«Квадраты» в цифре. Когда прекратятся ценовые перепады на рынке жилья?

Вывести инерционный рынок жилья из состояния устойчивости обычно непросто. Но в прошлом году его потряхивало в Петербурге так ощутимо, что это озадачило даже видавших виды специалистов. Многие из них были не готовы, скажем, к падению цен на вторичке, где сделки закрывались в конце года с дисконтом до 20 %. Можно ли ожидать, что ценовые перепады вот-вот прекратятся? Вряд ли, считает доктор экономических наук Галина ТОКУНОВА, декан одного из факультетов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ).

«Квадраты» в цифре. Когда прекратятся ценовые перепады на рынке жилья? | ФОТО Pixabay

ФОТО Pixabay

Галина Федоровна, перепады на рынке жилья были для вас неожиданными?

— Такое, кстати, происходило и раньше. Во многом виной тому фактор неопределенности, укоренившийся в сознании покупателей. Вспомним переход отрасли на проектное финансирование. Многие участники рынка оказались тогда, в 2019‑м, к этому не готовы и растерялись. Покупатели кинулись расхватывать квартиры, опасаясь, что цены на них вырастут. Что по причине ажиотажа и произошло. Годом позже рынок «занервничал» из‑за пандемии, и люди вновь побежали спасать свои сбережения.

Словом, когда внешние обстоятельства сильно тревожили рынок, активность покупателей росла. Было это и в прошлом году, на исходе которого рынок оживился из‑за новостей о возможной отмене льготной ипотеки. А вот спрос на готовое жилье снизился — там нет таких весомых инструментов поддержки.

Что больше всего влияет на цену сегодня?

— Опасение, что деньги из‑за инфляции подешевеют, и опять же — ощущение неопределенности. Льготная ипотека и разные способы ее субсидирования подстегивают спрос на жилье в новостройках. Его теперь можно купить, в пересчете на месячный платеж, по цене найма жилья. Причем для покупателя сейчас важнее не размер ипотеки, а сумма ежемесячной выплаты.

Почему государство не поддерживает в той же степени вторичку?

— Принимая меры, чтобы оживить строительный комплекс, оно обеспечивает тем самым рост ВВП. Федеральная власть решает долгосрочные задачи, связанные с развитием экономики. Вторичный рынок тоже важен, но затрагивает в большей мере интересы потребителей, а не застройщиков. Что до новостроек, то инструментов поддержки со стороны государства и банковской сферы хватает. Меньше нельзя, особенно учитывая инфляционные ожидания и снижение покупательской способности населения. 

Больше тоже плохо — доступные кредиты чреваты появлением финансового пузыря. Если люди не смогут выплачивать банковские займы, наступит кризис — вроде того, который разразился в 2008 – 2009 гг. Пока сведения на этот счет поступают разные: у некоторых крупных банков размер невозврата, доводилось слышать, достигает уже 10 %.

Темпы строительства всех устраивают?

— Они выше, чем могли быть, если бы государство не помогало отрасли, но ниже ожидаемых. На протяжении последних лет объем работ в текущих ценах ежегодно растет, но фактически динамика менее значительная. И обеспеченность населения России жильем «оставляет желать»: на одного жителя страны в 2021‑м приходилось в среднем 27,8 кв. метра.

Петербург по этому параметру отстает  от Подмосковья и Ленобласти. Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ РФ предполагает, что к 2030 г. на одного россиянина должно приходиться до 34 кв. метров жилья. Но трудно сказать, удастся ли это сделать в контексте реальной ситуации.

Какие факторы на это влияют?

— Прежде всего ипотека с гос­поддержкой, дефицит рабочих рук и удорожание стройматериалов. Металлоконструкции, например, на пике пандемии поднялись в цене до 80 %. Отчасти имел место картельный сговор, признаки которого выявили антимонопольщики, повлияли и санкционные ограничения. Правительство РФ, конечно, приняло меры, чтобы помочь девелоперам, но на прежний уровень цены не вернулись.

Или взять кадровую брешь. Сотрудники нашего факультета экономики и управления СПбГАСУ отслеживают состояние рынка труда в этой сфере. По нашим оценкам, потребность петербургских строек в рабочей силе до пандемии где‑то на 70 % закрывалась за счет мигрантов. Их отток ударил по всей отрасли.

А готовых земельных участков хватает?

