Сергей Орешкин: «Надо уметь показывать покупателям, что такое квартира»

- Сергей Иванович, название вашего сообщения на форуме - «Архитектурный маркетинг». О чем оно было?  

- Цена одного квадратного метра массового жилья в Петербурге приблизилась к 100 тысячам рублей. Это очень большие деньги. Надо уметь показывать покупателям, что такое квартира...

- Разве отделы продаж девелоперских компаний их не умеют показывать? 

- Там работают юные сотрудники, которые говорят только о цене и локации. В лучшем случае, на какую сторону света выходят окна. А через пару дней звонят потенциальному клиенту с напором: завтра эта квартира подорожает...

А надо показать план микрорайона, как подъезжать к дому, где метро, как выглядят ландшафт и детская площадка. И очень важная вещь - планировочные решения в квартире. 

- Например? 

- Комнаты одной площади могут быть 4,5 х 4,0 метра или 3,0 х 6,0. Первый вариант удобнее в жизни, второй - имеет меньшую себестоимость, следовательно, должен быть дешевле.

Есть локации в ближнем закадье, где в погоне за прибылью выводят на рынок квартиры с шириной комнат 255 см. Что это означает? Двуспальный диван имеет ширину 190 - 230 см, а если на противоположную стену что-то прикрепить? Отсюда возникают непроданные квартиры в большом количестве. В брежневские времена ширина комнат была не меньше трех метров. 

- А еще что было хорошего в советском массовом жилье? 

- Самый знаковый пример - 137-я серия. Там все помещения квадратные, без угловых комнат, «грязная» зона входа в квартиру не пересекалась с выходом из ванной.

Несколько раньше - кирпичные бело-красные ленинградские девятиэтажки. Лестнично-лифтовый блок устроен так, что на одной площадке находятся три квартиры, чуть выше - еще две. Там нет безумной коридорной системы, где теряется человек, нет возможности разгородить этаж, нарушая все правила пожарной безопасности.

В домах 1960-х годов из дешевых материалов строились кладовки. 40 - 50 лет стоят дома - и до сих пор квартиры находятся в нормальном состоянии, люди ими пользуются. 

- Каков же, по-вашему, срок жизни современного массового жилья? 

- Каркас железобетонный на 30-метровых сваях рассчитан на 400 лет. Фасад из газобетона - на 30 - 40 лет. Столько проживет закрепленная на нем вентсистема - это каркас, который наполняется минеральной ватой и керамзитом. Первыми разрушаются крепежи, после чего вата намокает, провисает и «стекает»... 

- Ипотечный кредит дается на 25 лет, а срок службы дома - 30?! 

- Я привел крайний случай. Надо тщательно выбирать девелопера. 

- Можно ли в нынешних экономических условиях остановить рост цены жилья? 

- Нужно мощное конкурентное предложение. Например, государство нанимает архитектора, и они вместе создают компанию, которая проектирует, строит и выбрасывает на рынок большое количество квадратных метров, построенных из унифицированных деталей.

Тогда возможна цена 40 - 45 тысяч руб. за 1 кв. м. Одновременно нужны рычаги, отсекающие незапланированные потери, избыточных посредников. 

- Что же мешает именно так и действовать? 

- Строительные монстры останутся без доходов. Эта ситуация напоминает мне историю борьбы конки и трамвая в больших городах, дилижансов и железной дороги между городами. 

- А кто должен разрабатывать проекты планировки территории (ППТ), чтобы стройки не оказалось, например, в охранной зоне Пулковской обсерватории? 

- Только госучреждение, в нашем случае НИПЦ генплана по заказу местной власти. А не девелопер, как сегодня у нас принято. Пару лет назад я рецензировал для Градостроительного совета Петербурга проект жилого комплекса. Он размещался на краю территории, на которую уже был утвержден ППТ. Школа имела в плане вид кляксы. Так понравилось девелоперу...

Мы работаем с голландцами, они не понимают, как возможна разработка ППТ по частной инициативе. У них этим занимаются только муниципалитеты. 

- Сергей Иванович, а были проекты, за которые вам стыдно? 

- Мы во все проекты вкладывали и вкладываем душу. Но здание - это творчество заказчика, архитектора и застройщика. За ту часть проекта, которую делали мы, нам не стыдно. Стыдно, что не хватало энергии справиться с застройщиком, превратившим хорошие проекты в ужасы и прячущимся потом за спиной архитектора. Стыдно, когда девелопер отказывается от нашей идеи, экономит на архитекторах, заменяет нас на проектировщиков. Стыдно за испорченный проект бизнес-центра Universe на Васильевском острове. Очень жаль испорченный наш проект спортивного центра для компании «Отделстрой» в Кудрове. 

- А еще вы «прославились» консолью бизнес-центра на улице Марата, 5. Тогда наша газета откликнулась на это критической публикацией «Дом из ряда вон» на первой полосе со снимком... 

- Объясняю. Мы делали предпроект с консолью 1,15 метра. Потом заказчик нанял других проектировщиков, и те увеличили консоль до 3,65 метра. Когда это сооружение появилось в монолите, то картинка дошла до губернатора Валентины Матвиенко. Меня вызвали на ковер, я показал свой предпроект. Тогда консоль урезали до 1,6 м. Спасибо Валентине Ивановне, которая вернула авторский замысел и защитила архитектора. 

