Паника на рынке жилья. Петербург пострадал от программы льготной ипотеки
В ближайшее время российское правительство определится с будущим программы льготной ипотеки. Предложения должны быть подготовлены к середине апреля, но уже понятно: льготу сохранят лишь для отдельных регионов, причем для Ленобласти и тем более Петербурга продолжение не планируется. Наш город, как ни странно, пострадал от этой госпрограммы так, что устранять последствия придется долго.
ФОТО Сергея ЕРМОХИНА/ТАСС
Спусковой крючок
Напомню, за год в Северной столице квартиры подорожали, по разным оценкам, на 25 – 30%, так что о повышении доступности жилья говорить не приходится. Выиграли только те покупатели, которые успели совершить сделку в первые месяцы действия госпрограммы, пока цены еще не начали бурно расти. Остальным же приходится кусать локти. Сейчас даже с использованием льготной ипотеки за те же метры ежемесячный платеж окажется более высоким, чем был бы год назад без всякой льготы. И это не говоря о росте первого взноса, а также о ситуации на вторичном рынке – там цены выросли столь же резко, а ведь никакой льготной ипотеки для вторички не предусмотрено.
Защитники госпрограммы (главным образом представители строительного лобби) убеждают, что льготная ипотека здесь ни при чем, а цены выросли совсем по другим причинам. Например, в этот период из-за мягкой политики Центробанка рекордно низкими были и ставки по обычной ипотеке. По той же причине до ничтожного уровня снизились и ставки по депозитам, из-за чего многие граждане начали вкладываться в недвижимость, чтобы хоть как-то спасти свои сбережения от растущей инфляции. Падение курса рубля и общемировые потрясения также способствовали вложениям в прочные и надежные активы.
К тому же коронавирусные ограничения поставили многих людей в непривычные условия, что привело к новым оценкам качества жилья. Одно дело, когда вы утром уезжаете на работу, отправляя детей по школам и детсадам, и совсем другое, когда всем приходится сидеть и работать из дома. Тут поневоле задумаешься об улучшении жилищных условий. При этом практически все были ограничены в привычных возможностях потратить деньги на путешествия или шопинг, поэтому свободные средства оставались.
Наконец, важной причиной стал дефицит предложения на первичном рынке, связанный с новыми правилами игры, а именно – переходом к работе по эскроу-счетам. Некоторые компании не смогли работать по новым правилам и ушли с рынка, другие просто начали запускать проекты с большей осторожностью – словом, строящихся домов стало меньше.
Все верно – эти факторы действительно работали на повышение цен. Но факт, что спусковым крючком стала льготная ипотека – с нее начался резкий рост, который сделал вложения в недвижимость еще более привлекательными. Госпрограмма сработала еще и как реклама, а первоначальный жесткий срок (до 1 ноября) заставил людей торопиться и вызвал осенний ажиотаж. Лишь в октябре действие программы решено было продлить до 1 июля, что чревато еще одной волной ажиотажа в начале лета.
Очевидно, если и так все факторы работают на повышение спроса, то государству еще больше подстегивать этот спрос совсем не нужно – скорее наоборот. Об этом еще осенью говорила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина, предупреждая о надувающемся на рынке недвижимости пузыре.
В Петербурге пузырь надулся особенно сильно – наш город по темпам роста цен обогнал столицу. Что вполне объясняется льготной ипотекой. Напомню, в обеих столицах был установлен особый лимит кредита 12 миллионов. Но если для дорогой Москвы это серьезное ограничение, то в Северной столице такая сумма позволяет приобрести практически любую квартиру в массовом сегменте, по крайней мере если говорить о «спальных» районах.
Опасный маятник
В целом же налицо явные просчеты правительства – оно должно стремиться к выравниванию ситуации на рынке, а вместо этого, получается, спровоцировало панику и ажиотаж. Злые языки, правда, утверждают, что цель программы изначально состояла не в повышении доступности жилья. Помочь хотели прежде всего строительному бизнесу и банкам, собравшим в результате все сливки.
