Пузырь надувается? Рост цен на недвижимость обесценивает льготную ипотеку

Продление госпрограммы льготной ипотеки до середины следующего года оказалось особенно значимым для Петербурга. Наш город стал абсолютным лидером по количеству выданных по этой программе кредитов, обеспечив 14% от общероссийского спроса. Вот только для подавляющего большинства горожан недвижимость доступнее не стала – скорее, наоборот.

Пузырь надувается? Рост цен на недвижимость обесценивает льготную ипотеку | Фото: Pixabay

Фото: Pixabay

Спрос подавил предложение

– Уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку, – отметила на днях во время выступления в Госдуме глава Центробанка Эльвира Набиуллина. – Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать «пузырей» и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья.

 Пока никакого баланса между спросом и предложением нет. Цены, практически стоявшие весной, поползли вверх летом, а осенью буквально полетели, как выпущенные из зенитки снаряды. Правда, в масштабах страны этот рост еще не выглядит критическим. Например, «СберИндекс» зарегистрировал общий рост стоимости квадратного метра по стране на 4,1%, а на первичном рынке благодаря льготной ипотеке – на 8,6%.

Но в Петербурге картина иная. По оценкам экспертов агентства «Петербургская недвижимость», с начала года стоимость квадратного метра в городских новостройках класса «масс-маркет» выросла на 18,9%. Бизнес-класс подорожал с начала года на 14,4%, а жилье элитного сегмента прибавило меньше всех – до 6,4%. Что и понятно – в этом сегменте практически нет влияния льготной ипотеки.

Понятно и то, почему в лидерах оказался именно Петербург. По данным Росреестра, на 1 октября в Северной столице было зарегистрировано почти 12 тысяч сделок по льготной ипотеке. Для сравнения: в Москве к этому времени было всего 3,2 тысячи сделок. Дело в том, что для двух столиц введен особый потолок льготного ипотечного кредита 12 млн рублей. И если для столицы с ее заоблачными ценами это не такая уж огромная сумма, то в городе на Неве такой кредит позволяет подавляющему большинству семей решить свои жилищные проблемы. Неудивительно, что осенью рост цен ускорился и составил, по оценкам большинства экспертов, примерно 2% в месяц.

Мало того, резко растут цены и на вторичном рынке, на который льготная ипотека не распространяется. Как отмечает гендиректор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов, спрос на «вторичку» в первом квартале 2020 года сохранялся на уровне прошлогоднего, а пандемия и самоизоляция уронили рынок примерно на 10%. Однако во втором полугодии отмечается рост, который к концу года достиг 40% по сравнению с апрелем. По данным агентства, спрос на однокомнатные квартиры в «хрущевках» и «брежневках» уже вырос с начала года на 20%.

Вместе со спросом растут и цены – за 10 месяцев они прибавили в среднем от 11% (оценка аналитического центра ЦИАН) до 20% («Петербургская недвижимость»). Например, в январе этого года однокомнатную «брежневку» в Калининском районе можно было купить за 3,1 миллиона рублей, а к ноябрю она подорожала до 3,8 миллиона.

Подобный рост цен фактически сводит на нет все преимущества льготной ипотеки. Возьмем простой пример: до старта госпрограммы семья купила бы квартиру за 5 миллионов в ипотеку под 9% на 20 лет с первым взносом 1 миллион и ежемесячный платеж составил бы чуть больше 35 тысяч. Теперь ипотеку можно взять под 6%, но та же самая квартира стоит уже 6 миллионов и платить придется те же 35 тысяч. При этом в случае досрочного погашения новая сделка окажется даже менее выгодной. В случае же приобретения «вторички» у покупателей одни потери – здесь рост цен не компенсируется ничем.

Кризисные парадоксы

Почему так получилось? Ведь сама по себе весенняя идея поддержать строительную отрасль казалась совершенно естественной. В стране начинался кризис, а в такие периоды люди склонны отказываться от ответственных шагов и дорогостоящих покупок – и прежде всего от вложений в недвижимость. Потому существовала реальная угроза резкого падения спроса и, соответственно, обвала всей отрасли.

Вероятно, непосредственно во время локдауна льготная ипотека действительно выполнила свою роль. Так, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра Setl Group, считает, что программа льготной ипотеки поддержала как покупателей, так и застройщиков. Без нее падение составило бы минимум 30% по сравнению с прошлым годом. Одни заемщики не смогли бы себе позволить покупку, другие отложили бы ее на более поздний срок.

Однако с выходом из карантина возник ажиотаж по целому ряду причин. Летом сыграло роль психологическое облегчение от снятия ограничений (о второй волне тогда мало кто задумывался). Но главным фактором стало желание успеть до конца программы, которая первоначально была рассчитана до 1 ноября этого года. Возможно, если бы сроки изначально были отодвинуты на следующий год, движение на рынке было бы гораздо более плавным.

Впрочем, льготная ипотека стала катализатором ажиотажа, но отнюдь не единственным фактором на рынке. Так, Ольга Трошева отмечает, что на рынок сильно повлияло сокращение числа предложений от застройщиков. По итогам девяти месяцев текущего года объем снизился на 27%. Эксперт отмечает, что застройщики меняют свои схемы работы в связи с переходом на эскроу-счета, что тоже приводит к удорожанию квадратных метров. Мария Черная, гендиректор стройкомпании ООО «Бонава» Санкт-Петербург», тоже объясняет рост цен сокращением количества предложений при стабильном спросе. Она считает, что градостроительная политика ограничивает редевелопмент промышленных территорий вокруг центра и в Петербурге уже возник дефицит качественных участков для возведения жилья.

С ускорением роста цен на рынке усилился и еще один фактор – все больше людей начали рассматривать вложения в недвижимость как выгодную инвестицию. В условиях снижения курса рубля и сокращения доходности по депозитам приобретение квадратных метров стало выглядеть гораздо привлекательнее.

Будет ли обвал?

Ажиотажный спрос помимо потерь для покупателей влечет за собой и опасность для рынка в целом – он чреват резким обвалом спроса вроде того, который в 2008 – 2009 годах вызвал ипотечный кризис в США. Вероятно, именно такого сценария опасались в правительстве после окончания срока льготной ипотеки – почему и было решено продлить госпрограмму.

Но какой-то спад спроса в любом случае неминуем – уже в этом году в недвижимость вложились многие из тех, кто изначально планировал покупать квартиры через год-два, то есть нынешний всплеск достигнут за счет будущего. При этом в условиях ажиотажа многие брали и берут не слишком обеспеченные кредиты, а это чревато кризисом неплатежей, особенно в условиях кризиса, когда потеря работы становится достаточно частым явлением.

Впрочем, большинство экспертов пока не считают резкий обвал вероятным. Все-таки в России доверие к вложениям в недвижимость традиционно очень велико, чего не скажешь о доверии к национальной валюте. Поэтому ажиотажный спрос скорее сменится остановкой цен или легким откатом назад, чем обвалом, – если, конечно, ипотечный «пузырь» не надуется слишком сильно. В любом случае правительству пора следить за этой ситуацией более пристально.

#кредит #ипотека #жилье

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 218 (6816) от 30.11.2020 под заголовком «Пузырь надувается?».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 Августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 Августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 Августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 Августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 Июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 Июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 Июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 Июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 Июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 Июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 Июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 Июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.