- Ваш аквапарк «Вотервиль» закрыл вид на гостиницу «Прибалтийская», который задумывался в свое время Николаем Барановым как важная часть морского фасада Ленинграда. Ведь про ЗСД речи еще не было? 

- Открою вам страшную тайну. Серьезные люди, которые затевали аквапарк, заранее знали про ЗСД, про который тогда никто не слышал. Знали про то, что аквапарк окажется на задворках магистрали. Мы готовили проект реконструкции первого этажа «Прибалтийской» с расширением зоны ресторанов и созданием конференц-центра. Отель на тысячу номеров не может обойтись без бассейна. Я показывал проект аквапарка Баранову, и он его одобрил. 

- Вы вернулись на первую линию Васильевского острова проектом ЖК «Голден Сити». Золотой цвет на фасадах вас не смущает? 

- Это гипертрофированная метафора с маркетинговыми целями. Посыл - вторить Баранову с отделкой фасада «Прибалтийской». Анодированный алюминий, который с годами становится матовым, покроется благородной патиной. Как бронза. 

- Как можно назвать стиль, в котором вы работаете? 

- Интернациональный. Внутри мастерской мы говорим «стиль сталагмитов», когда башни того же «Голден Сити» поднимаются в разных точках периметра, давая издали яркий силуэт. 

- Недавно на конференции «Архитектура, закон, бизнес: поиски баланса» снова прозвучал призыв вернуть зодчим широкие права. Допустим, это произошло. Ваш цех готов взять на себя всю полноту ответственности - экономической и юридической? С дольщиками общаться? 

- Нечего и спрашивать: не готов цех. Архитекторы в массе своей забиты девелопментом. Тот на 40% - мелкий и средний бизнес, думает, как быстро заработать в Петербурге и уехать на Кипр, они миллиметра финансовых потоков не отдадут.

20 лет назад нам дважды предлагали работать по международным стандартам на строительстве частной усадьбы и отеля. Все мое время уходило на администрирование. Мы нашли производителя хорошего бетона, заключили контракт. Заказчик согласился с ценой, а потом где-то услышал: есть материал дешевле и можно сэкономить треть. И отказался платить, думая, что мы решили взять лишнее. Я долго разруливал всю эту ситуацию. 

- Какие градостроительные ошибки совершены, по-вашему, в Петербурге начиная с 1990-х годов? 

- Классический пример - 25-этажный жилой дом, который находится на Охте, точно в створе со Шпалерной улицей. В ясную солнечную погоду, если посмотреть с Литейного проспекта в сторону Смольного собора, вы увидите гигантский объект, который находится на другой стороне Невы. Таковы законы длинной перспективы, что это здание катастрофически приближается к Смольному собору, приклеивается к нему. На это все обращают внимание. Тяжелые ошибки - бизнес-центр «Биржа» и ЖК «Финансист» на Васильевском острове. Более поздних ошибок можно найти немало - непропорциональных многоэтажных домов, архитектурного кича.

Еще накопилась критическая масса разноцветья. Под давлением девелоперов фасады домов окрашиваются в яркие цвета, чуждые петербургской-ленинградской палитре. Город, конечно, не должен быть монохромным. Я не знаю, кто может определять, где и как расцвечивать фасады. 

- А где создавать общественные пространства в Петербурге? Может быть, отдать им серый пояс? 

- В городе достаточно неухоженных общественных пространств, которые находятся на балансе государства: скверы, сады, просто брошенные территории. Есть огромное количество музеев, начиная от Главного штаба, - это все общественные пространства, которые не полностью заполняются. Еще серый пояс к этому?.. За каждым проектом должны быть экономика и функциональность. Огромная часть производств не работает. Позиция по поводу серого пояса должна быть простая - провести ревизию всего, что есть, и разумно использовать то, что не использовано. 

- Вы участвовали в конкурсе на комплекс нового Музея обороны и блокады Ленинграда. Как думаете, место выбрано удачно? 

- Нет. По многим причинам. Оно не связано с блокадой, сохранение возможности строительства Орловского тоннеля сильно усложняет транспортную ситуацию, резкий изгиб Смольной набережной затруднит съезды с нее к музею...

Левашовский хлебозавод подошел бы - надо его реконструировать и тогда можно набрать требуемые музею 25 тысяч кв. метров. 

- Почему все-таки приняли участие в конкурсе? Какова ваша идея комплекса? 

- Нам самим приглашением на конкурс сказали: «Ждем от вас результата, достойного всеобщего внимания». Это знак доверия, признания твоего уровня. Идея была создать образ, вызывающий спокойное, достойное отношение к людям, погибшим в блокаду, сохранившим город. Поэтому возникло светлое здание, открытое городу, с огромной крышей-амфитеатром, обращенной к Васильевскому острову, место для большого количества людей, пришедших почтить память блокадников. Никакого архитектурного амбициозного взрыва рядом со Смольным, никакой вычурности. Тема памяти блокады - тема человеческой катастрофы, растянутой во времени. Поэтому мы сразу вычеркнули мотивы крепости, монумента, скульптуры и предложили мотивы умиротворения и тишины, но не трагизма Хиросимы.

Материал был опубликован в газете под № 071 (6180) от 20.04.2018 под заголовком «Когда застройщик «круче» зодчего».