Складская недвижимость в Петербурге привлекает инвесторов

Складская недвижимость – одна из немногих сфер экономики, которая на фоне пандемии не сломалась, а, наоборот, расцвела. Склады множатся и развиваются, а заинтересованность инвесторов к вложениям в эту сферу возросла в разы.

Складская недвижимость в Петербурге привлекает инвесторов | ФОТО pixabay

ФОТО pixabay

Рост на 700%

В прошлом году, по данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в нашей стране в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд рублей. Для сравнения: в 2019 году этот показатель был порядка 5 млрд рублей. То есть инвестиции выросли не на 10 – 20%, что тоже неплохой показатель, а в восемь раз – на 700%!

Реальные объекты растут не с такой скоростью, но и в этом плане прогресс впечатляет. В 2020 году, по наблюдениям аналитиков консалтинговой компании Colliers International, в Северной столице прибавилось 341 тыс. кв. м новых складских площадей. Это десятилетний рекорд, а уровень 2019 года превышен в 2,6 раза.

В основном интерес к качественным складским объектам проявляли логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. И, конечно, активный спрос демонстрировали интернет–ретейлеры – доля сделок этого сектора в общем объеме возросла до 12% против всего лишь 1% годом ранее. Это естественно – онлайн–торговля во время пандемии получила новый толчок к развитию, которое и без того происходило быстрыми темпами.

В целом, согласно подсчетам аналитиков Maris в ассоциации с CBRE, в 2020 году рынок складской недвижимости Северной столицы и ближайших районов Ленобласти пополнился 18 специализированными комплексами. Так, на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» были введены в эксплуатацию площади (62 тыс. кв. м) для «Марвел–Логистика» и складской корпус (27 тыс. кв. м) логистической компании Maersk. Очередной корпус (56,5 тыс. кв. м) появился в составе логистического парка «Осиновая Роща». Распределительный центр (РЦ) торговой сети «Лента» на 70 тыс. кв. м открылся в индустриальном парке «М10» на территории Тосненского района Ленобласти. Объем инвестиций в этот объект, построенный компанией «Ориентир», составил 3,5 млрд рублей.

Значительная часть введенных складов построена в спекулятивном формате – это типовые проекты без официальных обязательств со стороны конечных пользователей. Но основную долю ввода (57%) составили объекты, реализованные по схеме built–to–suit (строительство под заказ), причем объем строительства таких объектов вырос в 3,7 раза.

Развиваются и другие схемы. Так, в конце января 2021 года в индустриальном парке «PNK Парк Шушары–3» состоялось открытие мультитемпературного распределительного центра (57 тыс. кв. м) для компании «ВкусВилл». Этот складской комплекс возведен по схеме built–to–lease, когда девелопер строит объект по техзаданию клиента и сдает ему в долгосрочную аренду.

Ставки не остановить

К началу 2021 года в Петербурге доля свободных складских площадей составила лишь 2,3% от объема рынка. Дефицит привел к распространению предварительных договоров аренды в строящихся объектах. Например, компания «Эксклюзив» арендовала склад (37 тыс. кв. м) в строящемся индустриальном парке «Русич Шушары», а маркетплейс Ozon на этапе строительства арендовал площади (29 тыс. кв. м) в комплексе «Марвел–Логистика».

Что касается арендных ставок, то в прошлом году они вплоть до осени держались неизменными, однако осенью из–за дефицита качественных предложений начали быстро расти. К концу года максимальные арендные ставки увеличились с 3500 до 4500 рублей за кв. м в год, а средний диапазон ставок по итогам 2020 года составил 450 – 580 рублей за кв. м в месяц. И тенденция, скорее всего, продолжится – в наступившем году в некоторых комплексах девелоперы уже анонсировали повышение ставок на 3 – 6%.

Формат для маленьких

Актуальный тренд нашего времени – востребованность складов формата Light industrial, которые можно сравнить с коворкингами в офисной недвижимости. Такие объекты, имеющие спрос у представителей малого и среднего бизнеса, представляют собой небольшие специальные сооружения (200 – 1500 кв. м) с качественной современной начинкой и хорошей транспортной доступностью.

Этот новейший формат основывается на принципе Just–in–time («точно в срок»), который подразумевает, что на складах хранится минимальное количество товара, что позволяет снизить издержки на владение землей и обслуживание склада.

Помещения такого формата интенсивно используются на территории США и Западной Европы. В нашей стране этот сегмент находится в стадии формирования. Пока большинство лотов на российском рынке – это аренда склада от 2000 кв. м. 

При этом далеко не каждая компания нуждается в складе такого размера, да еще и в неподходящей локации. Поэтому формирование рынка «складской нарезки» более чем актуально. В ближайшей перспективе компактные универсальные объекты, оснащенные необходимыми ресурсами и парковочными местами, намерены строить в индустриальном парке «Raum Бугры».

Отметим также развитие складов для индивидуального хранения. Например, с осени 2019 года такой объект площадью 4,6 тыс. кв. м работает в Приморском районе, а в скором времени новый склад такой же площади должен открыться на Пироговской набережной.

В перспективе – комфорт и выгода

Эксперты предполагают, что в 2021 году складской ажиотаж продолжится, а основным драйвером развития будет интернет–торговля. Кроме того, на рынке будут развиваться и другие тренды, которые начали набирать популярность в 2020 году. Это перепрофилирование нерентабельных розничных магазинов в дарксторы, а также использование части помещений стрит–ретейла, в том числе цокольных этажей, под нужды экспресс–доставки, dark–kitchen и других популярных направлений.

Также ожидается глобальная трансформация географии индустриального сектора. Уже сегодня некоторые собственники складских помещений пересматривают свои бизнес–стратегии. Несколько площадок с действующими морально устаревшими складами в близких к центру районах города были реализованы для редевелопмента под жилье.

По прогнозам Colliers International, в 2021 году петербургский рынок пополнит 220 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато, так как девелоперы ожидают заключения контрактов с якорными арендаторами до начала реализации проекта, что может сдвинуть сроки ввода части объектов на 2022 год.

Также на развитии отрасли должен отразиться новый проект Федеральной таможенной службы. Предполагается разрешение строительства на территории морских пунктов пропуска таможенных складов, в которых можно будет производить маркировку грузов. Сегодня такую маркировку наносят на заводах–изготовителях или на специализированных площадках, что влечет дополнительные расходы для импортеров. О готовности построить специализированный таможенный склад на одном из петербургских терминалов уже заявил транспортный холдинг Global Ports, которому в петербургском порту принадлежат операторы «Петролеспорт», «Первый контейнерный терминал» и «Моби Дик».

#недвижимость #склад #инвестиции

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 26 (6864) от 15.02.2021 под заголовком «Когда склады цветут».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 Августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 Августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 Августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 Августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 Июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 Июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 Июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 Июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 Июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 Июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 Июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 Июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.