Родом из пристройки. «Фокусы» с недвижимостью дали о себе знать через многие годы
«Около 20 лет назад мои родители в числе еще нескольких семей получили в общежитии Ижорского завода в аренду не вполне обычное жилье. Это была двухэтажная нежилая пристройка, разделенная на 16 квартир. Конечно, все жители пристройки знали, что она значится единым нежилым помещением. Но тогда это обстоятельство никого не насторожило. Несколько лет назад завод дал возможность гражданам выкупить такое жилье по остаточной стоимости. Причем не квартиры, а доли в общей площади пристройки. А совсем недавно управляющая компания — ЖКС № 2 Колпинского района — заявила, что отныне мы обязаны не только заключить индивидуальные договоры на поставку тепла и воды (как это делают коммерческие структуры), но и оплачивать коммунальные услуги по тарифам для нежилых помещений. А это существенно больше, чем платежи населения». Максим С., Колпино
ФОТО Pixabay
Кроме просьбы «помочь защитить права граждан» в этом послании — история страны последних 45 лет. Ни больше ни меньше. В чем‑то грустная, в чем‑то анекдотичная, а в чем‑то — и скандальная.
Начать с того, что в 1977 году в городе Колпине построили 15‑этажное общежитие для сотрудников Ижорского завода. Вообще‑то в те годы в Ленинграде было построено несколько сотен таких домов. Легендарная серия Щ-9378/23к — кирпичные общаги: блоки по 6 и по 5 комнат. В каждом санузел — три раковины и два туалета и ни одного душа. Закутки, где по логике должны были располагаться душевые, пустовали. В них жильцы хранили всякую рухлядь. А помывку устраивали прямо в санузле, закрывшись от всех на шпингалет и прицепив шланг к крану. Впрочем, некоторые втихаря оборудовали душ в кладовке — без проектов и соблюдения правил для «мокрых» помещений.
Обитатели общежитий — люди неприхотливые, способные привыкнуть ко всему. Некоторым даже каким‑то чудом удалось построить счастливую семью в одном отдельно взятом блоке, где «банные минуты» одних жильцов оборачивались для других очередью в туалет перед закрытой на шпингалет дверью.
Особенную сложность представляла собой готовка. Кухня — одна на два блока — вмещала от силы восемь столов. Маловато на 11 комнат. Так что кое‑кому приходилось готовить на плитке в комнате. Или носиться с горячей сковородкой по длинному коридору.
Но недвижимость есть недвижимость. Так что граждане охотно приватизировали и такое жилье. А потом продавали, скупали, перепланировали, объединяли, «узаконивали». Кое-кому удалось даже «отжать» в личное пользование огромные холлы, которые имелись на каждом этаже. В общем, к 2022 году общага, о которой рассказал Максим С., превратилась в дом на 55 квартир, 34 из которых — отдельные. При этом гражданам каким‑то чудом удалось оборудовать в блоках «однушки» и «двушки». Полностью выкупленными оказались лишь пять блоков. И то по большей части не для жилья, а для сдачи внаем. Такова судьба жилой части.
Пристройка тем временем жила своей судьбой. Тысяча с небольшим квадратных метров с соизволения заводоуправления Ижорских заводов как‑то постепенно стала жилой. Местные обитатели предпочитают не говорить, кто именно, по какому проекту и по какому принципу разделил на квартиры спортзал, актовый зал и систему широченных коридоров. Утверждают лишь, что в 2002 году завод от щедрот душевных оделил жильем особо ценных сотрудников — на условиях аренды. Правда, никто из оделенных не мог зарегистрироваться на «жилплощади», потому что она была «нежиплощадью». Пока еще в России нет такого закона, чтобы прописываться в рабочем кабинете или цехе. Так что все, кто поселился в пристройке, по документам имели иное место жительства — официальное, с пропиской.
А в 2011 году квадратные метры пристройки были распроданы тем, кто занимал их на правах аренды. «Остаточная стоимость», о которой упомянул Максим С., выглядела потрясающе. Так, 92‑метровое помещение (огромный холл, две комнаты, кухня, ванная, туалет), если верить документам, было выкуплено за 176 771 рубль. Нет, не за метр, а за 92 метра.
62 квадратных метра — 120 с небольшим тысяч рублей, 47 «квадратов» — 91 тысяча рублей. В общем, метр обошелся счастливым приобретателям менее чем в 2 тысячи рублей.
Стоит, наверное, отметить, что, по архивным данным риелторских компаний, усредненная цена жилья на «вторичке» в 2011 году составляла от 70 тысяч рублей за квадратный метр. А «нежилья» — чуть поменьше. Да что там говорить про усредненное! В той же самой общаге в Колпине, в жилой ее части в тот же год граждане продавали свои комнаты в блоках по миллиону рублей (11 – 12 квадратных метров).
