Инвестиции в бетон: какие перемены происходят на рынке недвижимости
Изменившиеся не так давно правила получения ипотеки с господдержкой (сниженный вдвое лимит и выросший с 20 до 30 % размер первоначального взноса) вызвали заметные перемены на рынке недвижимости. Заемщики, успевшие получить от банков добро, кинулись раскупать жилье в новостройках как горячие пирожки. А строители, предвидя снижение спроса, готовят новые дисконтные акции. Такая картина наблюдалась и в Северной столице. Ну а что дальше? Заглянуть в будущее можно, оценив сложившиеся на рынке тенденции и результаты 2023‑го, ведь грядущее и былое в этой сфере неразрывно связаны. Петербургские эксперты так и сделали, проведя в стенах Национальной палаты недвижимости (НПН) «круглый стол», посвященный этой теме.
ФОТО Lumpang Moonmuang on Shutterstock
Для крупных застройщиков минувший год был вполне успешным. В первой его половине ничего особенного не происходило, но во второй спрос на жилье резко вырос. В итоге Росреестр зарегистрировал в Петербурге 64,5 тыс. сделок по договорам долевого участия — на 4 % больше, чем годом ранее. И почти 176 тыс. ипотечных договоров, что на 21 % превысило показатель 2022‑го. Хотя на допандемийный уровень спрос пока не вышел, отмечают аналитики.
Объем продаж жилья на территории агломерации (с учетом обжитых участков за пределами города) превысил 3,6 млн кв. метров. В денежном выражении это составило 660 млрд рублей. Причем более 90 % (!) сделок в новостройках было совершено благодаря льготным ипотечным программам.
Вторичный рынок активность затронула в меньшей степени. Но и там ценник не снизился.
Готовое жилье экономкласса подорожало за счет повышения цен с конца лета где‑то на 9 %, полагает Михаил Круглов, руководитель одного из агентств недвижимости. А за последние три года такие квартиры в черте города поднялись в цене, по его подсчетам, на 70 %. Стоимость квадратного метра за трехлетие выросла в этом сегменте до 225 – 230 тыс. рублей — почти вдвое.
Почему дороговизна не отбивает желание справлять новоселье — вопрос риторический. Обрести крышу над головой для себя или подросших детей горожане стремятся, несмотря ни на что. Это одна из главных потребностей. К тому же многие убеждены: вкладывать деньги в жилье лучше, чем держать их на депозите. А вот что подстегивает рост цен, кроме льготной ипотеки? На это влияет, по мнению эксперта, ряд факторов. В том числе «мелкая нарезка» застройщиков.
Перед вводом новых домов они нарезают крупногабаритные квартиры на студии и «однушки» (их доля выросла в городе до 65 %). Пересогласовывают проект и с выгодой продают эту «мелочь», востребованную из‑за цены не только у молодых горожан. Квадратные метры в новом фонде дорожают, а просторного жилья становится меньше, поясняет Круглов. Сегодня «трешек» там — около 11 %, а доля свежих хором в четыре комнаты упала до 4 %, и обе позиции продолжают «таять».
Большинство квартир в новостройках разлетались раньше на старте продаж, с появления котлована под фундамент дома. Теперь же, боясь продешевить в условиях нестабильного рынка и инфляции, застройщики предлагают объекты в почти готовых домах. Стартуют с предельно высоких цен, а потом, подогревая ажиотаж, предлагают «приятные» скидки за счет акций. Понимая, что доступная ипотека поддерживает спрос, а банковские ставки растут, они тормозят продажи, создавая предпосылки для дефицита жилья, пояснил Михаил Круглов. К концу 2023‑го, по его словам, в новостройках накопилось 80 тыс. непроданных квартир (ежегодно строители выводят на рынок города 100 – 120 тыс. новых квартир). А за последние три года их остаток вырос в Петербурге с 14 до 38 %. Но долгосрочные займы (проектное финансирование) не заставляют застройщиков спешить. В убытке они в любом случае не остаются…
Что же касается вторичного рынка, то падений и взлетов там не происходило. И все же обороты и там постепенно снижаются, говорят специалисты. Некоторые владельцы, надеясь сорвать куш, когда поднимается спрос, решительно задирают ценник. Спустя время их квартиры все же уходят. Но по реальной, а не «нарисованной» цене, исходя из конъюнктуры рынка и покупательной способности населения. Так, просторная «двушка» под 150 кв. метров в доме на углу Невского проспекта и Фонтанки была продана месяцев через восемь, упав в цене на 20 %, рассказала эксперт рынка Галина Турчанинова. В «спальных» районах та же история. Квартира на Рабфаковской улице, например, ждала покупателя года полтора — и нашла его не за 14 млн рублей, а по цене почти вдвое меньшей…
Выигрывают лояльные к покупателям владельцы, которые входят в сделку, не боясь социальных выплат, оживляющих вторичку. Такой вывод сделала эксперт Ирина Махнева. В минувшем году власти города подготовили к расселению более тысячи коммуналок, где жили 1574 семьи. Многие из них, пополнив кошельки благодаря таким выплатам, улучшили свои жилищные условия.
