В Петербурге наблюдается спад цен на жилье
Рынок жилья в Петербурге снова оказался в состоянии турбулентности. Но если еще совсем недавно на нем надувался ценовой пузырь, то теперь цены пошли вниз, особенно на вторичном рынке. Многие несговорчивые ранее продавцы уже готовы идти на уступки. Об этом обозревателю «Санкт-Петербургских ведомостей» Виктору ЮШКОВСКОМУ рассказал президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий РУБИН.
ФОТО Замира УСМАНОВА/ТАСС
— Цены на жилье в Петербурге пошли вниз в самом начале осени?
— Не совсем так. Некоторые случаи снижения цен наблюдались в сентябре, но это были скорее отдельные эпизоды. Потом число их стало расти, и месяцем позже мы увидели уже системное снижение цен на жилую недвижимость. А теперь эта тенденция стала настолько отчетливой, что не заметить ее невозможно. Количество предложений на рынке значительно выросло, но покупателей больше не стало. К чему это привело? Продавцы заволновались, появилось больше объектов, которые они выставляют на продажу с дисконтом. Причем немалым, порядка 20 – 30 %, а то и выше.
— Это беспрецедентные уступки?
— Нет, подобные предложения были и раньше, просто теперь их стало куда больше. Насколько это влияет на общую статистику, сказать не берусь, к тому же уровень падения цен зависит от типа недвижимости, локации и ряда других факторов. Да и вообще, пока мы находимся «внутри» процесса, оценивать ситуацию на основании таких примеров сложно. Определенно скажу лишь одно: разнонаправленные векторы развития спроса и предложения на рынке жилья сохраняются, а стоимость мало-помалу снижается…
— Мы говорим лишь о вторичке?
— Конечно, в новостройках обстановка иная. Цены там в целом не думают падать, и продавать новые жилые «квадраты» с дисконтом никто не спешит. Но большой «просадки» тут и быть не могло, учитывая сложившуюся схему финансирования работ по строительству жилья, где велика роль банковского сектора. Застройщики имеют на руках определенный бизнес-план, под который получали кредит на строительство. И продолжают работать в рамках так называемого проектного финансирования. Но все же и новостройки показывают не радующую застройщиков динамику продаж.
— Как можно стимулировать спрос?
— Полагаю, путем снижения ипотечных ставок на вторичную недвижимость. До какого предела? В идеале где‑то на 3 – 4 %. Нужны такие меры поддержки, чтобы ежемесячный платеж по кредиту был меньше или хотя бы таким же, как стоимость аренды такой же квартиры в подобном доме. В настоящее же время ситуация иная. Можно арендовать старое жилье, выплачивая владельцу, скажем, 35 тысяч рублей в месяц, или приобрести «свежую» квартиру в рассрочку, отдавая банку чуть ли не вдвое больше. Решиться на такую покупку непросто.
Тем более в Петербурге, «студенческом» городе. Многие родители, отправляющие своих чад сюда учиться, рассуждают одинаково. Лучше временно снимать жилье, чем переплачивать банку. Конечно, обидно отдавать деньги за чужую крышу над головой, если можно заиметь свою. Но что делать? Если же ежемесячный платеж по ипотеке и арендная ставка сравняются, рынок «взбодрится».Это подстегнет спрос на вторичку, который оживит продажу жилья и в новостройках. Зависимость тут прямая: большинство людей решаются обрести новое семейное гнездо, только выручив деньги от продажи имеющегося.
— Первичку не нужно взбадривать?
— На этом рынке и так существуют хорошие предложения благодаря вынужденно гибкой политике застройщиков и мерам господдержки. Тут и льготное кредитование, рассчитанное на определенные категории покупателей, и субсидированная ипотека, и банковская «ипотека за рубль» (как она работает — отдельный разговор), и ряд других инструментов. Так что многие петербуржцы могут, вложив заемные средства в недвижимость, выплачивать сегодня по кредиту не слишком большую сумму. И немало застройщиков пускаются на разные ухищрения, лишь бы готовые квартиры у них не простаивали.
Считается, что реальные доходы населения в наши дни снижаются. Но не могу сказать, что специалисты, имеющие отношение к сфере недвижимости, это остро ощущают. Да, кто‑то стал меньше зарабатывать или вовсе лишился работы, только они погоду на рынке не делают. Проблема в другом: в силу известных геополитических причин господствует неопределенность. Покупатели гадают: ковать железо пока горячо или стоит подождать, когда цены опустятся еще ниже. Подержать свои накопления «под подушкой», где они не сгорят, или вложить в покупку жилья? И насколько ликвидной окажется квартира? Как быстро в случае чего ее можно будет продать?
Подобные вопросы беспокоят многих. Раньше приобретение можно было «вернуть» рынку самое большое месяца за два-три. Сейчас срок продаж существенно вырос: можно прождать полгода и даже больше. Или пойти на уступки себе в убыток.
— Но есть же люди с «кешем в кармане», готовые купить жилье без ипотеки за наличные?
— Есть, и для нашего рынка это значимый фактор. Приезжают с пухлым кошельком северяне, готовые сменить прописку, и не только они. Петербург, культурная столица России, остается для таких инвесторов одним из центров притяжения, так же как Москва и Краснодарский край. Опять же многие, я уже говорил, отправляя сюда своих детей получать высшее образование, приобретают для них жилье. Сумма инвестиций для входа на рынок здесь меньше, чем в Москве, а честных сделок больше, чем на Кубани, где много фейковых объявлений. Но в целом иногородние инвесторы не преобладают, а мы фиксируем падение продаж.
— Насколько оно велико?
— Аналитические компании показывают разные данные: некоторые считают, что до 50 – 60 % по сравнению с тем же периодом 2021‑го. Это похоже на правду, но однозначно судить трудно. Одни сотрудники риелторских агентств говорят: у нас все хорошо. Другие, особенно имеющие дело с квартирами экономкласса, работают в минус.
Застройщики свои сведения обнародовать не спешат. Хотя и у них ситуация разная.
По той же причине говорить о средней цене квадратного метра затруднительно: данные у аналитиков тоже расходятся. А судить по объявлениям не стоит: реальная стоимость продаваемого жилья может быть совсем другой. Думаю, в нашем городе жилой «квадрат» на вторичке оценивается сегодня в среднем на уровне 150 – 160 тысяч рублей.
— Где сегодня в Петербурге наиболее дорогие квартиры, а где самые дешевые?
— В этом смысле ничего особо не изменилось. Многим не по карману, как и раньше, жилье в Петроградском районе — взять хотя бы Петровский и Крестовский острова. Дорогостоящими остаются квартиры в Московском районе. Что же касается Центрального — тут все зависит от типа жилья. А достаточно бюджетные квартиры можно найти недалеко от станции метро «Нарвская» и в подобных локациях. Или на границе с Ленобластью: Кудрово, Девяткино, Парнас.
— Давать прогнозы — дело неблагодарное, особенно сегодня. И все же как вы оцениваете перспективы?
— В стремительно меняющемся мире, когда кругом происходят тектонические сдвиги, вообще загадывать сложно. Но могу сказать, что девелоперы в Петербурге проявляют активность, готовят новые проекты. И горизонт планирования у них не год-два, а несколько лет. Так что рынок, несмотря на падение продаж, все‑таки развивается.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 218 (7301) от 21.11.2022 под заголовком ««Квадраты» с вопросами».
Комментарии