Склад знает свое место. Как развивается эта сфера сегодня

Рынок складов, как и остальные сегменты коммерческой недвижимости, переживает период турбулентности, подстраиваясь под условия новой реальности. При этом участники этого рынка уверены, что склады выстоят в любых условиях — они нужны всегда. К тому же по сравнению с другими видами недвижимости рынок складов подошел к геополитическому кризису с большим запасом прочности. Это подтвердили результаты исследований за третий квартал этого года.

Склад знает свое место. Как развивается эта сфера сегодня | ФОТО Сергея КАРПУХИНА/ТАСС

ФОТО Сергея КАРПУХИНА/ТАСС

Аренда «мельчает»

По итогам первого полугодия спрос на складские и индустриальные объекты немного снизился, но к осени ситуация начала меняться, в начале сентября активность арендаторов возросла. Показательно, что в это сложное время большой интерес к аренде и покупке помещений проявляют именно производственные компании.

Одна из главных особенностей этого года — резкое снижение спроса со стороны компаний онлайн-торговли, которые в последние годы выступали драйвером развития рынка. Хотя, по прог­нозам аналитиков, это временное отступление и в ближайшей перспективе запросы от интернет-компаний вернутся.

Еще одна характерная особенность сегодняшних дней — рынок BTS (строительство складов под заказ) встал на паузу, а спрос сместился в сторону готовых площадей. Что логично вытекает из предыдущей тенденции: спрос на BTS в последние годы обеспечивал онлайн-ретейл, к тому же этот сегмент особенно страдает из‑за сложностей поставок складского и инженерного оборудования, что в свою очередь приводит к повышению стоимости строительства и увеличению сроков реализации проектов.

В целом аренда индустриально-складского сегмента «измельчала». Желающих арендовать крупные (более 20 тыс. кв. м) помещения стало меньше, сделки по 100 тыс. кв. м и более практически остались в прошлом.

Рост над Невой

По данным компании Knight Frank, в Северной столице за девять месяцев этого года было введено в эксплуатацию шесть качественных комплексов класса A общей площадью более 160 тыс. кв. м, в том числе объекты формата Light Industrial. Это на 23,8 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В списке основных индустриально-складских объектов, введенных в первом полугодии, первая очередь ОРЦ «Агропарк НАРТ» (40 тыс. кв. м),  «Тродекс логистикс» (23 тыс. кв. м), вторая очередь ИП «Ладога» (6250 кв. м). В третьем квартале к этому списку добавились 59,5 тыс. кв. м в логистическом комплексе «PNK Парк Шушары-3», где арендатором выступает интернет-ретейлер OZON, а также комплекс на 25,7 тыс. кв. м компании Estel в логопарке «PNK Софийская КАД» и объект формата Light Industrial «Промбокс» (10,5 тыс. кв. м).

В конце года ожидается завершение строительства еще нескольких объектов общей площадью 163,2 тыс. кв. м. В том числе 133,7 тыс. кв. м — это объекты BTS и построенные для собственных нужд. Крупнейший из них — логистический центр Wildberries в Шушарах (105,8 тыс. кв. м).

Всего общая арендопригодная площадь качественных складских комплексов на берегах Невы к середине осени составила 4367 тыс. кв. м, из которых доля спекулятивных объектов составляет 61 %.

Показательно, что практически во всех построенных в этом году объектах, предназначенных для сдачи в аренду, свободных площадей уже нет. Эксперты объясняют это тем, что средние и крупные арендаторы испытывают недостаток качественного предложения, доступного для въезда. При этом объемы субаренды продолжают снижаться за счет постепенного перехода в прямую аренду.

В итоге в третьем квартале на рынке складской недвижимости Петербурга объем вакантных площадей составил 71,1 тыс. кв. м. При сохранении текущего объема предлагаемых площадей до конца года доля свободного предложения может увеличиться, но не более чем на 4 %.

Что касается арендных ставок, то они до осени сохранялись на уровне конца 2021 года. Но уже сегодня часть арендодателей начинают их снижать. Годовые ставки аренды в зданиях класса А снизились на 3,5 % с конца полугодия и составили 5600 руб. за кв. м. В классе В — менее 5200 руб. за кв. м. По прог­нозам, незначительное снижение арендных ставок может продолжаться и дальше.