Но завершился год снижением спроса на этом рынке, который, по выражению одного аналитика, «впал в прострацию». И в январе эта тенденция сохранилась. Быстро уходят лишь недорогие студии. Даже те, что за чертой города, — скажем, в Янине, куда недавно было трудно заманить петербуржцев. Купить на окраине простую «однушку» за 4,5 млн рублей — теперь редкая удача, делится Ирина. В других местах города за нее придется выложить в среднем около 6 млн рублей.
А вот рынок загородного жилья динамично растет, отмечает президент НПН Дмитрий Щегельский. Хотя самые интересные по цене и качеству дома были раскуплены еще в период пандемии. По итогам 2023‑го в Ленобласти было поставлено на учет 13,1 тыс. домов ИЖС и 5,6 тыс. домов на садовых участках. По вводу такого жилья она занимает третье место в России после Подмосковья и Краснодарского края.
Драйверы спроса на этом рынке — программа «Сельская ипотека», где банковская ставка 2,8 %, дороговизна городского жилья и семейного отдыха в Турции или Египте, рассуждает Щегельский. А идеальная «загородка» сегодня — это одноэтажный дом (100 – 150 кв. метров) с удобствами и небольшим участком, находящийся не далее 50 км от мегаполиса и стоимостью до 10 млн рублей.
Но все же охотнее петербуржцы покупают за городом земельные участки. В 2023‑м было зарегистрировано около 100 тыс. таких сделок. Это на треть больше, чем в 2022‑м, и на 56 % выше планки предыдущего года. Готовое загородное жилье не ахти какое и часто переоцененное. А если купить пустой участок и выстроить дом на свой вкус (лучше самому — рабочая сила на стройке сильно подорожала), тогда стоимость 1 кв. метра составит без отделки примерно 50 тыс. рублей.
Уверенно развивается в Петербурге и рынок найма жилья. Заемные средства для некоторых становятся дороже, и они делают выбор в пользу аренды. Семья платит за сдаваемую «трешку» деньги, которые могли бы отдавать банку за свою обитель. Поэтому резко вырос спрос на такое жилье — особенно в новых домах и с евроремонтом. Разница в ежемесячном платеже за квартиры одного метража в таком доме и панельке, полагает эксперт, может достигать 10 – 15 тыс. рублей…
Между тем обрести свой приют помогает материнский капитал. Эти деньги можно использовать для первоначального взноса по ипотечному кредиту или направить на долгосрочное погашение, говорит Елена Диоргесова. В прошлом году один из крупных петербургских банков, где она возглавляет соответствующий отдел, выдал 2,9 тыс. кредитов на сумму более 1,5 млрд рублей.
Другое ее наблюдение касается приобретения комнат в коммуналках, которые существенно дешевле отдельных квартир. Число таких ипотечных займов, выданных в этом банке, из года в год составляет 30 %. Для кого‑то это первый шаг к осуществлению мечты о своем угле. А кто‑то собирается выкупить затем оставшиеся соседские комнаты и стать полноправным собственником бывшей коммуналки.
Велика также доля сделок с привлечением ипотечного займа при покупке загородного дома или участка земли, соглашается эксперт. Тем более что стать владельцем клочка земли за городом можно и без первоначального взноса. А многодетным семьям помогает возместить расходы на его приобретение земельный сертификат.
Но, решаясь на ипотеку, важно правильно выбрать финансовую организацию, считает эксперт Роман Корников. Мало того что условия кредитования недвижимости по всей стране постоянно меняются. Недолговечны кредитные продукты и процентные ставки у многих банков, которые не хотят упускать свою выгоду. Потратив пару недель, чтобы собрать нужные бумаги, можно столкнуться в том же банковском учреждении уже с новыми требованиями.
По словам Корникова, диапазон верхнего и нижнего порога ставок по кредитам очень большой, по крайней мере на вторичном рынке. И допустив ошибку в выборе банка, можно переплатить чуть ли не вдвое. Если заемщик вместо банка, где наиболее приемлемые для него условия, окажется там, где заключать договор менее выгодно, ему придется выплачивать лишние миллионы. А потому роль компетентных специалистов на рынке недвижимости как никогда высока…
В текущей ситуации заметного роста цен на жилье не ожидается. Но структура кредитования по госпрограммам меняется в сторону ипотеки для айтишников, семейной ипотеки и др. Не остается застывшим и портрет покупателя жилья с учетом повышения кредитной нагрузки, говорят аналитики. Доля молодых заемщиков, людей, работающих в секторах экономики, которые на подъеме, а также тех, на кого рассчитаны арктическая и дальневосточная ипотеки, будет и впредь расти.
Тем временем девелоперы готовят новые программы рассрочек и скидок по «инвестициям в бетон», как называют покупку жилья. Поскольку субсидию на покрытие разницы между льготной и рыночной ставкой при выдаче ипотеки с господдержкой банкам урезали, они вводят комиссию для застройщиков. Что неизбежно отразится на стоимости жилья. Но говорить о том, как сильно отреагирует рынок недвижимости на все изменения, пока рано. Это станет понятно через месяц-другой, резюмируют эксперты.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 23 (7599) от 08.02.2024 под заголовком «Инвестиции в бетон».
Комментарии