Зоны риска
«Правила» утверждают виды использования земельных участков и параметры застройки (высоту зданий, плотность застройки и т. д). Словом, документ крайне интересный. Но, во-первых: настолько ли проект «Правил» заинтересовал горожан, чтобы они бросились на слушания — вносить свои предложения? И, во-вторых: насколько интересно властям то, что предлагали горожане?
Слушаний не расслышали
Нельзя сказать, что люди у нас совсем уж нелюбопытные. Еще когда обсуждался Генеральный план развития города, кто-нибудь на слушаниях постоянно норовил ввернуть вопросы вроде: «А сквер у моего дома не вырубят?», «А небоскреб рядом с моей хрущевкой не поставят?». Им терпеливо отвечали: «Генеральный план не рассматривает такие частные вопросы. Все частности будут регулироваться «Правилами землепользования и застройки», тем инструментом, с помощью которого генплан внедряется в жизнь».
Хорошо. Население дождалось слушаний по «Правилам застройки» — и явилось на них со своими частными вопросами.
В течение октября слушания прокатились по всем районам Петербурга. Последним (по алфавиту) отстрелялся Центральный. Представители комитета по градостроительству измучились не на шутку: если горожане являлись на слушания, как правило, однократно, «порайонно», то сотрудники КГА и разработчики «Правил» из НИПИ «ГРАД» кочевали из района в район и всякий раз заново объясняли горожанам, что это за документ такой. Когда очередь дошла до Центрального района, усталость, видимо, достигла критической отметки: после очередной реплики от непонятливого зала президиум посоветовал собравшимся «промыть уши». Собравшиеся жители в обиду себя не дали и в вежливой форме сообщили президиуму, что они обо всем этом думают.
Это еще что: очевидцы утверждают, что в одном из районов публика на слушаниях так разбушевалась, что пришлось вызывать милицию.
Не то чтобы граждане были против «Правил» — граждане просто не вполне понимали (или вполне не понимали), что это за «Правила». После докладов специалистов жители, уже совершенно потеряв ориентировку в картах, зонах и условных обозначениях, погружались в шок и выпадали в осадок. И уходили со слушаний в твердой уверенности, что их водят за нос.
Проще некуда
«Правила» делят город на зоны и устанавливают для каждой свой регламент.
— Согласно Градостроительному кодексу, «Правила землепользования и застройки» должны быть основаны на генплане, — говорит адвокат международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Евгений Баклагин. — По логике, каждой зоне генплана должна соответствовать зона «Правил». Причем в «Правилах» зон может быть и больше, для детализации они могут распадаться на подзоны. Но произошло обратное: если, например, генплан выделяет семь видов жилых зон, то «Правила» — только четыре.
Баклагин интересовался, откуда такое несоответствие. Представители КГА ему ответили: генплан сложно применять на практике, поэтому «Правила» решили упростить — приблизить, что ли, к жизни.
Так, для простоты среднеэтажные здания и высотки, разнесенные генпланом на две разные зоны (соответственно, с разным регламентом), в «Правилах» слились в экстазе в зону многоквартирной жилой застройки средней и высокой этажности ТЖ4 (и живут, соответственно, по одним правилам — точнее, «Правилам»),
— Например, коэффициент застройки (отношение площади земельного участка к площади здания) у них один — 25, — объясняет адвокат. — То есть на земельном участке 1000 кв. м здания не должны занимать площадь больше 250 кв. м. Но ведь коэффициент застройки зависит и от высоты здания! Небоскреб занимает маленькую площадь, но для его обслуживания нужен большой земельный участок: жильцов много, нужно организовать подъезд для автомашин жителей, площадку для гостевого транспорта и прочее. А по «Правилам», высотки «подгоняются» под тот же коэффициент, что и дома средней этажности.
...На сайте Центра экспертиз Санкт-Петербургского общества естествоиспытателей «ЭКОМ» (http://ecom-info.spb.ru) директор центра Александр Карпов опубликовал увлекательный рассказ о том, как он, житель города, готовился к слушаниям и размышлял над предложениями, которых от него как от жителя города вроде бы ожидали разработчики «Правил».
И было над чем размышлять: Александр Карпов обнаружил, что земля, на которой стоит его дом, по генплану обозначена как зона Ж5 («многоэтажная многоквартирная жилая застройка») и, по «Правилам землепользования и застройки», должна была бы значиться как зона ТЖ4 («многоквартирная жилая застройка зданиями средней и высокой этажности»), но почему-то отнесена к зоне ТЖД1 («зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга»),
А это не такой уж и подарок: в ТЖД1 (в отличие отТЖ4) можно строить гостиницы; в ТЖД1 (в отличие отТЖ4) можно размещать крупные торговые и развлекательные комплексы. И так далее. Вот и думай: требовать ли на слушаниях признать тот квартал зоной ТЖ4 (где будет развиваться жилье) или оставаться зоной ТЖД1 (где будет разрастаться деловая функция)? И каждому жителю города следовало бы озаботиться вопросом: в какой зоне он живет?
