«Наш дом на Неве». Чем занимаются общественники в сфере ЖКХ
Некоммерческих, коммерческих и полукоммерческих организаций в сфере ЖКХ в городе немало: ассоциации, центры, объединения и союзы. А недавно была создана еще одна – «Наш дом на Неве» – региональная общественная организация (РОО) контроля за проживанием в многоквартирных домах. Своим рождением, как выяснилось, новая структура обязана конфликту, который в течение всего минувшего года захлестывал самую крупную в городе РОО «Самоорганизация граждан Санкт-Петербурга в жилищной сфере». Что же произошло? Чем занимаются, а чем должны заниматься общественники в жилищно-коммунальной сфере? Эти и другие вопросы обсуждаем с председателем правления «Нашего дома на Неве» Аллой БРЕДЕЦ.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
– Алла, ведь вы были в числе активистов «Самоорганизации...», чья деятельность вроде бы шла по нарастающей. Проводили конференции, приемы граждан, обучение собственников. Что пошло не так?
– Сначала все было «так». Правда, очень быстро у нас изменилось руководство. Вместо Олега Калядина, ставшего главой муниципального образования Введенское, бразды правления перешли к руководителю юридического отдела этого же МО Николаю Леонтьеву.
Но главное обстоятельство, сыгравшее не лучшую роль в судьбе организации, – это то, что практически сразу после рождения она стала учредителем коммерческой фирмы «ООО «Союз домовых советов» (СДС), цель которой — взимание платы за использование общего имущества в жилых домах.
Напомню: фасады, кровли, чердаки, подвалы являются общим имуществом собственников дома. Оборудование мобильной связи, вывески, кондиционеры могут быть размещены на них лишь с разрешения общего собрания. И за плату. Вот эти-то деньги и собирал СДС, заключая договоры с советами домов, которые действовали от имени собственников, и владельцами вывесок. Платежи СДС аккумулировал на своем счету, забирая 35% за свои услуги. На остальные средства в домах, которые согласились сотрудничать, проводил ремонтные или благоустроительные работы. Насколько я помню, в проекте участвовали около сотни домов.
В ООО несколько раз менялись директора. Причем конкуренция среди претендентов была нешуточная. В основном это были люди из правления «Самоорганизации...» или близкие к нему. Последние три года «Союз...» возглавляет Владимир Никаноров.
В 2020 году случилась шумная история, о которой, я уверена, помнят многие. В одной из квартир Олега Калядина обнаружилось казино. Историю подхватили многие СМИ. Все завершилось тем, что Калядина исключили из «Единой России» и он по собственному желанию ушел с должности главы МО Введенское. И попытался стать руководителем СДС. Но не тут-то было. Тогда он создал собственную компанию «ООО «ОСДС» (Общегородской союз домовых советов), которая занялась тем же бизнесом, перетащив к себе часть домов, имевших договор с СДС.
– Ох как у вас все запущено и запутано!
– Да. В какой-то момент мы – основной актив – поняли, что так дальше продолжаться не может. Конфликты, замешанные на коммерческих интересах, не давали делать то, ради чего мы собирались в 2013 году. Правление практически в полном составе проголосовало за выход из «Самоорганизации граждан...».
А мы создали «Наш дом на Неве», организацию, которая с октября минувшего года работает в сотрудничестве с национальным центром общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль». Принимаем обращения, консультируем, помогаем приобретать опыт в решении вопросов ЖКХ. Бесплатно. По заявлению гражданина можем провести общественную проверку деятельности управляющей компании в его доме.
Мы напрочь отказались от какой-либо коммерческой деятельности. Особенно в сфере эксплуатации общего имущества. И становиться учредителями какой-либо структуры, которая будет работать в этой сфере, мы не собираемся.
– А что с РОО «Самоорганизация граждан»? Существует?
– Уже нет. Оставшиеся члены и руководители как-то забыли, что общественные организации раз в год обязаны подавать отчет о своей деятельности в Минюст. Не отчитались и были ликвидированы как юридическое лицо. От РОО остались лишь два ООО, которые по-прежнему занимаются посредническими услугами при взимании платежей за пользование общим имуществом.
– Алла, а как вы вообще относитесь к такой практике? Насколько целесообразно подпускать к общему имуществу какого-то посредника, который еще и 30 – 50% возьмет за свои услуги? Не слишком ли это?
– Думаю, нет. Я положительно отношусь к такой практике. Поскольку советы домов – это не ТСЖ, то есть не юрлица, то и банковских счетов у них нет. Самим собирать платежи некуда. К тому же заключение договоров с коммерсантами, заинтересованными в использовании общего имущества, – отдельная сложная работа. Это я могу однозначно утверждать на примере собственного дома. Надо ведь не только счет выписать. Сначала придется найти владельца вывески или оборудования, заключить с ним договор, оговорить сумму платежа и пр. и пр. Главное еще – убедить платить вовремя. Это сложно.
