Сантиметры не продаются

Имена аферистов-нотариусов всплывают практически в каждом уголовном деле «черных риелторов». «Добрые» дяди и тети заверяют сделки с недвижимостью по подложным паспортам, визируют оформленные задним числом завещания, «не видят» подозрительных личностей, крутящихся вокруг пожилых одиноких (а часто сильно пьющих) владельцев квартир. Таких случаев, как нас уверяют, становится все меньше, но появилась надежда, что скоро они исчезнут совсем.

Иллюстрация pixabay.com

С 1 января нынешнего года вступили в силу серьезные изменения регламента работы нотариусов. Все свои служебные действия они теперь обязаны фиксировать в Единой информационной системе нотариата.

Для добросовестных нотариусов это существенное облегчение - появляются дополнительные возможности подстраховаться и избежать невольных ошибок. Прежде чем заверить своей подписью ту же, к примеру, сделку с недвижимостью, они могут заглянуть в соответствующие базы данных и проверить, являются ли ее участники дееспособными, не находятся ли они в состоянии банкротства или на учете в Росфинмониторинге (по подозрению, скажем, в незаконных финансовых операциях).

Для тех же, кто нечист на руку, жизнь осложнится. Любая сомнительная процедура становится сразу видна. Совершить какое-либо действие задним числом не получится при всем желании. Электроника тебя буквально «схватит за руку».

Еще свежи в памяти случаи, когда нотариусы (вольно или невольно - доказать, как правило, было невозможно) удостоверяли сделки с недвижимостью, до этого уже проданной, находящейся в залоге, входящей в наследственную или конкурсную массу. Теперь (по крайней мере при желании) этого можно избежать. К услугам нотариуса - базы данных Росреестра. Статус недвижимости там прописан однозначно.

Документы же на регистрацию в бумажной форме в Росреестр уже редко носят - их посылают по электронной почте. Благодаря чему вся процедура укладывается в один день. Прочувствовать этот прогресс может тот, кто в прежние времена, заключая сделку с недвижимостью, «зависал» на неделю в положении промежуточном и, прямо скажем, не очень приятном.

Массу возможностей для злоупотреблений до недавнего времени давали сделки с долями недвижимости. На рынке фигурировали, к примеру, микродоли вплоть до нескольких квадратных сантиметров. Их владельцы, получив права собственников, сплошь и рядом использовали их для «выкручивания рук» сособственникам, вплоть до выкидывания их на улицу.

Скажем честно - эта лазейка стопроцентно не закрыта до сих пор. Но теперь возможности для этих афер значительно уменьшились. Сделки с долями (в отличие от сделок с отдельным жильем) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. И нотариус, проверив их участников по всем доступным ему базам данных, вполне может «продажу сантиметров» притормозить.

Если же формальных препятствий для совершения такой сделки нет, он ее фигурантам скажет: «Вы хорошо подумали, прежде чем совершать такое действие? Если вы настаиваете, я сделку удостоверю, но буду вынужден сообщить об этом в Росфинмониторинг». Данная структура, как известно, - это «рентген», который может высветить многие финансовые «грехи». И потому после такого заявления, как показывает практика, желание «продавать сантиметры» у людей обычно пропадает.

Впрочем, участники рынка недвижимости хорошо знают: иногда дарение микродолей (на юридическом языке - притворная сделка) является мерой вынужденной. Иначе, к примеру, комнату в коммуналке бывает просто не продать - ведь для этого надо заручиться отказом от покупки всех соседей. Но иных из них просто не найти - они живут где-нибудь в другом конце света.

А представьте себе продажу машино-места в паркинге. Здесь сособственников - тысячи. От каждого получить отказ нереально, и применение притворной сделки, что называется, запрограммировано.

С 1 февраля нынешнего года для владельцев долей в нежилых помещениях ситуация стала легче - они размещают объявление о продаже на сайте Росреестра, и через месяц все сособственники считаются извещенными. И если никто из них за это время не заявил о своем желании приобрести продаваемую долю, нотариус получает полное право удостоверить продажу с тем, с кем договорился продавец.

- В Европе такой порядок существует уже давно, - поясняет председатель Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. - У нас пока его ввели в порядке эксперимента. Но, если он покажет свою эффективность, его могут распространить и на жилые помещения.

Ближайшая же перспектива в деятельности нотариата и вовсе выглядит как маленькая революция. Всю жизнь там говорили: «Проверка документов на подлинность не наша задача. Это дело МВД». В арсенале нотариуса было лишь его собственное чутье: заподозрил, что ему подсовывают «липу», - удостоверять сделку отказывается и может даже поставить в известность стражей порядка. Не увидел ничего подозрительного (или сделал вид, что не увидел) - смело ставит свою подпись и печать. Так, к примеру, появляются сделки по украденным или потерянным паспортам.

Теперь, как уверяет Герасименко, готовится специальный приказ МВД о доступе нотариусов к базе данных паспортов. Таким образом, «липу» (конечно, при желании!) можно будет отфильтровать почти наверняка. Возможность доступа к своим базам данных продекларировали и органы загса, но... по каким-то непонятным причинам этот ресурс пока не работает.

Между тем в паспортах далеко не всегда стоят штампы о браке и разводе, что дает возможность вводить в заблуждение либо нотариуса, либо партнера по сделке. Человек купил недвижимость по «чистому», без штампа о разводе, паспорту, потом женился, а после его смерти новая супруга узнает, что за ним - целый «хвост» наследников...

Кстати, в общем плане процедура поиска наследников до сих пор не отработана. Сплошь и рядом люди просто не знают о свалившемся на них «счастье» и поэтому пропускают положенный полугодовой срок заявления о праве на наследство. Разыскивать же их, строго говоря, никто не обязан. И здесь уже нужна целая система поиска, базирующаяся на ресурсах нескольких ведомств.

В некоторых регионах в порядке эксперимента уже завели базу данных завещаний. Законным наследникам она помогает быстрее «найтись», а незаконных бьет по рукам. Если некий претендент на наследство заявится к нотариусу с завещанием, «найденным в сундуке», тот на полном законном основании отошьет его сакраментальной советской фразой: «Извините, товарищ, но вас тут не стояло!».