Псевдожилье? Строительство апарт-отелей в России могут запретить
Недавнее заявление замглавы Минстроя Никиты Стасишина о запрете на строительство апарт-отелей сильно взволновало всю строительную отрасль. Особенно такое нововведение может затронуть Петербург, который считается российским лидером в сфере сервисных апартаментов. Действительно ли этот рынок может умереть в ближайшем будущем?
ФОТО pixabay
Поедем в номера
«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все – эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», – заявил Никита Стасишин, вызвав бурное обсуждение в среде застройщиков. Между тем «закрыть лавочку» будет не так просто. Дело в том, что в нормативно-правовом поле определения апартаментов не было и нет, так что запрещать Минстрою вроде бы нечего.
Но само явление, конечно, существует и развивается. Первый апарт-отель в Петербурге (и в России в целом) появился в 2003 году во многом случайно. Застройщик приобрел на Крестовском острове участок земли в зоне «Д» – то есть предназначенный под деловую, а не жилую застройку. Однако, по сути, там появился именно жилой элитный комплекс.
На рынке этот опыт посчитали успешным, и с тех пор подобных проектов становится все больше и больше. Схема примерно одна и та же. Компания получает разрешение на строительство гостиницы или многофункционального центра, а к инвестированию приглашаются покупатели жилья. Сколько номеров, столько и дольщиков.
Правда, это все-таки не совсем полноценное жилье. Собственники не могут получить ни прописки, ни регистрации, ни медицинского обслуживания и мест в детских садах. Зато апартаменты зачастую обходятся дешевле, чем студии в жилом доме. Потому предложение быстро стало популярным, особенно в крупных городах, где рантье зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду. Однако без должного государственного контроля порой возникают очень сомнительные проекты.
«Рынок апартаментов в Петербурге стоит разделить на три принципиально разных сегмента, – объясняет гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко. – Есть классические апарт-отели, которые соответствуют всем требованиям гостиниц, в которых есть ресепшн, сервис. Есть апартаменты для длительного проживания, а есть смешанные проекты. Вот с последними и возникают проблемы, поскольку регистрируется право собственности на жилые объекты внутри нежилых комплексов. Застройщики возводили свои проекты в не предусмотренных для жилья локациях, соответствующей инфраструктуры там нет. Как решать этот вопрос? Возможно, имеет смысл возложить эту проблему на собственников помещений. Если им нужны прописка, детские сады, то будет логично создать специальный фонд, куда будут идти отчисления».
Жить или не жить? Пока не вопрос
В настоящий момент не существует законодательного механизма, который запрещает проживание граждан в офисах. Если собственник здания не возражает, то любой гражданин имеет право ночевать, принимать гостей и душ в деловом пространстве. Зато есть закон, запрещающий размещение гостиниц в жилых многоквартирных домах. Такая вот законодательная коллизия.
На самом деле и застройщики не возражают против того, что регулирующая база необходима. Однако подходить к этому вопросу предлагают осторожно. Апарт-отели строились прежде всего как легальный рынок помещений для сдачи помещений внаем. Это чуть ли не единственный рынок «белой аренды жилья» на сегодняшний день. И если инициатива Минстроя будет реализована без подробной проработки, то этот сегмент может уйти в тень.
Гендиректор VALO Service Константин Сторожев считает, что волноваться пока рано – сформированного законопроекта нет, а слова замминистра – это лишь словесная интервенция. Она основана на логичной позиции: люди, покупающие жилье, должны иметь право на доступные социальные блага.
Вот только те, кто покупал комнаты в апартаментах, знали, что именно приобретают – это их выбор. К тому же обеспечить регулирование этого рынка совсем не просто. Придется внести огромное количество изменений в земельное право, в градостроительные нормы. Одним волевым решением перевести «нежилые помещения» в категорию жилья не получится.
Многовато зарабатываете
Весьма эмоционально об инициативе Минстроя высказался президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский. По его мнению, желание ввести дополнительное регулирование в этой сфере имеет две причины. Первая очевидна – строительство дешевого псевдожилья, которое возводится в неперспективных районах и вредит всей отрасли в целом. И здесь действительно нужны законодательные ограничения. Но есть и вторая причина – растущая рентабельность апарт-проектов.
«Апарты стали реальной силой. Посмотрите на классические отели. Там заполняемость номеров – 1 – 3%. Апарты даже в пандемию заполнены на 40 – 60%. Неужели вы думали, что кто-то будет спокойно смотреть, как вы зарабатываете деньги?» – вопрошал Горский.
По его мнению, именно успешность проектов могла стать причиной того, что риторика во время доклада Стасишина была настолько острой. Гильдия риелторов фиксирует постоянно растущий интерес к апартаментам. Среди покупателей в основном опытные рантье, которые вполне отдают себе отчет в том, что приобретают недвижимость для сдачи в аренду, а не для того, чтобы жить в ней и воспитывать детей, которым нужен детский сад.
«Своим знакомым я просто запрещаю покупать жилье для сдачи в аренду. Окупаемость таких проектов – от 12 до 17 лет. В то время как апартаменты окупаются за 7 лет», – говорит Горский.
Несвоевременно и не нужно
Реакция со стороны участников строительного рынка была настолько бурной, что в Минстрое были вынуждены уточнить – предполагаемый запрет коснется только объектов, которые пока не введены в эксплуатацию. Уже построенным апартаментам оформят амнистию и введут в общий фонд жилья.
Впрочем, и это уточнение не окончательное. Строительное лобби указывает на то, что для запретов придется сначала внести изменения в нормативную базу, уточнить официальный статус апарт-отелей, посчитать налоговые потери. И, самое главное, в регионах придется пересматривать градостроительные планы, чтобы изменить вид разрешенного строительства.
В общем, процесс долгий и мало кому выгодный. По мнению застройщиков, инициатива преждевременна, а работа над решением реально существующей проблемы начата не с того. Многие участники рынка считают, что основные перемены должны происходить не на федеральном, а на региональном уровне.
Главной виновницей будущей реформы называют Москву. По оценкам экспертов, 60% объектов в новостройках премиум и элит-класса оформлены как нежилые помещения. В бизнес-классе доля псевдожилья ниже, но тоже заметна – порядка 20%.
Но в Петербурге ситуация выглядит совсем иначе. По данным Knight Frank, более 80% рынка апартаментов – это классические проекты сервисных отелей для туристов и арендного рынка. И неудивительно, с учетом бурного развития туризма в доковидную эпоху в нашем городе – апарт-отели действительно нужны Северной столице. При этом к псевдожилью, по мнению экспертов, можно отнести только шесть проектов. Что до остальных российских регионов, то для них эта тема практически не актуальна. А если так, то возникает вопрос: зачем сугубо московскую проблему решать на федеральном уровне?
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 223 (6821) от 07.12.2020 под заголовком «Дана команда «апарт»».
Комментарии