Лихая сделка «по остаточной стоимости» засвидетельствована личной подписью тогдашнего генерального директор ОАО «Ижорские заводы» Р. А. Урусова. Право собственности на 16 частей пристройки должным образом зарегистрировано в соответствующем реестре.
Кстати, очень похоже, что примерно тот же фокус был проделан со многими пристройками к колпинским общагам: на улицах Металлургов, Машиностроителей. Идешь по городу и видишь шторы и горшки с цветами в витринах, где прямо‑таки просится разместить вывеску «клуб» или «кафе». А вот ведь — живут. Хоть это «жилье» никогда никем не было признано жильем. И вроде неплохо живут.
Но, похоже, неплохая жизнь перестает быть совсем уж безоблачной. До недавних пор жилкомсервис № 1 Колпинского района автоматически взимал плату с собственников пристройки по тем же правилам, что платили и обитатели самой общаги. Но внезапно для многих в дом пришла другая управляющая компания — ЖКС № 2 Колпинского района — и напомнила гражданам, что они — «нежилые», а потому никаких розовых квитанций им не положено, а положено нанести личные визиты в офисы филиалов «Энергосбыт» ГУП «ТЭК» и «Водоканал», а также показаться в самой управляющей компании для выяснения отношений и заключения соответствующих договоров…
Вот в этой‑то ситуации собственники помещений в пристройке и заговорили о борьбе за справедливость, законность, за социальное государство, права пенсионеров, ветеранов и обо всем, о чем начинают говорить, когда нет четких аргументов.
Похоже, через годы все‑таки проявились последствия давних фокусов с недвижимостью. Причем последствия эти сейчас коснулись не только и не столько тех, кто некогда при загадочных обстоятельствах получил свой кусок пристройки, сколько их наследников или даже покупателей странных квадратных метров.
Вот теперь бы и сказать пару слов о справедливости, которая наконец‑то «догнала». Но если под справедливостью понимать «все отнять и отдать другому», то — не хочется. Ведь никто еще не сумел четко определить: как именно отнимать и кому конкретно отдавать, чтобы через десять — двадцать лет у кого‑нибудь не появилось бы желания устанавливать очередную справедливость.
А вот что реально необходимо не только собственникам, но и управляющей компании, и районным властям — так это попытаться привести реальность и законность к общему знаменателю. Хотя бы для того, чтобы понять, каков в действительности фактический жилищный фонд города, учитывая, что общаги с освоенными пристройками здесь не редкость. И попутно посмотреть, какие есть в наличии помещения для малого бизнеса.
Жилищный кодекс позволяет менять статус помещений. Жилые квартиры официально становятся магазинчиками и кафе. Законен также и обратный процесс. Решение принимает районная власть. Но при этом в законе содержится целый букет условий, которым должно отвечать жилое помещение.
Признаться, этот длинный перечень сводится к нескольким фразам: стены, несущие конструкции и коммуникации (если они есть) не должны представлять собой опасности для здоровья граждан.
Вообще‑то есть и другие условия, но для ушей некоторых петербуржцев (особенно живущих в исторической части города) они, скорее всего, прозвучат как шутка. Скажем, стены и кровля жилого помещения должны обеспечить не менее плюс 18 градусов тепла и не более 60 % влажности, а также гарантировать изоляцию от наружного холодного воздуха и от дождевой воды. Если в доме больше пяти этажей, в нем непременно должен быть лифт. Разумеется, работающий. И нормативная вибрация, шумоизоляция, инсоляция, излучение…
Условием №20 является объемно-планировочное решение жилых помещений, которое должно «обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики». И «отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли».
По всем этим критериям примерно треть жилья в центре может быть и не признана жильем.
Что касается колпинской пристройки, то вся она явно соответствует условиям, изложенным в Жилищном кодексе. И даже больше: 15‑метровая кухня соответствует желаниям хозяйки, а 30‑метровый коридор — нуждам четырехлетнего велосипедиста. Разве что хорошо бы еще вычистить лестницу и покрасить стены.
Загвоздка одна: смена статуса требует множества технических документов. Кто же теперь может найти проект перепланировки и акт приемки выполненных работ? Да и существовали ли эти документы в природе? Правда, в Жилищном кодексе упомянуто о том, что если собственник не представил каких‑либо технических документов, необходимых для перевода нежилья в жилье (или наоборот), то органы власти могут сделать это сами «в порядке межведомственного взаимодействия». Но, похоже, в данном случае взаимодействие не очевидно.
Возможно, растерянность, которую проявили собственники пристройки, ознакомившись с новыми требованиями управляющей компании и с новыми «нежилыми» тарифами, уже прошла. Все же 20 лет назад они (или их родители) приложили немало усилий в борьбе за недвижимость. И теперь кому же, как не им, приводить в порядок дела, связанные с этой недвижимостью. И показывать обитателям других таких же странных жилых/нежилых квадратных метров, каким путем следует идти.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 234 (7317) от 13.12.2022 под заголовком «Родом из пристройки».
Комментарии