Законность и безопасность. Почему необходимо оформлять сделки с участием нотариуса?
Специально для наших читателей рассказывает Президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария Викторовна Терехова.
Президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Мария ТЕРЕХОВА. ФОТО предоставлено Нотариальной палатой СПб
Что такое безопасность при сделках с недвижимостью и как можно ее достигнуть? Давайте разбираться. В наши дни происходят поистине вопиющие истории обмана людей.
Вот одна из них. Семья — муж и жена переехали в Санкт-Петербург и сняли жилье. Человек, который помог им найти квартиру (назовем его «маклер»), показал копии всех документов на квартиру, но с собственником семья не виделась в силу его занятости (так сказал маклер). Никакой договор подписан не был, поскольку маклер сказал, что приличные люди верят друг другу на слово. Деньги за пользование квартирой были переданы маклеру за три месяца вперед.
Семья обустроилась, но через месяц маклер практически каждый день начал приводить в квартиру разных людей для осмотра квартиры с целью ее продажи. На вопросы семьи он лишь тягостно вздыхал и говорил, что у собственника изменились обстоятельства и он намерен квартиру продать.
После недели подобных ежедневных визитов маклер сказал, что нашелся покупатель на квартиру и ее нужно освободить. А вместе с тем наша семья уже сроднилась с этой квартирой и, немного подумав, понимает, что это квартира их мечты. О чем и сообщает маклеру.
После чего начинается следующая часть спектакля под названием «хотим продать, но не сейчас». Маклер начинает убеждать супругов, что продавец продаст им квартиру, но позже. Сейчас совершенно нет времени и не все документы собраны. Но зато есть покупатель, который готов внести задаток и ждать продавца сколько нужно.
Надо ли говорить, что наши супруги тоже выразили желание подождать и готовность внести задаток в размере 100 000 рублей, получив от маклера расписку на эту сумму. Маклер же сказал, что обсудит с продавцом создавшуюся ситуацию и что, скорее всего, продавец пойдет навстречу такой милой паре.
И вот семья начинает готовиться к сделке: от них, как им сказали, потребуются только паспорта и деньги для задатка и для оплаты покупки. Договорились через месяц встретиться с собственником в ближайшем МФЦ, чтобы подписать договор в простой письменной форме и сдать его на регистрацию.
Думаю, вы уже догадались, чем бы закончилась эта история, если бы муж не пришел на прием к нотариусу и не изложил ситуацию. Безусловно, нотариус сразу предостерег посетителя передавать какие‑либо деньги кому бы то ни было без документального оформления. Он посоветовал оформить с собственником предварительный договор купли-продажи квартиры, с условием оформить основной договор, например, через месяц и с передачей продавцу задатка в размере 100 000 рублей.
Да, закон допускает в случае продажи целой квартиры заключение как предварительного, так и основного договора купли-продажи без нотариуса, то есть в простой письменной форме. Но за этими словами скрывается огромная потенциальная опасность как для продавца, так и для покупателя.
Заключение договора в простой письменной (неквалифицированной) форме, то есть без нотариуса, означает, что ни у кого из участников такой сделки не возникает обязанности удостовериться в истинных намерениях друг друга, в нашем случае — продавца и покупателя.
К чему это приводит на практике? В нашем случае могло быть несколько возможных вариантов развития событий.
Собственник действительно имел намерение продать свою квартиру, но тоже не вполне осознавал риск заключения договора в простой письменной форме, полностью доверившись маклеру. И это самый безобидный вариант развития событий.
Собственник вовсе мог быть не в курсе того, что его квартира планируется к продаже. Это довольно распространенная схема обмана: снимается квартира на долгий срок, и затем злоумышленники начинают ее «продавать». Причем «покупателей» (то есть обманутых людей) может быть далеко не один человек. Затем все пострадавшие («покупатели»), как правило, встречаются уже в полиции при подаче заявления о возбуждении уголовного дела о мошенничестве.
Собственник был в курсе аферы и всецело в ней участвовал. Данный вариант мошенничества также встречается, но гораздо реже, нежели ситуация, описанная во втором пункте.
В нашем случае была велика вероятность того, что, отдав 100 000 рублей, наши супруги могли их лишиться, поскольку собственник мог быть и не в курсе планов маклера.
Эти риски можно минимизировать или вовсе их избежать, подписав с собственником и удостоверив нотариально предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому возможно передать те самые 100 000 рублей в качестве задатка. Тогда, если собственник по какой‑либо причине станет отказываться от заключения основного договора купли-продажи, то его можно понудить к заключению договора через суд.
На этом риски простой письменной формы не заканчиваются: допустим, наши супруги обсудили с продавцом стоимость продажи и сошлись на сумме 11 млн рублей. Но собственник попросил указать в договоре купли-продажи 8 млн рублей, ссылаясь на то, что он покупал квартиру недавно и именно за эту сумму и ему хочется уплачивать налог с продажи. Покупатель, не искушенный в подобных вопросах, соглашается пойти навстречу и указать в договоре заниженную сумму. К чему это может привести, да и приводит?
Важно знать, что договор купли-продажи недвижимости в качестве существенного условия должен содержать условие о цене. Иными словами, продавец и покупатель должны сойтись на единственной сумме. Если вам предлагается вариант «два пишем — три в уме», то есть «давайте напишем 8 млн, а на самом деле будем знать, что 11 млн», вы должны сразу насторожиться и отказаться от сделки. Поскольку в таком случае вы планируете заключить притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, а именно: сделку на иных условиях. Плохо то, что как только вы на это согласились и заключили такую притворную сделку, вы ее не заключили. Такая сделка ничтожна, то есть ее как бы и не было.
