Мое кооперативное королевство: кто напишет для него правила «престолонаследия»?
Многоукладность в управлении жилфондом — благо: жилкомсервис, частная управляющая компания, товарищество собственников, ЖК, ЖСК… Выбор обширен. И каждая из форм требует от граждан соответствующего уровня активности, знаний/понимания. Наиболее «требовательны» те формы, где собственники должны быть готовы потратить время и силы на осознанный выбор: руководства ли, плана затрат или размеров дополнительных платежей… Если такой подход отсутствует, то ТСЖ или ЖСК превращаются в королевство, где монарх правит единолично и безраздельно. И нередко пожизненно. А после его ухода, как правило, начинается смута…
ФОТО Gabrielle Henderson on Unsplash
Собственники на паях
ЖСК-168 объединяет два дома на Ключевой улице в Калининском районе — № 11 и 21. Оба были возведены в 1965 году: эдакие девятиэтажные кирпичные красавцы в квартале панельных пятиэтажных «хрущевок», построенных несколько ранее. По нашим временам их появление наверняка назвали бы «уплотнительной застройкой». Но тогда, 58 лет назад, обжившийся уже народ, скорее всего, с завистью смотрел, как рядом вырастают «высотки». Да еще и кооперативные. Ну настоящая элита!
Годы не прошли даром. На портале «Наш Санкт-Петербург» жители обоих некогда элитных домов неоднократно жаловались на плохое качество воды, неработающий лифт, на крыс, мошек и тараканов. В доме № 11 — как записано в дефектной ведомости — чугунные трубы канализации изношены на 38 %, значительно повреждена электросистема, крошатся постаревшие кирпичи, мокнет фундамент… А в доме № 21 — он неравномерно оседает, происходит выпучивание кладки, мокнут стены и прочее в том же духе. Если еще учесть, что информация в дефектной ведомости, как правило, сильно отстает от реальности… В общем, ясно.
Вот такое хозяйство осталось после ухода из жизни Ольги Михайловны М., которая руководила правлением ЖСК более 13 лет. И началась свистопляска. Вернее, началась она не с кончины Ольги Михайловны, а чуть позже — с бумажки-объявления. «Уважаемых жильцов» предупреждали, что ЖСК не может оплатить расходы со своего счета, который стал временно недоступен, а потому необходимо собрать наличкой 46 104 рубля. А именно: 3674 рубля на освидетельствование лифтов (иначе их отключат), 120 рублей на две светодиодные лампочки, 2610 — расчетному центру за печать квитанций, 7500 — за оформление паспорта счетчика тепла, 15 200 — за уничтожение блох в подвалах, 5000 — дворнику, 12 000 — бухгалтеру.
Сей документ подписали четыре человека — многолетнее правление. В том числе Вера Викторовна Е., которая, как следовало из объявления, стала новым председателем.
Сразу образовалась инициативная группа, попытавшаяся было «восстать». «Какая еще наличка?», «Откуда взялась новый председатель?», «Кто ее выбирал?». Эти вопросы группа активистов задала правлению и председателю. И услышала в ответ, что таково решение правления, которое избрано членами кооператива, а всех прочих, кто таковыми не значится, это волновать не должно. Они, как не члены кооператива, обязаны просто с ним согласиться.
Началась нешуточная борьба объявлений. Едва ли не ежедневно то от одной, то от другой стороны появлялись все новые и новые бумажки.
«Восставшие» писали, что «самопровозглашенное» правление и председатель планируют продолжать вести дела по старому уставу и по древнему законодательству; что в их системе координат отсутствуют такие понятия, как «собственник» и «общее собрание собственников». Ну а правление, не вдаваясь в подробности законодательства, заявляло, что протестный актив — это закоренелые должники, для которых «восстание» всего лишь способ не оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
В августе в качестве апофеоза борьбы от имени Веры Викторовны были распространены «бюллетени» к общему собранию — не только членов ЖСК, а всех собственников. В них на голосование были поставлены два вопроса. Первый — избрать председателем Нину А., которая, как было известно всему кооперативу, была лидером «восставших» и считалась также лидером «должников». Второй — проголосовать «за» или «против» взыскания долгов через суд.
Похоже, не все граждане сообразили, что распространенные «бюллетени», строго говоря, бюллетенями не являлись. Поскольку ни их форма, ни формулировки не соответствовали законодательству. Да и сам вопрос про долги и суд не мог быть предметом голосования на общем собрании все равно кого: членов ли кооператива, собственников ли жилья.
В оговоренный срок на собрание пришел пяток граждан… Председатель правления не явилась и не объяснила, что само собрание и повестка дня были шуткой или, лучше сказать, «политическим шагом».