Вообще общественность немало смутила зона ТЖД1. К ней оказались отнесены части тех территорий, которые, по генплану, были зонами ЖЗ (малоэтажной жилой застройки), Ж4 (среднеэтажной), Ж5 (высотноэтажной), Ж6 (исторической части Петербурга), Ж7 (исторической части пригородов), а также Д1 (многофункциональной и общественно-деловой застройки) и Д2 (специализированной общественно-деловой застройки).
— Градостроительный кодекс говорит, что зонирование «Правил» должно быть основано на функциональном зонировании генплана, но здесь этого нет, — говорит адвокат. — В «Правилах» есть «малоэтажная» зона ТЖЗ, но совершенно непонятно, почему одни малоэтажные жилые кварталы отнесены к ТЖЗ, а другие — к ТЖД1?
Пример: Пушкин. «Полоса» между Октябрьским бульваром и Ленинградской улицей, отнесенная генпланом к зоне ЖЗ, в «Правилах» оказалась не зоной ТЖЗ (малоэтажная, многоквартирная), а зоной ТЖД1. Сравним результат. Если бы та территория в «Правилах» относилась к ТЖЗ, то коэффициент застройки там был бы — 30 (на участке в 1000 кв. м нельзя застраивать больше300 кв. м), но поскольку квартал отнесли к зоне ТЖД1, то там, извините, коэффициент — 45. Еще: в зоне ТЖЗ отступ от стен зданий — 18 м, а в зоне ТЖД1 —6 м. Наконец, в зоне ТЖЗ есть норматив по зеленым насаждениям, а в ТЖД1 его нет вовсе.
Какое зло меньшее?
Да оба хороши
Если, как говорят юристы, «Правила» так расходятся с генпланом, то бог знает сколько потом будет подано судебных исков. И, дескать, толку-то от этих «Правил», если их будут то и дело оспаривать.
Со слушаний в Центральном районе вряд ли кто-то ушел в глубоком удовлетворении. На вопрос: «Будут ли выселять жителей Кирпичного переулка из- за строительства метро «Адмиралтейская?», — ответ был:
«Сейчас ничего сказать нельзя — вопрос очень сложный». Иногда ответы звучали так: «Это вопрос не по предмету слушаний». Иногда так: «Это частный вопрос, вряд ли он интересен всем собравшимся».
Жители района упрекали районные власти в том, что те к слушаниям не подготовились. Районные власти фактически упрекали граждан в том же: не пошли в муниципалитет, в районную администрацию, в какую-нибудь крупную библиотеку и не изучили «Правила». Адвокат Баклагин, присутствовавший на слушаниях в нескольких районах, утверждает: публика и вправду к обсуж- дениям не подготовилась. Но это значит лишь одно: сами разработчики «Правил» и власти города к обсуждению тоже не подготовились.
— Властям ничто не мешало до слушаний через ТВ, газеты, радио популярно изложить гражданам информацию о «Правилах застройки», — считает адвокат. — Написать инструкцию, как читать карты и таблицы, провести пиар-акции, пустить социальную рекламу. Объяснить, как будут проводиться слушания и как нужно формулировать свои предложения. Видимо, это никому не было нужно. Подозреваю, что нужно было обратное: чтобы слушания прошли бесшумно. Представители КГА сказали, что проведут пиар-акцию и «круглые столы» после окончания публичных слушаний, но смысл-то — в том, чтобы подготовить людей «до», а не «после».
Конечно же, нельзя утверждать, что это было целью: так все усложнить, чтобы рядовой человек помучился-помучился, пытаясь разобраться в картах, да и плюнул. Это, упаси бог, целью не было. Но получилось именно так. Кто-то плюнул, а кто-то рассвирепел.
Как говорят те, кто относится к «Правилам» скептически, на данный моменту горожан выбор из двух зол. Первое зло —отсутствие «Правил застройки» (и чем дольше они не будут приняты — тем хуже). Второе зло — вступление в силу «Правил», к которым «так много вопросов». Какое из зол меньшее — вопрос.
Ваши предложения
Слушания закончились. Но до 15 ноября можно обращаться со своими предложениями в КГА, в Городскую комиссию по землепользованию и застройке (районные комиссии работу, скорее всего, уже завершили). А в декабре проект «Правил» будет обсуждаться в Законодательном собрании — так что можно подавать предложения и через своего депутата. Время вроде бы еще есть.
Только вот что: вопросов к «Правилам» — уйма. Но власти рассчитывают, что «Правила» должны вступить в силу уже в январе. Так что времени — в обрез.
Материал был опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости»
№ 211 (3758) от 13 ноября 2006 года.
Комментарии