В России изменили правила признания непригодными частных домиков
Внесены изменения в правила признания непригодными для проживания частных домиков, расположенных как в поселках, так и в дачных массивах. Соответствующее постановление приняло правительство РФ (№ 187 от 17.02.2022 г.).
Весной 2021 года в зону подтопления попали около 90 населенных пунктов. В конце мая — начале апреля 2022 года, как предполагают в МЧС, ситуация будет примерно такая же. / Фото Замира УСМАНОВА/ТАСС
В основном перемены коснутся тех граждан, которые пожелали перевести свой дом в садоводстве (СНТ) в статус жилого (ИЖС). По закону, это разные статусы. Если дом расположен в зоне затопления или подтопления, то в момент его перерегистрации в Едином реестре недвижимости он будет записан как непригодный для проживания.
Сведения о границах подтопления в Росреестр обязаны направить местные органы власти. Для Петербурга это муниципалитеты, для Ленинградской области — администрации городских и сельских поселений. На сбор и передачу информации им отведено пять месяцев — до июля 2022 года.
Что может означать это нововведение для собственников подобных домиков?
Очевидно, изменится сумма налога на недвижимое имущество. Его рассчитывают на основе кадастровой стоимости строения. А какая кадастровая стоимость, если дом непригоден для проживания?
Налог на недвижимость относится к категории местных. То есть его взимают в пользу бюджетов тех же муниципалитетов или поселений. И его размер определяют именно они. Разумеется, в том «коридоре», который определен для этой цели вышестоящими властями. Так, в Ленинградской области ставка налога на большинстве территорий — 0,1% от кадастровой стоимости объекта. В границах Петербурга: при кадастровой стоимости строения до 5 миллионов рублей ставка налога — 0,1%, от 5 до 10 миллионов — 0,15%, до 20 миллионов и дороже — 0,2%.
Уменьшение налога принято считать благом. Но так ли это в данном случае? Пока единственными структурами, радостно принявшими весть о нововведении, являются риелторские фирмы. Когда региональная база данных непригодного жилья будет сформирована, они смогут получать максимально объективную информацию о состоянии объекта купли-продажи, как говорится, в одном окне. В то время как доныне приходится запрашивать документы в нескольких местах. В том числе, кстати сказать, в тех же местных органах власти.
Выиграет ли продавец проблемного домика? Вопрос непростой. Кадастровая оценка, стремящаяся к нулю, разумеется, способна сбить покупную цену. Однако на практике реальная сумма сделки далека (иногда — очень) от кадастровой стоимости строения. Близость реки (даже если по весне она выходит из берегов) для кого‑то может быть огромным плюсом. В общем, здесь уж, что называется, «как сторгуемся». Если сторгуются хорошо, то разница между низкой кадастровой и высокой реальной ценой будет весьма и весьма существенной. Именно с этой разницы продавец недвижимости и заплатит налог — 13%.
Если же не продавать… Вообще‑то перевод дома в другой статус (из садового в ИЖС) — дело весьма хлопотное. Как правило, на такой шаг идут ради продажи. Но… все‑таки: если перевести в ИЖС и жить себе дальше?
С разнообразными сложностями хозяин столкнется, когда решит снести дом.
По действующему законодательству, если владелец демонтирует старую постройку, то возведение новой в прежних размерах и на прежнем месте именуется реконструкцией. Разрешение властей в таком случае не требуется.
Если все‑таки речь идет о «зоне подтопления», то в таком случае закон потребует многого. Первое: построить новое сооружение на прежнем месте собственник не сможет (оно «заранее» будет признано непригодным). Таким образом, второе: возведение нового дома в другом месте участка должно быть согласовано. Третье: согласование возможно при наличии проекта… В общем, прощай бюджетный вариант строительства.
Есть также еще одно обстоятельство, на которое, быть может, не обратил внимание федеральный законодатель. Как говорится, не стоит ли сначала договориться о понятиях? Что именно считать зонами затопления или подтопления?
Ежегодно власти Ленинградской области принимают отдельные распоряжения «Об утверждении месторасположения границ зон подтопления…». Есть, конечно, населенные пункты, постоянно попадающие в эти зоны: как садоводства, так и поселки. Однако чаще всего подтопления случаются не каждый год. Чем же должны руководствоваться «на местах» при подготовке информации для Росреестра?.. В общем, получается, что отныне цена многих домиков по берегам рек будет напрямую зависеть от позиции местных властей, которым доверено чертить на карте границу весеннего паводка.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 44 (7127) от 14.03.2022 под заголовком «Налог на затопление».
Комментарии