К нам катится пузырь: ипотечный рынок уперся в закредитованность бизнеса
Мы неоднократно обращали внимание читателей на экономические риски, с которыми могут столкнуться россияне в целом и петербуржцы в частности. Речь идет о явлении, о котором, без сомнения, наслышаны все, а именно - о закредитованности населения. Это когда граждане в коммерческих банках и микрофинансовых организациях (МФО) набирают кредитов больше, чем реально могут вернуть. Однако сегодня речь не об этом.
Иллюстрация ronstik/shutterstock.com
Столичный подарок
Помимо очевидных факторов риска, таких как вышеупомянутая закредитованность большого числа сограждан, на поверхность всплывают «подлодки» иного рода. Вот одна из них - московский ипотечный пузырь. Когда среднестатистический петербуржец попадает в Первопрестольную, в глаза ему бросается частокол высоток, и отнюдь не «сталинских», а современных. Кажется, что Москва превратилась в мегаполис уже не российского, а глобального масштаба с учетом недавно «прирезанных» территорий, именуемых Новой Москвой.
Спрос на эти миллионы квадратных метров имеется, на эти «квадраты» охотно «клюют» внутренние мигранты - жители других регионов, стремящиеся зацепиться в столице. Именно поэтому ипотечный рынок Первопрестольной во многом определяет тенденции на рынке жилой недвижимости всей России.
Так вот: по оценке интернет-издания banki.ru, в нашей стране проявились предпосылки так называемого ипотечного пузыря. Это когда ипотечных кредитов выдано больше, чем может «переварить» рынок.
В России обнародованы прогнозы об увеличении объема задолженности по ипотечным кредитам к 2020 году вдвое по сравнению с уровнем 2017-го - до 10 трлн рублей. В столице уже наметились очертания описываемого нами пузыря: появилось много непроданных «квадратов» в новостройках. Настолько много, что специалисты забили тревогу: кто купит эти миллионы квадратных метров, если ипотечный рынок и сам встанет?
В последние годы ипотека в России считается локомотивом всего рынка розничного кредитования. Однако поводов для серьезной тревоги ждать не стоит: доля ипотеки в формировании валового внутреннего продукта (ВВП) России - это около 5%, поэтому риск развития пузыря невелик.
Ничейное жилье
Столичные СМИ активно обсуждают еще одно невиданное ранее явление: в Москве и Московской области появилось огромное количество непроданных квартир. Этому явлению дали имя - «сквоттинг» (сквоттерами за рубежом называют захватчиков бесхозного жилья). Причины такого явления в стране, где на душу населения приходится относительно немного жилой площади, кроются в экономике строительства и принципах его финансирования. Чтобы построить здание (в случае с жильем - отдельная история), застройщик вынужден брать кредит в банке, потому что собственных средств, которые предприниматель может вывести из оборота, на постройку объекта не хватит.
Последний шанс любителей «халявы». ЦБ может ограничить кредитование россиян-должниковЧем дольше идет строительство, тем дороже получается объект. И чтобы продолжать работу, застройщики получают новые кредиты под залог не только прав на землю, но и тех самых непроданных квартир, даже не стремясь их продать. В конце концов, во многих случаях собственнику недостроя выгоднее продать его с дисконтом, чтобы оформить новые займы. Ведь капитал можно направить на другие инвестпроекты.
Но чтобы продать недострой, надо найти покупателей на него, а это в наши дни даже в Москве нелегко. Поэтому зачастую объект выгоднее бросить, даже если он находится в столичном регионе. Вот так появляется бесхозное жилье, которым интересуются сквоттеры.
Два города - два подхода
Ситуация на отдельных рынках - строительном, финансовом и прочих - тесно связана с макроэкономической стабильностью и развитием инфраструктуры в ключевых регионах, в число которых входит и Петербург.
По данным газеты «Коммерсантъ», в последнее время роль северной столицы в строительном комплексе России снизилась. Не помогло даже введение в строй крупнейших проектов - Кольцевой автодороги, Западного скоростного диаметра и пр.
Теперь по части инвестиций наш город уступает не только столице, но даже регионам рангом пониже. По данным Центробанка, прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в Россию сосредоточены в двух регионах, и Петербурга среди них нет. В лидеры по этой части выходят Москва и Тюменская область. Последняя выигрышно смотрится на фоне углеводородного бума в Ямало-Ненецком автономном округе, имеющем тесную связь с Тюменью. Региональная структура ПИИ с начала 2014 года мало изменилась: больше всего капвложений из-за кордона приходится на Москву.
По данным ЦБ РФ, в первом квартале 2019 года основным источником чистого притока ПИИ в Россию и инвестиций из России за границу стала Тюменская область. В этот регион было инвестировано 2,7 млрд долларов из частных источников. В целом по стране иностранцами было вложено 900 млн долларов. Наибольший чистый отток инвестиций в первом квартале 2019 года на уровне 500 миллионов долларов был зафиксирован в промышленно развитой Липецкой области.
В январе - марте 2019-го из Москвы было инвестировано за границу чуть больше, чем в нее поступило, а приток в Тюменскую область полностью объясняется действием активно субсидируемых государством арктических нефтегазовых проектов. У Петербурга, как мы понимаем, таких ресурсов нет. При этом строительные проекты по-прежнему зависят и от вложений, и от поставки технологий и материалов из-за рубежа.
Приток отечественных и зарубежных инвестиций в Петербург теперь связывают с перспективами развития инфраструктурных проектов - железнодорожных, портовых, логистических. Однако реализация подобных проектов - сама по себе риск, ведь потребуется мобилизация ресурсов мегаполиса, ранее задействованных в других сферах, например социальной. А строительный бизнес, как мы видим, весьма хрупкая конструкция - тем более в Петербурге, где в недавние годы были заморожены проекты возведения новых линий метрополитена, путепроводов и даже строительства проспектов.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 196 (6549) от 18.10.2019 под заголовком «К нам катится пузырь».
Комментарии