Доля истины в этом, разумеется, есть. Но ведь тем же участникам рынка можно было помочь гораздо более простым способом, предоставляя льготные кредиты для строительства объектов по эскроу-счетам. В этом случае и волки были бы сыты, и овцы целы – вместо подстегивания спроса мы бы увидели повышение предложения, что совсем иначе сказалось бы на ценах.
Теперь же маятник готов качнуться в другую сторону. В экономике хорошо известен эффект отложенного спроса, а здесь можно увидеть обратную картину. Спрос подстегнули настолько сильно, что приобретать жилье спешили многие из тех, у кого такая задача стояла в планах на несколько лет вперед. Получается, почти все потенциальные покупатели жилищный вопрос закрыли, поэтому рынок может столкнуться с острым дефицитом спроса, тем более в условиях завышенных цен. Первичку пока еще поддерживает льготная ипотека, а вторичный рынок уже начал вставать – по словам большинства риелторов, объем сделок в начале года несравним с тем, что наблюдался в ноябре-декабре.
По идее, такая ситуация легко регулируется ценой – квартиры должны дешеветь, приводя рынок к равновесию спроса и предложения. Однако помимо экономики существуют психология и традиции. В России цены на недвижимость снижать не принято – все привыкли, что квартиры могут только дорожать. В этих условиях дисбаланс сохранится долго – продавцы будут бояться продешевить, а покупатели не смогут ничего купить. В Петербурге такая картина отчасти уже наблюдается – квартиры не улетают за неделю-две, как осенью, а висят в продаже по нескольку месяцев. Однако ценник на них остается прежним, а иногда даже переписывается в сторону увеличения – на всякий случай.
Исправление ошибок
При этом реальные факторы, поддерживающие спрос, перестают действовать. Так, в конце прошлой недели Центробанк впервые за три года поднял ключевую ставку, положив начало новому циклу ужесточения кредитно-денежной политики. Это значит, что будут повышаться банковские ставки как по кредитам, так и по депозитам. Соответственно, брать ипотеку станет менее выгодно по сравнению с обычными банковскими вкладами.
Что касается льготной ипотеки, то Центробанк уже разработал критерии, по которым госпрограмму можно продлить для отдельных регионов, в которых льготная ипотека не привела к снижению доступности жилья, разгону цен и формированию предпосылок ипотечного пузыря. «Мы считаем, что если программу и сохранять, то не дальше чем до конца этого года. Если сохранять до конца года, то в ограниченном числе регионов», – заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
В итоге ЦБ составил список из 24 регионов, в которых ипотека может быть продлена. Из регионов Северо-Запада там оказалась только Псковская область, а Петербурга, разумеется, нет – ведь наш «ипотечный пузырь» надулся сильнее, чем где бы то ни было. Только вот именно поэтому и лопнуть он может сильнее всего, а значит, отмена льготной ипотеки чревата опасностью.
Впрочем, решение зависит не только от позиции Центробанка – к середине апреля свои предложения должен представить и Минстрой, а финальное решение будет принимать правительство. Возможно, ему стоит подумать о плавном выходе из льготной ипотеки – например, с сокращением кредитного лимита, ужесточением требований и т. д. Есть и вариант появления новых льготных категорий – так, например, премьер Михаил Мишустин уже поручил разработать механизм льготной ипотеки для молодых ученых. Вероятно, останется льгота для молодых и многодетных семей и других категорий.
Словом, не так просто загнать обратно ипотечного джинна, столь неосмотрительно выпущенного из бутылки. Ну а простым гражданам из этой ситуации можно сделать логичный вывод: спешить с покупкой жилья уже поздно. Период резкого роста цен позади, теперь цены почти наверняка замрут или даже скорректируются. Впрочем, ипотека тоже станет дороже, а значит, по-настоящему доступного жилья в ближайшее время мы не увидим.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 48 (6886) от 22.03.2021 под заголовком «Ипотечный джинн».
Комментарии