— Еще лет пять назад мы констатировали, что земельный банк в Петербурге, по сути, отсутствует. С тех пор мало что изменилось. Активнее всего новые этажи растут в Приморском, Московском и Выборгском районах, но в целом при дефиците участков в нашем городе реализуются, главным образом, проекты точечной застройки. Хотя для девелоперов город интереснее, чем Ленобласть: проще подключать к инженерным сетям новые объекты, есть развитая социальная инфраструктура, транспортная система и т. д.

При этом строительный комплекс 47-го региона развивается лучше, и темпы ввода жилья там выше. Не везде, безусловно, а в тяготеющих к мегаполису местах вроде Кудрова, где петербуржцы охотно раскупают квартиры. По данным фонда «Институт экономики города», доступность жилья (соотношение его стоимости и средней зарплаты населения) в 2018 – 2021 гг. по России ежегодно снижалась, и Петербург в число лидеров тут не входит. Года полтора назад он находился по этому показателю на 17‑м месте в РФ при коэффициенте доступности 5,8. А в прошлом году из‑за роста цен на первичном и вторичном рынках этот коэффициент составил в городе уже 6,1. Ситуация ухудшается.

Чем это обусловлено?

— В значительной мере ростом спроса на жилую недвижимость по причине ее инвестиционной привлекательности. Сюда едут северяне, многие родители покупают здесь жилье детям-студентам. В наш город переезжают со своими специалистами целые корпорации — такие как «Газпром». Состоятельные люди выбирают квартиры получше, и на рынке элитного жилья ситуация стабильная. Но массового покупателя больше интересуют студии и апартаменты — денег на просторное жилье им не хватает. Причем полезную площадь мини-квартир застройщики стремятся уменьшить, снижая издержки. А покупатель, мечтающий иметь свой угол, вынужден с этим мириться.

Как вы оцениваете качество вводимого жилья?

— На протяжении девяти лет я вхожу в число экспертов конкурса «Доверие потребителя», участников которого население выбирает путем интернет-голосования, а специалисты оценивают положение дел на стройках. Мне приходилось бывать в других регионах, и могу сказать, что зачастую его качество там выше, чем в Петербурге. Видимо, не хватает спроса на качество: если покупатель готов закрывать глаза на недочеты, у застройщиков нет стимула улучшать жилье.

С другой стороны, по части социальной инфраструктуры новоселы стали более разборчивы. Смольный подталкивает строителей, чтобы ее совершенствовать, разбивать скверы, создавать детские площадки и т. д. Хотя те «отбивают» свои затраты, вкладывая их в стоимость квадратных метров. В целом же городская власть стремится регулировать происходящие на этом рынке процессы, и кое‑что ей удается.

Что например?

— Проблемных домов становится меньше и скоро не станет совсем — как и обманутых дольщиков. Власть снижает административные барьеры, упрощает ряд процедур, создает условия для цифровизации. Количество разрешительных документов и согласований для петербургских строителей уменьшилось в разы.

Цифровая трансформация отрасли — требование Минстроя РФ, который обязал участников рынка перейти к 2020 г. на цифровую модель при строительстве объектов по госзаказу. Из-за пандемии и усиления санкций этого не случилось. К тому же знатоков новых технологий в отрасли недостаточно, до недавней поры ей не хватало отечественных программных продуктов. Но ситуация меняется: строительный блок Петербурга переходит на BIM-технологии (моделирование объектов в геопространстве города) и другие подобные инструменты.

Строительные компании внедряют отечественный софт. Российские производители озабочены созданием стройматериалов, аналогичных по качеству европейским, которые труднее получить (их покупают через третьи страны) или они теперь недоступны. Это не быстрый процесс, но работа в этом направлении идет.

Ваш прогноз: когда рынок жилья «угомонится»?

— Прошлый год застройщики завершили, выполнив задание по вводу жилья, у них и теперь в работе немало проектов. Правда, жилье в новостройках раскупается хуже, чем раньше, и более доступным, повторю, оно не становится.

Что должно измениться, учитывая, что реальные доходы населения вряд ли скоро вырастут? На мой взгляд, сбалансировать рынок позволят более активные меры госрегулирования. Так или иначе, не стоит ждать, что рынок успокоится к весне или лету. Думаю, это произойдет в лучшем случае к концу года.


#жилье #рынок жилья #недвижимость

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 16 (7345) от 30.01.2023 под заголовком ««Квадраты» в цифре».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.