Кроме того, в такой сделке (без нотариуса) возможны различные способы давления и принуждения людей к совершению тех или иных действий. При этом доказать наличие подобного принуждения впоследствии будет крайне сложно.
Всего этого можно избежать, если в сделке участвует нотариус.
После того как вы приняли решение о продаже или покупке жилья и, может быть, даже уже нашли покупателя квартиры и подходящий вариант покупки новой, для безопасности вашей сделки надежнее обратиться к нотариусу для оформления требуемого вам договора. А вариантов таких договоров может быть великое множество. И даже самый, казалось бы, «простой» договор купли-продажи квартиры таит в себе множество нюансов.
К примеру, знаете ли вы, как должен подписывать договор несовершеннолетний ребенок? А может быть, за него должен кто‑то действовать? А если квартира находится в доме-памятнике (которых, к слову, в нашем городе — великое множество), знаете ли вы, что должно быть отражено в договоре? А если собственником является не человек, а юридическое лицо, сможете ли вы оценить те документы, которые вам показывает предполагаемый собственник понравившейся вам квартиры? Множество других вопросов может возникнуть у вас, и во всем вам поможет нотариус.
Именно на нотариуса государством возложена обязанность установить личность и выяснить дееспособность обратившегося к нему лица, проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества и много других обязанностей и прав истребовать документы в ваших интересах. Применительно к нашей ситуации это обозначает, что нотариус выяснил бы у собственника квартиры, что на самом деле он планирует делать с квартирой. И вполне вероятно, что собственник ограничился бы только консультацией, а может быть, сделал бы завещание, оставаясь собственником своей квартиры. И на этом все! Ни о какой продаже даже речи не шло.
Важной гарантией при обращении к нотариусу является еще и то, что нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству. Иными словами, если в вашей сделке участвует нотариус, то, значит, сделка абсолютно законна. В противном случае нотариус не взялся бы ее удостоверять.
Если же в суде рассматривается дело по нотариально удостоверенной сделке (что, к слову, бывает крайне редко), то ваш договор (то есть ваши права) будет защищать нотариус, как лицо, удостоверившее сделку.
Еще одним шагом на пути обеспечения безопасности и защиты прав граждан явилось то, что государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов с 1 января 2015 года должна проводиться в течение трех рабочих дней. А если документы представлены нотариусом в электронной форме, то — в течение одного рабочего дня.
И уже с февраля 2019 года после удостоверения нотариусом сделки или выдачи свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество закон обязывает нотариуса незамедлительно подать документы в электронной форме на государственную регистрацию в Росреестр. И это очень важно! Ведь, как правило, люди продают жилье для того, чтобы приобрести новое, с тем чтобы максимально быстро начать им пользоваться. Но и продавая недвижимость без цели приобретения нового жилья, человек может остро нуждаться в деньгах, и в таких ситуациях максимально быстрое оформление сможет ему помочь.
Кроме того, с 1 января 2015 года для расчетов по сделке можно воспользоваться депозитом нотариуса. Что это такое?
Давайте вспомним, как ранее происходили расчеты по совершаемым сделкам. Наиболее приемлемым способом расчетов до того времени был аккредитив, но ранее эта услуга была достаточно дорогая, поэтому использовалась крайне редко. Сейчас этот вопрос урегулирован, и граждане охотно используют такой способ расчетов.
Сейчас все меньше и меньше люди прибегают к расчетам через сейфовую ячейку, хотя раньше это был практически самый ходовой способ расчетов. Но и самый опасный. Как правило, продавец и покупатель приходили в банк, арендовали сейфовую ячейку, раскладывали деньги по конвертам (пакетам) и закрывали их в сейф. После регистрации права собственности покупателя последний приходил в банк и забирал пакет с деньгами.
В чем минус такой схемы? Все просто: в договоре аренды сейфовой ячейки не фиксируется сумма передаваемых денежных средств, а лишь «Пакет-1», «Пакет-2» и т. д. Поэтому в случае возникновения каких‑либо неприятностей с банком никто вам эти деньги не вернет просто потому, что никто не знает, сколько в вашем пакете было денег.
При использовании для расчетов публичного депозитного счета нотариуса покупатель передает в депозит нотариуса те деньги, которые в итоге получит продавец. Использование депозита нотариуса снимает все проблемы и является надежным способом расчетов по сделке.
В приведенном нами примере все закончилось благополучно: как только наши супруги выразили свое намерение обратиться за оформлением всех своих документов по приобретению квартиры к нотариусу, маклера и след простыл. Это, кстати, тоже является лакмусовой бумажкой большого числа мошенников от недвижимости: они отправляются на поиски других, более доверчивых «покупателей».
Итак, любые ваши действия по обращению к нотариусу помогут вам обрести чувство защищенности, то есть чувство безопасности.
А наши супруги, как и хотели, купили квартиру своей мечты рядом с очень уютным сквером, удостоверив договор нотариально.
Читайте также большое интервью с Президентом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга: Мария Терехова рассказала о мифах вокруг нотариальной деятельности.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 48 (7131) от 18.03.2022 под заголовком «Сделка с участием нотариуса — это законность и безопасность».
Комментарии