В общем, правление победило. Активисты проиграли. Их никто не услышал. А их бумажки с длинными цитатами из Жилищного кодекса, похоже, мало кто прочитал. А кто прочитал, либо ничего не понял, либо не поверил… Зато в злонамеренность должников поверили все. Правда, один результат все же был: разговоры о необходимости сбора наличности прекратились.
В августе налоговая служба зарегистрировала Веру Викторовну Е. в качестве председателя правления ЖСК. И жизнь кооператива вроде бы продолжилась своим чередом: квитанции квартплаты, объявления о долгах и должниках, тихое ветшание домов… И блохи в подвалах.
Кстати, во всех официальных базах данных — на портале «Наш Санкт Петербург», в ГИС ЖКХ — председателем до сих пор числится Ольга Михайловна М. Это обстоятельство, как несложно догадаться, продолжает волновать жителей домов. Некоторые из проигравших и поныне уверены, что домами управляют самозванцы.
И все — по закону
Есть хорошая поговорка: не знаешь, как поступить, — поступай по закону. Однако в данном случае по закону… поступали все. Обе партии правы. Такой вот закон.
Жилищный кодекс РФ (44-я статья) недвусмысленно утверждает, что общее собрание собственников является органом управления домом и имеет право обсуждать любые вопросы, связанные с его содержанием, капитальным ремонтом или использованием общего имущества. Причем это положение работает при любом способе управления — будь то товарищество собственников, ЖК, ЖСК или управляющая компания.
Было время, кодекс разделял общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ: у них были различные права. Ряд решений, которые могли принимать члены ТСЖ, был вне компетенции остальных собственников, которые по каким‑либо причинам не захотели/не успели/не смогли стать членами товарищества. Затем это положение было изменено. Теперь тот факт, что у человека в собственности находятся квадратные метры жилья, автоматически делает его членом ТСЖ с правом голоса.
Но есть в ЖК еще две главы (11‑я и 12‑я), состоящие из 29 статей, которые декларируют правила жизни в ЖК и ЖСК. Статья 110 гласит, что обе формы — это добровольные объединения граждан, которые собрались за счет собственных средств построить, а затем управлять своим домом. И во всех прочих статьях этих глав последовательность именно такова: собрались строить, а потом управлять. И все вопросы действительно решает собрание членов ЖСК, или конференция (если в ЖСК больше 50 членов), или правление, или председатель единолично. Но…
Статья 110 сопровождается комментарием — ме-е-еленьким шрифтом: мол, все, о чем идет речь, относится к ЖСК и ЖК, созданным после 1 декабря 2011 года. Относится ли это ограничение к прочим 28 статьям и по каким правилам должны жить кооперативы, созданные до этой даты, не говорится нигде. Лишь сказано, что по решению членов ЖСК он может быть преобразован в ТСЖ. Может, но не обязан.
Как только не трактуют законодательство о ЖСК (вернее, его отсутствие) юристы и сами члены кооперативов! Зачастую основной бумажкой, доказывающей правомочность члена ЖСК, является свидетельство полувековой давности о том, что пай выплачен. Выписку из единого реестра собственности правление не учитывает, так как в древнем уставе ЖСК говорится именно о паях…
Некоторые председатели требуют от новых собственников, купивших квартиру или получивших ее по наследству, внесения вступительного взноса — весьма круглую сумму. Это надо представить: семья только оформила сделку купли-продажи жилья, собрав все свои финансовые возможности, а тут в дверь звонят и требуют еще денег… Новых собственников, не выполнивших требования, могут и не принять в члены ЖСК на том основании, что опять‑таки устав не разрешает.
Зато устав, как правило, разрешает год за годом избираться в председатели по решению правления, состоящего из 3 – 5 человек. Тринадцать лет Ольги Михайловны — далеко не предел. Чаще всего председатели, находящиеся у руля ЖСК по четверть века, утверждают, что просто нет охотников взвалить на себя их ношу. При этом нередко все эти годы они живут, не учитывая меняющееся законодательство. Даже прогресс их порой не трогает.
Так, в Петербурге есть председатели (без шуток), которые принципиально не пользуются компьютером и Интернетом. Все доверяют бухгалтеру. А сами пишут письма, заявления и прочие документы… от руки.
Немногие заранее знают, кому гипотетически можно будет передать «большую королевскую печать». Немногие готовы сложить полномочия и дать собственникам право спокойного выбора. А ведь если не допускать мысли о преемнике, клеймя бунтарем и скандалистом любого, кто пытается цитировать законодательство или настаивает на отчете о средствах, потраченных правлением, то он и не появится. А значит, придет время, и ЖСК внезапно окажется в ситуации, когда счет недоступен и нечем заплатить за уничтожение блох.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 176 (7505) от 20.09.2023 под заголовком «Мое кооперативное королевство».
Комментарии