Изменчивые «квадраты». Что ждет российский рынок недвижимости?

Рынок недвижимости изменчив. Еще в марте в Петербурге отмечено рекордное число сделок по жилью, а в апреле активность резко пошла на спад. В мае интерес к жилым «квадратам» вроде бы вырос на фоне снижения ключевой ставки и возвращения доступной ипотеки. Но что будет дальше? Об этом корреспондент «Санкт-Петербургских ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ поговорил с президентом Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрием ЩЕГЕЛЬСКИМ.

Изменчивые «квадраты». Что ждет российский рынок недвижимости?  | Фото: Pixabay

Фото: Pixabay

Дмитрий Владимирович, для вас мартовский всплеск на рынке стал неожиданным?

— Честно говоря, да. Когда ЦБ повысил ключевую ставку до немыслимых 20 %, финансовый сектор замер. Банки перестали выдавать ипотечный заем под любые проценты — только завершали выдачу денег по уже заключенным договорам. А все оговоренные цепочки купли-продаж жилья распадались. На рынке наступила почти полная тишина. Продолжали работать только программы, по которым условия получения займа не изменились: семейная ипотека и покупка жилья в новостройках на льготных условиях для военных заемщиков. И тут на тебе: по итогам марта, судя по данным управления Росреестра, в нашем городе было зарегистрировано более 11 тыс. сделок. Думаю, это был самый «горячий» месяц за всю 30‑летнюю историю петербургского рынка. Но для такого всплеска активности были причины.

Рынок был готов к такому взлету?

— Выходит, что да. Предложений в Петербурге оказалось достаточно, хотя мартовские цены на вторичном рынке по сравнению с февралем выросли. Первичка тоже отреагировала на новые риски небольшим ростом цен. Но уже к концу марта волна звонков к застройщикам пошла на спад. Кончились разрешения, полученные на ипотеку по старым ставкам, а новые потенциальных покупателей не привлекали. Однако продолжали работать программы, на которые не повлиял рост ключевой ставки ЦБ. То есть семейная ипотека и льготная продажа недвижимости военным. А это, как уверяют застройщики, около четверти от общего количества договоров, если не больше.

В апреле рынок заметно просел…

— Верно, количество сделок уменьшилось где‑то на 30 – 35 %. Но, с другой стороны, чему удивляться? Петербургский рынок недвижимости не раз походил на американские горки, когда годовые провалы сменялись уверенным рос­том. Вспомним финансовые неурядицы 2008 года. Рынок жилья в Петербурге пережил годовую просадку, но в 2010‑м пришел в себя и вернулся к докризисным показателям по числу сделок.

Снижение ключевой ставки как‑то сказалось на текущей ситуации?

— Если говорить о вторичке, то пока не особенно заметно. Народ вроде зашевелился: после майских праздников квартиры, снятые с продажи, вновь появились в объявлениях. Но многие захотели сравняться по цене с не­оправданно дорогими объектами, и это смазало положительную динамику.

Между тем люди осторожно прощупывают ситуацию. Помню, в середине мая кто‑то выставил свою трешку в Московском районе за 14 млн рублей, а через неделю вижу: сбавили цену на полмиллиона. Это тестирование рынка в обстановке неопределенности, когда мало кто понимает покупательную способность рубля и сегодняшнюю ценность товара. Со временем рынок успокоится, когда продавцы и покупатели найдут золотую середину.

Когда же это случится?

— Трудно сказать. Определенное снижение цен мы уже наблюдаем, но пока оно явно недостаточно. Если квартира, о которой я говорил, на самом деле стоила 11 – 12 млн рублей, а купить ее значительно дороже желающих не нашлось, полагаю, к осени ее выставят по реальной цене и продадут. Но вообще петербургские цены на жилье давно перешли предел разумного. А майское подорожание, когда рубль укрепился, было просто ошеломительным, если считать в валюте. Продав студию в Мурине за 5 – 6 млн рублей, ее владелец мог приобрести за те же деньги дом на берегу теплого моря. Только кому это было нужно?

Насколько сильно могут упасть цены?

— Пока на большинство товаров они повсеместно растут, как и реальная инфляция. Если я увижу, что пачка масла в магазине стоит не 200 рублей, а в полтора-два раза меньше, то скажу, что рубль не зря укрепился. Но законы бизнеса таковы, что цены будут держаться до последнего. К тому же рынок недвижимости очень инертный. Да, взлетевшая на эмоциях стоимость квартир на вторичке потихоньку снижается, но этот процесс, как видно, будет продолжаться до конца года, если не дольше. Многим ведь некуда спешить: над ними, что называется, не каплет.

А что в новостройках?

— Объемы продаж сейчас там резко упали, но цены‑то росли давно. То из‑за пандемии, нарушившей логистические связи, то вслед за подорожавшими стройматериалами. Теперь вот из‑за инфляции… Но застройщики пытаются удержаться на этом ценовом уровне, договариваясь с банками о пониженной ипотечной ставке своим покупателям и соблазняя их новыми акциями: скажем, балкон в подарок.

