Паника на рынке жилья. Петербург пострадал от программы льготной ипотеки

В ближайшее время российское правительство определится с будущим программы льготной ипотеки. Предложения должны быть подготовлены к середине апреля, но уже понятно: льготу сохранят лишь для отдельных регионов, причем для Ленобласти и тем более Петербурга продолжение не планируется. Наш город, как ни странно, пострадал от этой госпрограммы так, что устранять последствия придется долго.

Паника на рынке жилья. Петербург пострадал от программы льготной ипотеки | ФОТО Сергея ЕРМОХИНА/ТАСС

ФОТО Сергея ЕРМОХИНА/ТАСС

Спусковой крючок

Напомню, за год в Северной столице квартиры подорожали, по разным оценкам, на 25 – 30%, так что о повышении доступности жилья говорить не приходится. Выиграли только те покупатели, которые успели совершить сделку в первые месяцы действия госпрограммы, пока цены еще не начали бурно расти. Остальным же приходится кусать локти. Сейчас даже с использованием льготной ипотеки за те же метры ежемесячный платеж окажется более высоким, чем был бы год назад без всякой льготы. И это не говоря о росте первого взноса, а также о ситуации на вторичном рынке – там цены выросли столь же резко, а ведь никакой льготной ипотеки для вторички не предусмотрено.

Защитники госпрограммы (главным образом представители строительного лобби) убеждают, что льготная ипотека здесь ни при чем, а цены выросли совсем по другим причинам. Например, в этот период из-за мягкой политики Центробанка рекордно низкими были и ставки по обычной ипотеке. По той же причине до ничтожного уровня снизились и ставки по депозитам, из-за чего многие граждане начали вкладываться в недвижимость, чтобы хоть как-то спасти свои сбережения от растущей инфляции. Падение курса рубля и общемировые потрясения также способствовали вложениям в прочные и надежные активы.

К тому же коронавирусные ограничения поставили многих людей в непривычные условия, что привело к новым оценкам качества жилья. Одно дело, когда вы утром уезжаете на работу, отправляя детей по школам и детсадам, и совсем другое, когда всем приходится сидеть и работать из дома. Тут поневоле задумаешься об улучшении жилищных условий. При этом практически все были ограничены в привычных возможностях потратить деньги на путешествия или шопинг, поэтому свободные средства оставались.

Наконец, важной причиной стал дефицит предложения на первичном рынке, связанный с новыми правилами игры, а именно – переходом к работе по эскроу-счетам. Некоторые компании не смогли работать по новым правилам и ушли с рынка, другие просто начали запускать проекты с большей осторожностью – словом, строящихся домов стало меньше.

Все верно – эти факторы действительно работали на повышение цен. Но факт, что спусковым крючком стала льготная ипотека – с нее начался резкий рост, который сделал вложения в недвижимость еще более привлекательными. Госпрограмма сработала еще и как реклама, а первоначальный жесткий срок (до 1 ноября) заставил людей торопиться и вызвал осенний ажиотаж. Лишь в октябре действие программы решено было продлить до 1 июля, что чревато еще одной волной ажиотажа в начале лета.

Очевидно, если и так все факторы работают на повышение спроса, то государству еще больше подстегивать этот спрос совсем не нужно – скорее наоборот. Об этом еще осенью говорила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина, предупреждая о надувающемся на рынке недвижимости пузыре.

В Петербурге пузырь надулся особенно сильно – наш город по темпам роста цен обогнал столицу. Что вполне объясняется льготной ипотекой. Напомню, в обеих столицах был установлен особый лимит кредита 12 миллионов. Но если для дорогой Москвы это серьезное ограничение, то в Северной столице такая сумма позволяет приобрести практически любую квартиру в массовом сегменте, по крайней мере если говорить о «спальных» районах.

Опасный маятник

В целом же налицо явные просчеты правительства – оно должно стремиться к выравниванию ситуации на рынке, а вместо этого, получается, спровоцировало панику и ажиотаж. Злые языки, правда, утверждают, что цель программы изначально состояла не в повышении доступности жилья. Помочь хотели прежде всего строительному бизнесу и банкам, собравшим в результате все сливки.