Деньги нужны всем домам. Скажем, даже проведение собраний собственников – штука затратная. Ходить по квартирам и собирать деньги, к примеру, на печать бюллетеней – это утопическая история. Кроме того, в любом доме всегда есть потребность в срочной мелкой работе, которую управляющая компания не всегда может сделать быстро.
Когда есть возможность получить прибыль от эксплуатации общего имущества, становится гораздо проще. Направляешь заявку в фирму, которая собирает для тебя платежи, и она оплачивает необходимый ремонт либо услугу: скажем, исправляет доводчик, вставляет стекло или печатает бюллетени для голосования. А если это совсем уж мелкие работы (до 5 тыс. руб.), то их собственник может быстро сделать за свой счет, а затем предъявить соответствующие документы и получить возмещение.
– Вам не кажется, что это параллельная жилищная контора? В чем отличие от привычной управляющей компании?
– Есть разница. Собственники могут контролировать, сколько и на что пошли деньги, полученные компанией-посредником в качестве дохода от использования общего имущества. Сделать это с деньгами, которые все мы платим ежемесячно управляющей компании, почти нереально. Как, собственно, с любыми деньгами, попавшими в руки управляющей компании.
Иной раз управляющая компания не может ничего объяснить не потому, что не хочет, а потому, что не знает. К примеру, под управлением нашего ЖКС № 2 Петроградского района находится около 500 домов. Выяснить, сколько именно денег идет на текущий ремонт того или иного дома, практически не удается.
– И все же в этой схеме взимания платежей с арендаторов и последующего расходования собранных денег несколько вещей сильно смущают. Возвращаюсь к «марже» в 35%... Очень смущает.
– По Жилищному кодексу, решение отдано на откуп общему собранию собственников, которые должны сами найти приемлемые для себя варианты: определить порядок пользования общим имуществом и размеры платы.
Были прецеденты, когда из этих денег председатели советов домов получали вознаграждение за свои труды. Но не знаю, были ли такие решения приняты на общем собрании.
– Не кажется ли вам, что ответ очевиден? Как-то слишком уж сложно представить, что в обычном доме – не ТСЖ, не ЖСК – собственники вдруг голосуют за то, чтобы платить председателю совета.
– На самом деле в городе есть дома, собственники которых решили включить сбор на вознаграждение председателю совета прямо в квитанцию. Почему нет? Если совет дома эффективно работает... Во всяком случае вознаграждение, решение о котором принято общим собранием, не является противозаконным.
В целом любое решение, которое требует от собственника быть собственником, понимать важность капитализации жилья, уметь получать из дома доход, за счет которого дом можно улучшать, идет только на пользу.
– Это красиво и правильно. Однако же в управляющих компаниях есть (должен быть) план текущего ремонта по каждому дому, который собственники принимают или как минимум знакомятся с ним. Законодательство дает гражданам право контролировать ремонтные работы. Выходит теперь, что имеется еще какая-то программа, финансируемая сторонними деньгами помимо обычных платежей. Эти работы согласуются между собой?
– В идеале должны быть согласованы. Жилищный кодекс даже позволяет общему собранию принимать решения о перечислении управляющей компании недостающих для ремонта денег. И это, в частности, могут быть деньги, полученные от использования общего имущества.
Однако есть одна загвоздка. Стоимость ремонта, который заказывают и финансируют управляющие компании, какая-то заоблачная. С такими суммами никаких платежей никогда хватать не будет. Потому и не хочется отдавать УК дополнительные деньги.
Какие у них сметы! Стоимость рабочего человека-часа, умение работать с ТЕР (территориальными единичными расценками), коэффициент на то, другое, пятое, десятое... Такие накрутки, что диву даешься. Одна собственница рассказала, как ее управляющая компания за 8 тыс. руб. заменила светильник на лестничной площадке, который в магазине стоит около 1,5 тысячи. Начали разбираться. Оказалось, что в смету включили закупку светильника (не его стоимость, а процесс закупки), выход мастера на обмер, расходы на составление сметы... Все это умножается на трудочасы, коэффициенты на тесноту и пр.
Иметь деньги, которыми можно было бы распоряжаться без таких сложностей, на мой взгляд, – благо.
И еще одно. Городской тариф предполагает оказание минимального набора жилищных услуг. Управляющие компании любят упирать на это «минимальное»: мол, ничего сверх мы делать не обязаны и не будем. С этой точки зрения деньги, не находящиеся в руках УК, тоже лишними не будут.