При этом девелоперы давно стараются «ужать» площадь общественных пространств в доме и самих квартир. Лет десять назад комната в однушке площадью 18 кв. метров была делом обычным, потом уменьшилась метра на три — и ничего, все привыкли. А чтобы не отпугивать покупателей, дома массовой застройки назвали жильем комфорт-класса. Но не все хотят жить в новых «муравейниках», включая айтишников, для которых правительство снизило ставку. И я их хорошо понимаю…

Покупатели из регионов, как и раньше, охотнее едут в Петербург, чем в Москву?

— Эта тенденция не изменилась, при этом даже некоторые москвичи инвестируют средства в питерскую недвижимость. Одни — для того чтобы приезжать сюда отдохнуть, другие — чтобы сдавать это жилье в аренду.

А у петербуржцев устойчив тренд на покупку загородного жилья. В пик пандемии после первого локдауна рынок «загородки» взорвался, и цены поднялись тогда вдвое. Сейчас такого ажиотажа нет, зато в этом году число желающих купить «голую» землю в Ленобласти гораздо больше, чем тех, кого интересует дом с участком.

Как оцениваете государственную политику в строительной сфере?

— Заметно стремление федерального правительства помочь строительной отрасли, развитие которой дает мультипликативный эффект. Но не устаю повторять: вторичка тоже нуждается в активной господдержке. Это два сообщающихся сосуда.

Тем более застройщики в приватной беседе признают: некоторые покупатели снова, как в былые времена, без энтузиазма идут на первичный рынок, опасаясь, что дом попадет в число долгостроев. А если вложил все накопленные деньги в квартиру, которая «зависла», и живешь на съемных квад­ратных метрах, выплачивая ипотеку, это просто беда. Иметь дело со вторичкой куда проще.

Государство же сейчас «подчищает» долгострои.

— Так‑то оно так, но людей пугает сама эта мысль. А разве обманутые дольщики не бились годами во все чиновничьи кабинеты? Но, как бы там ни было, квартирный вопрос у многих не решен, и они в любом случае будут прицениваться и к новому, и к старому жилью. А петербургский рынок даже при плохой конъюнктуре будет худо-бедно существовать за счет людей, приезжающих из других регионов за жильем, и иногородних инвесторов.


#недвижимость #Россия #рынок

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 114 (7197) от 27.06.2022 под заголовком «Эти изменчивые «квадраты»».


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов
23 августа 2019

В программу ремонта дорог в Петербурге включили 13 новых объектов

Среди них - участки Северного проспекта, Выборгского шоссе, проспекта Энгельса и еще десяти магистралей города.

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?
19 августа 2019

Напугали... страховкой. В квитанциях квартплаты появится еще одна строка?

Лучше внимательно изучать платежку перед тем, как оплачивать ее.

В Петербурге растут цены на жилье
14 августа 2019

В Петербурге растут цены на жилье

Доходы граждан не растут соответствующими темпами.

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?
05 августа 2019

Сам себе законодатель. На что дают право удостоверения ветерана труда и военной службы?

Авторы жалоб в газету правы далеко не всегда.

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику
26 июля 2019

Здравствуйте, я ваша дефляция. Как падение цен влияет на российскую экономику

Почему отсутствие роста цен для экономики бывает опасным?

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?
17 июля 2019

Депозиты в банках и покупка акций. Как пенсионеру увеличить свой доход?

Выходящие на пенсию россияне информированы о том, как продолжить зарабатывать после завершения активной трудовой деятельности.

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей
10 июля 2019

Меньше, чем нужно. Работодатели предлагают россиянам среднюю зарплату в 41 тысячу рублей

Это почти на 4 тыс. меньше, чем ожидают соискатели.

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?
02 июля 2019

Понять и нанять. Почему выпускники вузов выбирают работу не по специальности?

Работодатели думают, как привлечь молодежь в реальный сектор.

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится
19 июня 2019

Санкции не страшны: строительство «Северного потока-2» все равно продолжится

Минэнерго РФ внесло ясность в главный вопрос, «затуманивавший» перспективы ввода магистрального газопровода.

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю
18 июня 2019

Трудиться меньше, получать по-прежнему. Европа может перейти на четырехдневную рабочую неделю

О необходимости сокращения продолжительности рабочей недели впервые заговорили еще в 2014 году.

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака
11 июня 2019

Проект на миллиард долларов. В Ленобласти запустили завод по производству аммиака

Инвестиционный проект позволит существенно нарастить объемы экспорта продукции.

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году
10 июня 2019

Скоростная трасса свяжет ЗСД и юг Петербурга к 2042 году

Город готов начать строительство новой магистрали.