Доля истины в этом, разумеется, есть. Но ведь тем же участникам рынка можно было помочь гораздо более простым способом, предоставляя льготные кредиты для строительства объектов по эскроу-счетам. В этом случае и волки были бы сыты, и овцы целы – вместо подстегивания спроса мы бы увидели повышение предложения, что совсем иначе сказалось бы на ценах.

Теперь же маятник готов качнуться в другую сторону. В экономике хорошо известен эффект отложенного спроса, а здесь можно увидеть обратную картину. Спрос подстегнули настолько сильно, что приобретать жилье спешили многие из тех, у кого такая задача стояла в планах на несколько лет вперед. Получается, почти все потенциальные покупатели жилищный вопрос закрыли, поэтому рынок может столкнуться с острым дефицитом спроса, тем более в условиях завышенных цен. Первичку пока еще поддерживает льготная ипотека, а вторичный рынок уже начал вставать – по словам большинства риелторов, объем сделок в начале года несравним с тем, что наблюдался в ноябре-декабре.

По идее, такая ситуация легко регулируется ценой – квартиры должны дешеветь, приводя рынок к равновесию спроса и предложения. Однако помимо экономики существуют психология и традиции. В России цены на недвижимость снижать не принято – все привыкли, что квартиры могут только дорожать. В этих условиях дисбаланс сохранится долго – продавцы будут бояться продешевить, а покупатели не смогут ничего купить. В Петербурге такая картина отчасти уже наблюдается – квартиры не улетают за неделю-две, как осенью, а висят в продаже по нескольку месяцев. Однако ценник на них остается прежним, а иногда даже переписывается в сторону увеличения – на всякий случай.

Исправление ошибок

При этом реальные факторы, поддерживающие спрос, перестают действовать. Так, в конце прошлой недели Центробанк впервые за три года поднял ключевую ставку, положив начало новому циклу ужесточения кредитно-денежной политики. Это значит, что будут повышаться банковские ставки как по кредитам, так и по депозитам. Соответственно, брать ипотеку станет менее выгодно по сравнению с обычными банковскими вкладами.

Что касается льготной ипотеки, то Центробанк уже разработал критерии, по которым госпрограмму можно продлить для отдельных регионов, в которых льготная ипотека не привела к снижению доступности жилья, разгону цен и формированию предпосылок ипотечного пузыря. «Мы считаем, что если программу и сохранять, то не дальше чем до конца этого года. Если сохранять до конца года, то в ограниченном числе регионов», – заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

В итоге ЦБ составил список из 24 регионов, в которых ипотека может быть продлена. Из регионов Северо-Запада там оказалась только Псковская область, а Петербурга, разумеется, нет – ведь наш «ипотечный пузырь» надулся сильнее, чем где бы то ни было. Только вот именно поэтому и лопнуть он может сильнее всего, а значит, отмена льготной ипотеки чревата опасностью.

Впрочем, решение зависит не только от позиции Центробанка – к середине апреля свои предложения должен представить и Минстрой, а финальное решение будет принимать правительство. Возможно, ему стоит подумать о плавном выходе из льготной ипотеки – например, с сокращением кредитного лимита, ужесточением требований и т. д. Есть и вариант появления новых льготных категорий – так, например, премьер Михаил Мишустин уже поручил разработать механизм льготной ипотеки для молодых ученых. Вероятно, останется льгота для молодых и многодетных семей и других категорий.

Словом, не так просто загнать обратно ипотечного джинна, столь неосмотрительно выпущенного из бутылки. Ну а простым гражданам из этой ситуации можно сделать логичный вывод: спешить с покупкой жилья уже поздно. Период резкого роста цен позади, теперь цены почти наверняка замрут или даже скорректируются. Впрочем, ипотека тоже станет дороже, а значит, по-настоящему доступного жилья в ближайшее время мы не увидим.

#жилье #ипотека #деньги #кредит

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 48 (6886) от 22.03.2021 под заголовком «Ипотечный джинн».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 Августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 Августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 Августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 Августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 Июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 Июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 Июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 Июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 Июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 Июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 Июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 Июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.