«Квадраты» в цифре. Когда прекратятся ценовые перепады на рынке жилья?

Вывести инерционный рынок жилья из состояния устойчивости обычно непросто. Но в прошлом году его потряхивало в Петербурге так ощутимо, что это озадачило даже видавших виды специалистов. Многие из них были не готовы, скажем, к падению цен на вторичке, где сделки закрывались в конце года с дисконтом до 20 %. Можно ли ожидать, что ценовые перепады вот-вот прекратятся? Вряд ли, считает доктор экономических наук Галина ТОКУНОВА, декан одного из факультетов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ).

ФОТО Pixabay

— Галина Федоровна, перепады на рынке жилья были для вас неожиданными?

— Такое, кстати, происходило и раньше. Во многом виной тому фактор неопределенности, укоренившийся в сознании покупателей. Вспомним переход отрасли на проектное финансирование. Многие участники рынка оказались тогда, в 2019‑м, к этому не готовы и растерялись. Покупатели кинулись расхватывать квартиры, опасаясь, что цены на них вырастут. Что по причине ажиотажа и произошло. Годом позже рынок «занервничал» из‑за пандемии, и люди вновь побежали спасать свои сбережения.

Градсовета Петербурга обсудили эскизный проект жилого дома на Пироговской набережной

Словом, когда внешние обстоятельства сильно тревожили рынок, активность покупателей росла. Было это и в прошлом году, на исходе которого рынок оживился из‑за новостей о возможной отмене льготной ипотеки. А вот спрос на готовое жилье снизился — там нет таких весомых инструментов поддержки.

— Что больше всего влияет на цену сегодня?

— Опасение, что деньги из‑за инфляции подешевеют, и опять же — ощущение неопределенности. Льготная ипотека и разные способы ее субсидирования подстегивают спрос на жилье в новостройках. Его теперь можно купить, в пересчете на месячный платеж, по цене найма жилья. Причем для покупателя сейчас важнее не размер ипотеки, а сумма ежемесячной выплаты.

— Почему государство не поддерживает в той же степени вторичку?

— Принимая меры, чтобы оживить строительный комплекс, оно обеспечивает тем самым рост ВВП. Федеральная власть решает долгосрочные задачи, связанные с развитием экономики. Вторичный рынок тоже важен, но затрагивает в большей мере интересы потребителей, а не застройщиков. Что до новостроек, то инструментов поддержки со стороны государства и банковской сферы хватает. Меньше нельзя, особенно учитывая инфляционные ожидания и снижение покупательской способности населения.

Больше тоже плохо — доступные кредиты чреваты появлением финансового пузыря. Если люди не смогут выплачивать банковские займы, наступит кризис — вроде того, который разразился в 2008 – 2009 гг. Пока сведения на этот счет поступают разные: у некоторых крупных банков размер невозврата, доводилось слышать, достигает уже 10 %.

— Темпы строительства всех устраивают?

— Они выше, чем могли быть, если бы государство не помогало отрасли, но ниже ожидаемых. На протяжении последних лет объем работ в текущих ценах ежегодно растет, но фактически динамика менее значительная. И обеспеченность населения России жильем «оставляет желать»: на одного жителя страны в 2021‑м приходилось в среднем 27,8 кв. метра.

Петербург по этому параметру отстает от Подмосковья и Ленобласти. Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ РФ предполагает, что к 2030 г. на одного россиянина должно приходиться до 34 кв. метров жилья. Но трудно сказать, удастся ли это сделать в контексте реальной ситуации.

— Какие факторы на это влияют?

— Прежде всего ипотека с господдержкой, дефицит рабочих рук и удорожание стройматериалов. Металлоконструкции, например, на пике пандемии поднялись в цене до 80 %. Отчасти имел место картельный сговор, признаки которого выявили антимонопольщики, повлияли и санкционные ограничения. Правительство РФ, конечно, приняло меры, чтобы помочь девелоперам, но на прежний уровень цены не вернулись.

Или взять кадровую брешь. Сотрудники нашего факультета экономики и управления СПбГАСУ отслеживают состояние рынка труда в этой сфере. По нашим оценкам, потребность петербургских строек в рабочей силе до пандемии где‑то на 70 % закрывалась за счет мигрантов. Их отток ударил по всей отрасли.

— А готовых земельных участков хватает?