– Вы создали новую общественную организацию, зная эти тонкости. Быть может, вы сможете повлиять на оздоровление самой системы, чтобы отпала нужда отдельно собирать деньги, которые нельзя доверить управляющим компаниям?
– Стараемся. Но даже мы, имеющие знания, конкретную информацию, юристов, поддержку федеральных общественных структур, не можем ничего сделать с насквозь коррумпированной, на мой взгляд, системой ЖКХ, которую не только изменить, но даже раскачать сложно.
Управляющие компании постоянно говорят, что заниматься управлением жилищного фонда убыточное дело. Почему же тогда компании борются за десятки и сотни жилых домов, захватывая их часто по поддельным протоколам общих собраний?..
У всех есть свои скелеты в шкафу. Но в жилищно-коммунальной отрасли, как мне кажется, их больше, чем у кого бы то ни было. У нас ведь даже не получается создать городскую базу данных о количестве и площади нежилых помещений, площадях домов... Нет достоверных сведений на сей счет. Кроме того, зачастую неизвестно, кому принадлежит то или иное помещение. А это означает, что город не знает, сколько именно денег и кто конкретно недоплачивает за ЖКХ и капитальный ремонт.
Хотите конкретные примеры? Пожалуйста. Ординарная улица, дом 19.
ЖКС № 1 Петроградского района год назад заключил договор с ООО «Мегасервисная компания» на использование чердака для размещения станции мобильной связи. Собственники не в курсе, решение не принимали. Поэтому они, мягко говоря, удивились, когда увидели, что на чердаке появилась металлическая дверь под сигнализацией. Даже при аварийных ситуациях, когда необходимо срочно подобраться к общим коммуникациям, на чердак было не проникнуть. Не мог этого сделать и сам жилкомсервис.
Летом мы провели на том чердаке общественную проверку. На улице было примерно плюс 20 градусов, а на чердаке, наверное, плюс 40. Сауна... Крупногабаритное оборудование работало, как огромная печь. Для домов с деревянными стропилами и обрешеткой это более чем небезопасная ситуация.
Как потом выяснилось, договорная цена аренды чердака была 3 тысячи рублей в квартал. Между тем сейчас за размещение подобного оборудования владельцы платят до 30 тысяч рублей. Но дело даже не в деньгах. Собственники упорно боролись за то, чтобы оборудование было убрано с их общего чердака по соображениям безопасности. В поддержку своей позиции они собрали ответы от многих инстанций. В частности, свое слово сказали Роспотребнадзор, прокуратура, Жилищная инспекция. Но управляющая компания утверждает, что собственник оборудования не имеет возможности его демонтировать, потому что у него нет на это средств.
Так что любое дело в ЖКХ упирается в такое количество затягиваний, проволочек и путаницы, что еще сто раз подумаешь, стоит ли вообще в него ввязываться.
– Система позволяет быстро нарушить закон, а потом медленно-медленно восстанавливать законность.
– Да. Сделать дело так, как того требует законодательство, очень сложно: согласования, проекты, получение разрешений... А если действовать нагло, быстро, не обращая внимание ни на что, то можно и дополнительный вход себе пробить в исторической стене, и на чердаке квартирку соорудить, и подвал углубить...
Невский проспект, 113. Там ТСЖ. И тоже по странному протоколу председателю ТСЖ разрешено было использовать чердачное помещение. Там построили мансарду: и жилые помещения, и офисные.
Группа собственников пошла в суд и убедила его в том, что протокол недействительный. Так теперь против них идет настоящая война. А чердак так и не приведен в исходное состояние.
В том доме побывали все: от местных депутатов до прокуратуры. И все возмущены. И никто ничего не может сделать. Мало того, в части мансарды вообще работают посуточные «нумера». Информация о них есть в свободном доступе на соответствующих сайтах.
И подобных случаев не счесть.
– Ну и в сухом остатке. Как нам быть?
– Приходить к пониманию, что никакой дядя в нашем собственном доме ничего не сделает, если мы сами не возьмем на себя ответственность. Жилье – это наш капитал. У многих – единственный. И этот капитал можно и нужно наращивать. Если лучше становится дом, то и квартира дорожает.
И еще: очень хочется, чтобы управление этим капиталом все же побыстрее переходило в более молодые руки, чтобы проблемы ЖКХ, вопросы оплаты, ремонта и общения с управляющими компаниями перестали быть заботой бабушек и дедушек, а стали бы делом сыновей и внуков, для которых само слово «капитал» уже не пустой звук.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 24 (6862) от 11.02.2021 под заголовком «Стена в аренду».
Комментарии