Жилье «с обременением». Законно ли продавать квартиру вместе с человеком?
Жилье в рыночной экономике частенько меняет хозяев. Это нормально. Но бывает так, что квартирой или домом могут пользоваться не только собственники. Если в квартире или доме зарегистрированы (прописаны) другие лица, а их интересы никак не оговорены в договоре купли-продажи, то может возникнуть конфликт. В этом году в России поднялась волна общественного возмущения. Поднялась и схлынула. Давайте разберемся, в чем тут дело.
Фото: mastersenaiper / pixabay
Не требует «ухода»
Весной 2018 года в Пензе появилось объявление, что дешево продается квартира... с 81-летней бабушкой, так сказать, «в довесок». Бабушка, как честно предупреждал продавец, имеет право пользования жильем пожизненно. Но когда новый собственник дождется ее «ухода», он сможет развернуться на квадратных метрах как хочет. Период вероятного ожидания «ухода» можно прикинуть, подсчитать, сколько стоит квартира аналогичных параметров, но «чистая» (без обременений), и сделать вывод - покупать или нет.
Интернет, а потом и СМИ возмутил цинизм стилистики объявлений. Но когда по фактам публикаций соответствующие органы провели проверку, то сделали вывод - все по закону. Продает квартиру настоящий хозяин. Имеет право. А что новый собственник заинтересован в смерти старушки (чем скорее - тем выгоднее), так это печальная правда. Никто же не предлагает ускорить «уход» бабушки, только ждать...
А вообще продажи квартир «с обременением» не редкость. Так, мы нашли объявление: предлагается двушка в Гатчине, 41 кв. м за 2,2 млн руб. Продает квартиру банк, которому не вернули кредит. Право собственности перешло к кредитной организации.
Я позвонил, и мне сообщили, что если банк самостоятельно «очистит» квартиру от жильцов, то лот сразу же значительно подорожает. Так что покупка выгодна. «Может быть, жильцы - невладельцы «метров» добровольно съедут и выпишутся», - обнадежили меня.
Рискну предположить, что не съедут, а, наоборот, будут максимально затягивать расставание с крышей над головой. Так что если вы хотите ввязаться в поиск подобной выгоды, то надо делать поправку на трату времени, денег, нервов на судебные процессы и реализацию решений.
В Интернете я нашел историю. Дедушка - ветеран войны имел квартиру в провинции. Получил в наследство еще одну - в Москве, прописался туда. И подарил столичное жилье любимому внуку. Тот же быстро продал ее, не дожидаясь «ухода» ветерана. Новый собственник потребовал через суд лишить деда регистрации. Суд поддержал собственника, учтя в том числе и то, что фронтовика не на улицу выселяют, а в его прежнюю квартиру. Дед в суде чуть не плакал: теряя столичную прописку, он лишался и московских льгот для ветеранов...
Что гласит закон
Нынешний Жилищный кодекс РФ принят в конце 2004 года. Петербургский нотариус Анна Таволжанская уточнила, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (Гражданский кодекс РФ п. 2 ст. 292).
Есть исключение - пожизненно право пользования сохраняют бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (постановление пленума Верховного суда РФ от 2.07.2009 № 14).
На практике это значит: если квартира приватизируется и в ней кто-то зарегистрирован (или был выписан по причине, например, отправки в места лишения свободы), но такой человек отказался от участия в приватизации, то права собственности на жилье у него нет. Зато есть право проживать в ней пожизненно. Очевидно, что это случай бабушки из Пензы.
Закон не предусматривает каких-либо исключений из общего правила, если «в нагрузку» на площади находятся пенсионеры или дети.
Когда дают отсрочку
Начальник экспертно-правового отдела аппарата уполномоченного по правам ребенка в Санкт-Петербурге Олег Ларионов рассказал, что если в жилье зарегистрированы люди, а собственник жилья изменился и новый владелец требует выселения граждан, то суд может отсрочить выселение. Срок этой отсрочки не лимитирован, но сложилась практика, что он составляет 1 - 2 года.
«Случаев споров в подобных ситуациях много. Точной статистики нет, но, судя по обращениям в наш аппарат, - 20 - 30 в год, это только в Петербурге. Однако надо учесть, что не всегда в подобных историях затронуты интересы несовершеннолетних. Бывает, что они затронуты, но родители или другие представители интересов детей не знают, что к нам можно обратиться за помощью. Радикально мы вмешаться не можем, но можем хотя бы помочь подготовить грамотное обращение в суд, чтобы отложить выселение», - пояснил Ларионов.
На его взгляд, в действующем законе баланс интересов в спорах вокруг жилья сдвинут в пользу собственника. Интересы жильцов, которые не являются собственниками, ущемлены. Готовились поправки в Гражданский и Жилищный кодексы, они должны были исправить ситуацию, но их отложили в сторону.
Семья и метры
Некоторое время назад защитили интересы детей при разводе родителей. Например, мужчина купил жилье. Потом завел семью, детей. А затем брак распался. Теперь мужчина не имеет права выселить своего ребенка (не инвалида) до его совершеннолетия на улицу.
Но ведь и этот запрет научились обходить - через фиктивное дарение жилья. И новый собственник выходит в суд, указывая, что не имеет никаких обязательств к зарегистрированному на жилой площади ребенку, членом семьи нового собственника этот ребенок не является.
Пунктом 4 статьи 292 ГК РФ установлено ограничение: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства, уточнила нотариус.
«Прекращение семейных отношений не сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи. Права лиц, проживающих в квартире, находятся под защитой закона только до того момента, пока собственник дает на это свое согласие, это говорит п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ», - прокомментировала юрист Надежда Сергеева.
Добавим, ранее портал ФедералПресс сообщил, что российские музеи проверили на безопасность. Критике подвергли сотрудничество музейных работников с охранниками Росгвардии, работу внутренних служб безопасности, противопожарную безопасность предметов Музейного фонда РФ.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 034 (6387) от 25.02.2019 под заголовком « Бабушка в нагрузку».
Комментарии