«Несмотря на переориентацию логистических цепочек на восток, рынок Петербурга остается востребованным, что подтверждают низкая вакансия и стабильный спрос, — резюмирует руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев. — В начале года многие пессимистично оценивали ситуацию на рынке, ожидая значительного увеличения вакансии и резкого падения ставок. В третьем квартале мы увидели, что эти ожидания оказались преувеличенными. Большинство арендаторов приняли решение оставаться на занимаемых площадях и оптимизировать свою работу на них. Поскольку основной объем спекулятивных проектов за 2022 год уже представлен на рынке, то к концу года мы ожидаем некритичного увеличения вакансии до 3 – 4 %».

Альтернатива гаражам и дачам

Анализируя складской рынок, стоит обратить внимание и на развитие формата Self-storage. В век мобильности современным людям необходимы места (склады, боксы или ячейки) для временного хранения личных вещей. В первую очередь такие склады ориентированы на физических лиц (хотя юрлица ими тоже пользуются), поэтому все чаще появляются в районах новостроек.

Основные пользователи складов индивидуального хранения — молодые люди, которые снимают жилье или часто ездят в длительные командировки. Оставляя в индивидуальных боксах свои вещи на время своего отсутствия, они экономят на аренде съемного жилья. Кроме того, такой вариант удобно использовать во время ремонта.

Тормозит развитие этого направления отсутствие необходимых помещений и зданий в подходящих локациях, низкая осведомленность потенциальных арендаторов о подобной услуге, а также русская традиция использовать для хранения вещей дачи и гаражи.

Напомним, что рынок индивидуального хранения (как и понятие self-storage) родился в США около 60 лет назад, а в 90‑е годы прошлого века он получил популярность в Европе. В России же этот формат появился совсем недавно и пока сконцентрирован в мегаполисах. Любопытно, что в первом полугодии нынешнего года по предложению складских объектов формата self-storage Петербург впервые обогнал Москву.

По данным Maris, в Петербурге работают 44 компании, предлагающие услуги индивидуального хранения. Среди них — «Smart Склад», «Кладовочка.РФ», «Мини Склад», «Место Есть», «Простор», «ТвойСклад24» и др. Всего на начало октября 2022 года в городе на Неве в сегменте складов индивидуального хранения действовало 144 объекта. Доля отапливаемых складских комплексов self-storage составляет 26 %, холодных — 67, а смешанного формата — 7 %. Больше всего таких объектов в Выборгском, Приморском и Красногвардейском районах. Ставки месячной аренды — от 800 до 2,2 тыс. рублей за кв. м за теплый склад. От 750 до 1,4 тыс. рублей за неотапливаемую площадь хранения.

Вполне вероятно, что в перспективе такие проекты будут развиваться в районах с высокой плотностью населения: Мурино, Девяткино, Кудрово, Парнас. А пик роста этого формата в нашей стране, по прогнозам экспертов, придется на 2025 год.

Бонд. Склад-бонд

Еще одно важное изменение на отечественном рынке в этом году обеспечил новый закон о создании в России экспериментальных бондовых (свободных) складов, который вступил в силу летом.

Бондовые склады — это площадки, где достаточно долго можно хранить импортный товар без прохождения таможенных процедур и без уплаты налогов. Юридически такой склад приписан к одной из таможен, и формально товары не пересекают границу России до того, как покинут место хранения. Саму же площадку можно разместить где угодно на территории страны. Бондовые склады используют как при ввозе товаров в страну, так и при транзите через территорию государства или при экспорте.

Благодаря появлению такой инфраструктуры физические лица освобождаются от контакта с таможенными органами при доставке товаров. Таможенным оформлением товаров и таможенными платежами за них займется «Поч­та России», став посредником между потребителем, зарубежными маркетплейсами и таможенными органами. В результате доставка товаров, приобретенных в зарубежных онлайн-магазинах, должна быть ускорена.

Реализация концепции бондового склада нацелена на развитие международной электронной торговли. На мировом рынке такие площадки развиваются уже десять лет. Они есть в странах Европы, США, Японии. Больше всего таких складов в Китае. Более того, в этой стране действуют целые бондовые зоны, в которых из поступающих туда комплектующих создают товары с нулевой налоговой ставкой. Россия же в этом плане делает только первые шаги: в ближайшее время такие проекты должны появиться в Татарстане.


#финансы #склад #рынок

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 204 (7287) от 31.10.2022 под заголовком «Склад знает свое место».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.