварщиков и т. д. Одно из таких состязаний национального конкурса «Строймастер» зародилось на берегах Невы. Движение, начавшееся в 2008 году среди петербургских строителей, получило статус всероссийского. Даже коронавирус не заставил свернуть эти конкурсы. Они проходили с соблюдением требований Роспотребнадзора и в минувшем году.
– Ваш прогноз на 2021 год?
– Ждать серьезных потрясений, связанных с реализацией строительных проектов, наверное, не стоит. Очень хорошо работает, взаимодействуя с Госдумой и администрацией президента РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль.
Мы замечаем, как быстро принимаются решения, реализации которых добивались годами: по снижению бюрократических проволочек, цифровизации и т. д. Словом, тенденции обнадеживающие.
Читайте также о том, как офшорные застройщики сносили исторические здания в Петербурге.
Ранее мы рассказывали о том, как в одном из самых густонаселенных кварталов Московского района вместо детского сада решили построить 27-этажный жилой дом.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 16 (6854) от 01.02.2021 под заголовком «Рынок остынет не скоро».
Комментарии