— Еще лет пять назад мы констатировали, что земельный банк в Петербурге, по сути, отсутствует. С тех пор мало что изменилось. Активнее всего новые этажи растут в Приморском, Московском и Выборгском районах, но в целом при дефиците участков в нашем городе реализуются, главным образом, проекты точечной застройки. Хотя для девелоперов город интереснее, чем Ленобласть: проще подключать к инженерным сетям новые объекты, есть развитая социальная инфраструктура, транспортная система и т. д.

При этом строительный комплекс 47-го региона развивается лучше, и темпы ввода жилья там выше. Не везде, безусловно, а в тяготеющих к мегаполису местах вроде Кудрова, где петербуржцы охотно раскупают квартиры. По данным фонда «Институт экономики города», доступность жилья (соотношение его стоимости и средней зарплаты населения) в 2018 – 2021 гг. по России ежегодно снижалась, и Петербург в число лидеров тут не входит. Года полтора назад он находился по этому показателю на 17‑м месте в РФ при коэффициенте доступности 5,8. А в прошлом году из‑за роста цен на первичном и вторичном рынках этот коэффициент составил в городе уже 6,1. Ситуация ухудшается.

— Чем это обусловлено?

— В значительной мере ростом спроса на жилую недвижимость по причине ее инвестиционной привлекательности. Сюда едут северяне, многие родители покупают здесь жилье детям-студентам. В наш город переезжают со своими специалистами целые корпорации — такие как «Газпром». Состоятельные люди выбирают квартиры получше, и на рынке элитного жилья ситуация стабильная. Но массового покупателя больше интересуют студии и апартаменты — денег на просторное жилье им не хватает. Причем полезную площадь мини-квартир застройщики стремятся уменьшить, снижая издержки. А покупатель, мечтающий иметь свой угол, вынужден с этим мириться.

— Как вы оцениваете качество вводимого жилья?

— На протяжении девяти лет я вхожу в число экспертов конкурса «Доверие потребителя», участников которого население выбирает путем интернет-голосования, а специалисты оценивают положение дел на стройках. Мне приходилось бывать в других регионах, и могу сказать, что зачастую его качество там выше, чем в Петербурге. Видимо, не хватает спроса на качество: если покупатель готов закрывать глаза на недочеты, у застройщиков нет стимула улучшать жилье.

С другой стороны, по части социальной инфраструктуры новоселы стали более разборчивы. Смольный подталкивает строителей, чтобы ее совершенствовать, разбивать скверы, создавать детские площадки и т. д. Хотя те «отбивают» свои затраты, вкладывая их в стоимость квадратных метров. В целом же городская власть стремится регулировать происходящие на этом рынке процессы, и кое‑что ей удается.

— Что например?

— Проблемных домов становится меньше и скоро не станет совсем — как и обманутых дольщиков. Власть снижает административные барьеры, упрощает ряд процедур, создает условия для цифровизации. Количество разрешительных документов и согласований для петербургских строителей уменьшилось в разы.

Цифровая трансформация отрасли — требование Минстроя РФ, который обязал участников рынка перейти к 2020 г. на цифровую модель при строительстве объектов по госзаказу. Из-за пандемии и усиления санкций этого не случилось. К тому же знатоков новых технологий в отрасли недостаточно, до недавней поры ей не хватало отечественных программных продуктов. Но ситуация меняется: строительный блок Петербурга переходит на BIM-технологии (моделирование объектов в геопространстве города) и другие подобные инструменты.

Строительные компании внедряют отечественный софт. Российские производители озабочены созданием стройматериалов, аналогичных по качеству европейским, которые труднее получить (их покупают через третьи страны) или они теперь недоступны. Это не быстрый процесс, но работа в этом направлении идет.

— Ваш прогноз: когда рынок жилья «угомонится»?

— Прошлый год застройщики завершили, выполнив задание по вводу жилья, у них и теперь в работе немало проектов. Правда, жилье в новостройках раскупается хуже, чем раньше, и более доступным, повторю, оно не становится.

Что должно измениться, учитывая, что реальные доходы населения вряд ли скоро вырастут? На мой взгляд, сбалансировать рынок позволят более активные меры госрегулирования. Так или иначе, не стоит ждать, что рынок успокоится к весне или лету. Думаю, это произойдет в лучшем случае к концу года.