Изменчивые «квадраты». Что ждет российский рынок недвижимости?
Рынок недвижимости изменчив. Еще в марте в Петербурге отмечено рекордное число сделок по жилью, а в апреле активность резко пошла на спад. В мае интерес к жилым «квадратам» вроде бы вырос на фоне снижения ключевой ставки и возвращения доступной ипотеки. Но что будет дальше? Об этом корреспондент «Санкт-Петербургских ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ поговорил с президентом Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрием ЩЕГЕЛЬСКИМ.
Фото: Pixabay
— Дмитрий Владимирович, для вас мартовский всплеск на рынке стал неожиданным?
— Честно говоря, да. Когда ЦБ повысил ключевую ставку до немыслимых 20 %, финансовый сектор замер. Банки перестали выдавать ипотечный заем под любые проценты — только завершали выдачу денег по уже заключенным договорам. А все оговоренные цепочки купли-продаж жилья распадались. На рынке наступила почти полная тишина. Продолжали работать только программы, по которым условия получения займа не изменились: семейная ипотека и покупка жилья в новостройках на льготных условиях для военных заемщиков. И тут на тебе: по итогам марта, судя по данным управления Росреестра, в нашем городе было зарегистрировано более 11 тыс. сделок. Думаю, это был самый «горячий» месяц за всю 30‑летнюю историю петербургского рынка. Но для такого всплеска активности были причины.
— Рынок был готов к такому взлету?
— Выходит, что да. Предложений в Петербурге оказалось достаточно, хотя мартовские цены на вторичном рынке по сравнению с февралем выросли. Первичка тоже отреагировала на новые риски небольшим ростом цен. Но уже к концу марта волна звонков к застройщикам пошла на спад. Кончились разрешения, полученные на ипотеку по старым ставкам, а новые потенциальных покупателей не привлекали. Однако продолжали работать программы, на которые не повлиял рост ключевой ставки ЦБ. То есть семейная ипотека и льготная продажа недвижимости военным. А это, как уверяют застройщики, около четверти от общего количества договоров, если не больше.
— В апреле рынок заметно просел…
— Верно, количество сделок уменьшилось где‑то на 30 – 35 %. Но, с другой стороны, чему удивляться? Петербургский рынок недвижимости не раз походил на американские горки, когда годовые провалы сменялись уверенным ростом. Вспомним финансовые неурядицы 2008 года. Рынок жилья в Петербурге пережил годовую просадку, но в 2010‑м пришел в себя и вернулся к докризисным показателям по числу сделок.
— Снижение ключевой ставки как‑то сказалось на текущей ситуации?
— Если говорить о вторичке, то пока не особенно заметно. Народ вроде зашевелился: после майских праздников квартиры, снятые с продажи, вновь появились в объявлениях. Но многие захотели сравняться по цене с неоправданно дорогими объектами, и это смазало положительную динамику.
Между тем люди осторожно прощупывают ситуацию. Помню, в середине мая кто‑то выставил свою трешку в Московском районе за 14 млн рублей, а через неделю вижу: сбавили цену на полмиллиона. Это тестирование рынка в обстановке неопределенности, когда мало кто понимает покупательную способность рубля и сегодняшнюю ценность товара. Со временем рынок успокоится, когда продавцы и покупатели найдут золотую середину.
— Когда же это случится?
— Трудно сказать. Определенное снижение цен мы уже наблюдаем, но пока оно явно недостаточно. Если квартира, о которой я говорил, на самом деле стоила 11 – 12 млн рублей, а купить ее значительно дороже желающих не нашлось, полагаю, к осени ее выставят по реальной цене и продадут. Но вообще петербургские цены на жилье давно перешли предел разумного. А майское подорожание, когда рубль укрепился, было просто ошеломительным, если считать в валюте. Продав студию в Мурине за 5 – 6 млн рублей, ее владелец мог приобрести за те же деньги дом на берегу теплого моря. Только кому это было нужно?
— Насколько сильно могут упасть цены?
— Пока на большинство товаров они повсеместно растут, как и реальная инфляция. Если я увижу, что пачка масла в магазине стоит не 200 рублей, а в полтора-два раза меньше, то скажу, что рубль не зря укрепился. Но законы бизнеса таковы, что цены будут держаться до последнего. К тому же рынок недвижимости очень инертный. Да, взлетевшая на эмоциях стоимость квартир на вторичке потихоньку снижается, но этот процесс, как видно, будет продолжаться до конца года, если не дольше. Многим ведь некуда спешить: над ними, что называется, не каплет.
— А что в новостройках?
— Объемы продаж сейчас там резко упали, но цены‑то росли давно. То из‑за пандемии, нарушившей логистические связи, то вслед за подорожавшими стройматериалами. Теперь вот из‑за инфляции… Но застройщики пытаются удержаться на этом ценовом уровне, договариваясь с банками о пониженной ипотечной ставке своим покупателям и соблазняя их новыми акциями: скажем, балкон в подарок.
При этом девелоперы давно стараются «ужать» площадь общественных пространств в доме и самих квартир. Лет десять назад комната в однушке площадью 18 кв. метров была делом обычным, потом уменьшилась метра на три — и ничего, все привыкли. А чтобы не отпугивать покупателей, дома массовой застройки назвали жильем комфорт-класса. Но не все хотят жить в новых «муравейниках», включая айтишников, для которых правительство снизило ставку. И я их хорошо понимаю…
— Покупатели из регионов, как и раньше, охотнее едут в Петербург, чем в Москву?
— Эта тенденция не изменилась, при этом даже некоторые москвичи инвестируют средства в питерскую недвижимость. Одни — для того чтобы приезжать сюда отдохнуть, другие — чтобы сдавать это жилье в аренду.
А у петербуржцев устойчив тренд на покупку загородного жилья. В пик пандемии после первого локдауна рынок «загородки» взорвался, и цены поднялись тогда вдвое. Сейчас такого ажиотажа нет, зато в этом году число желающих купить «голую» землю в Ленобласти гораздо больше, чем тех, кого интересует дом с участком.
— Как оцениваете государственную политику в строительной сфере?
— Заметно стремление федерального правительства помочь строительной отрасли, развитие которой дает мультипликативный эффект. Но не устаю повторять: вторичка тоже нуждается в активной господдержке. Это два сообщающихся сосуда.
Тем более застройщики в приватной беседе признают: некоторые покупатели снова, как в былые времена, без энтузиазма идут на первичный рынок, опасаясь, что дом попадет в число долгостроев. А если вложил все накопленные деньги в квартиру, которая «зависла», и живешь на съемных квадратных метрах, выплачивая ипотеку, это просто беда. Иметь дело со вторичкой куда проще.
— Государство же сейчас «подчищает» долгострои.
— Так‑то оно так, но людей пугает сама эта мысль. А разве обманутые дольщики не бились годами во все чиновничьи кабинеты? Но, как бы там ни было, квартирный вопрос у многих не решен, и они в любом случае будут прицениваться и к новому, и к старому жилью. А петербургский рынок даже при плохой конъюнктуре будет худо-бедно существовать за счет людей, приезжающих из других регионов за жильем, и иногородних инвесторов.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 114 (7197) от 27.06.2022 под заголовком «Эти изменчивые «квадраты»».
Комментарии