Есть где складировать. Как развивается логистический рынок Петербурга и Ленобласти
Наши регионы и прежде считались образцовыми по части складских мощностей, теперь это подтверждает статистика. Так, общее предложение качественной складской недвижимости Петербурга в 2019 году превысило 3 млн квадратных метров, в том числе около 2,1 млн кв. метров - склады класса А. При этом объемы нового ввода остаются сравнительно низкими: за минувший год было введено около 120 тыс. кв. м, что соответствует средним показателям последних пяти лет, отмечают эксперты.
Иллюстрация Marcin-Balcerzak/shutterstock.com
Москве предпочитают регионы
В 2017 - 2018 годах наблюдались более низкие показатели ввода. Тогда объемы нового строительства не превышали 100 тыс. кв. м. В 2020-м ожидается увеличение ввода. По прогнозам игроков рынка, до конца текущего года девелоперы построят около 280 тыс. кв. метров. Прирост будет в основном за счет реализации проектов под клиента (так называемых bts-формат-проектов - от английского build-to-suit). Такие проекты составят более половины от всего нового ввода. Спекулятивное строительство в 2019 году приблизилось к 70% от совокупного объема ввода и около 85 тыс. кв. м в абсолютном выражении.
Ставка аренды качественных складских помещений в Петербурге умеренно растет. Сейчас средняя ставка на склады класса А варьируется от 4 тыс. до 4,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов. Доля вакантных площадей в абсолютном выражении составляет менее 100 тыс. кв. м в основном за счет мелкой нарезки менее 10 тыс. кв. м.
При этом эксперты наблюдают постепенное смещение интереса ключевых потребителей складских площадей из Москвы в другие регионы России. В ключевых с точки зрения логистики городах растут как общие объемы сделок, так и их величина. В Петербурге наблюдается постепенный рост запросов со стороны онлайн-ретейла, крупные сделки в этом сегменте можно ожидать уже в следующем году. Также интернет-торговля дала импульс к развитию логистических компаний. По оценкам экспертов, спрос со стороны таких игроков составил около 45%. В их числе такие, как «Интертерминал», «ПНК-групп» и др.
Виды на инвестиции
В 2019 году специалисты говорили о том, что Петербург перспективен для инвестиций как в новое строительство, так и в покупку существующих объектов. Этот тренд сохранится и в 2020-м. Устойчивый спрос на готовые склады позволяет собственникам диктовать коммерческие условия, а, судя по заявленным на сегодняшний день проектам, бума нового строительства в ближайшие 1,5 года не предвидится.
Крупные игроки традиционного ретейла переросли имеющиеся у них в регионе распределительные центры, потребуются новые качественные площади. Кроме того, крупные объемы складских помещений будут нужны операторам онлайн-торговли. С учетом специфики и потребностей в данном сегменте перспективным выглядит предложение по строительству комплексов под клиента в стратегических локациях с хорошей транспортной доступностью - в районах Выборгского и Московского шоссе.
Температура для арендатора
Сейчас продолжается строительство в Петербурге нового распределительного центра сети гипермаркетов, запуск которого запланирован на вторую половину текущего года. Объем инвестиций в проект - около 3,5 млрд рублей, общая площадь - 70 тыс. кв. м. На данный момент практически закончено сооружение здания. Объект включает в себя заготовочную фабрику полуфабрикатов и кулинарных изделий, шесть отделов с различными температурными режимами, в том числе сухим, холодильным и морозильным.
Это даст около 650 рабочих мест. В рамках комплекса будет создана вся необходимая офисная и бытовая инфраструктура, уверяют авторы проекта. Комплекс расположен в поселке Шушары в непосредственной близости от крупнейших транспортных магистралей - Московского и Киевского шоссе, КАД, в нескольких минутах езды находится аэропорт «Пулково». В дальнейшем планируется расширение комплекса и ввод в эксплуатацию новых объектов. После полной сдачи всех очередей общая площадь комплекса превысит 200 тыс. кв. м.
По данным компании Knight Frank, наибольшую активность в 2019 году на рынке складской недвижимости города проявляли фирмы розничной торговли и предприятия логистики и транспорта: доля арендованных ими помещений составила 35 и 32%, соответственно. В основном складские площади, предназначенные в аренду, сконцентрированы на юге города, в Пушкинском и Московском районах, на их долю приходится 39% всех площадей на рынке аренды.
Дефицит сохранился
В прошлом году в складском сегменте (речь идет о складах классов А и В) лидирующую позицию заняли производственные компании (38% от общего объема сделок аренды пришлось на компании данной отрасли). Любопытно, что в 2018 году в объеме сделок лидировал сегмент розничной торговли, его доля составила 39% от общего объема площадей.
«Учитывая возросший интерес арендаторов и девелоперов на складском рынке Петербурга, эксперты прогнозируют сохранение низкой доли вакантного предложения и возрастание арендных ставок на качественные складские помещения», - рассказал нашему изданию Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости вышеназванной компании. Скорее всего, считает эксперт, стоит ожидать увеличения количества крупных сделок, заполнения строящихся складов на этапе строительства, приход на рынок города новых федеральных компаний (арендаторов/покупателей), а также продолжение тренда на build-to-suit.
«Дефицит свободных площадей как в классе А, так и в классе В сохраняется, и такая ситуация положительно сказывается на развитии рынка», - уверен специалист. Девелоперы вновь заняли активную позицию и уже с интересом смотрят в сторону нового строительства. Можно точно сказать, что сейчас сложилось максимально подходящее время для реализации спекулятивных проектов, полагает Князев.
МЕЖДУ ТЕМ
По данным сайта kartoteka.ru, общество с ограниченной ответственностью «Интертерминал. Группа компаний» зарегистрировано по адресу: 196240, Санкт-Петербург, Кубинская ул., 75. Статус: действующая. Первичная регистрация: 24.08.2004. Уставный капитал: 1 350 000 000,00 руб. Участники: 50% / 675 000 000,00 руб. Краснопольский Юлиан Валентинович / 50% / 675 000 000,00 руб. Середюк Андрей Федорович.
По данным сайта kartoteka.ru, общество с ограниченной ответственностью «ПНК-групп» зарегистрировано по адресу: 193318, Санкт-Петербург, ул. Коллонтай, д. 6, корп. 1, литера А, кв. 406. Статус: действующая. Первичная регистрация: 31.10.2006 г. Уставный капитал: 40 000,00 руб. Участники: 50% / 20 000,00 руб. Клоков Вячеслав Сергеевич. 50% / 20 000,00 руб. Гунина Елена Викторовна.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 066 (6664) от 20.04.2020 под заголовком «Есть где складировать».
Комментарии