Без статуса, но с деньгами. Апартаменты множатся на рынке жилья
Прошлогодняя попытка определить статус апартаментов закончилась в России провалом : сроки рассмотрения законопроекта в 2021‑м не раз переносились, а затем и вовсе были отодвинуты на весну 2022 года. И отчасти понятно почему — их нынешнее положение имеет преимущества, отказываться от которых владельцы апартов желанием не горят. При этом масштабы проблемы растут : за последние десять лет объем сервисных апартаментов в Петербурге вырос более чем в 10 раз.
ФОТО Pixabay
Жилое-нежилое
Курирующий сферу строительства и развития территорий в правительстве РФ вице-премьер Марат Хуснуллин не скрывает : «отставка» законопроекта о статусе апартаментов во многом объясняется тем, что в их отношении «регионы имеют принципиально разную позицию». Действительно, в Москве, Петербурге или Крыму ситуация в этом сегменте недвижимости настолько различается, что любая попытка унификации вызывает очень много вопросов.
Главной проблемой для апартаментов все так же остается неопределенный статус помещения : формально являясь нежилым и коммерческим, фактически нередко такая квартира оказывается местом долговременного проживания. Но если придать ей статус жилья, автоматически возникают вопросы регистрации на постоянной основе, социальной инфраструктуры и т. д.
Наиболее спорными моментами законопроекта стали вопросы с капитальным ремонтом объектов, отсутствие прописки, школ, поликлиник и пр. Поскольку единых норм нет, существует и очень разная практика управления такими объектами. По словам председателя думского Комитета по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, законодательную паузу как раз и взяли, чтобы окончательно определиться со статусом апартаментов.
«Законопроект надо доработать так, чтобы избежать возможности двоякого трактования его норм, — уверен депутат. — Самый сложный вопрос здесь — что делать с теми апартаментами, которые уже построены».
При этом перспектив перевода таких площадей в статус жилья Пахомов не видит. Поэтому интрига сохранится до тех пор, пока поставленный ребром вопрос о вероятности перевода апартаментов в статус жилого помещения решен не будет.
Здесь вам не там
По данным официальной статистики, в настоящее время апартаменты разными темпами продолжают строиться на территории 42 регионов России. Большая часть сосредоточена в двух российских столицах : именно в Москву и Петербург чаще всего стремятся переехать те, у кого собственного жилья там нет. Но анализ, представленный на одной из профильных конференций, показывает : даже в двух столицах апартаменты имеют совсем разное лицо.
В принципе все апартаменты можно с некоторой долей условности разделить на три большие группы. Первая — это «псевдожилье», аналог квартир : именно они чаще всего позиционируются на рынке как жилые комплексы, хотя зарегистрироваться в такой квартире на постоянной основе нельзя. Вторая группа — брендированные ( то есть находящиеся под управлением международных операторов ) резиденции для длительного проживания. А третья — апарт-отели, которые являются прямыми конкурентами классическим гостиницам, поскольку зачастую предоставляют постояльцам полный набор сервисных услуг.
В Первопрестольной несервисные апартаменты занимают 76 % рынка. В основном это вариант жилья для «не местных», сильно занятых и хорошо зарабатывающих людей. На берегах Невы картина совершенно иная : у нас, наоборот, 73 % рынка занимают апартаменты с сервисными услугами — на «псевдожилье» остается только 27 %. «Это говорит о том, что в Москве апартаменты чаще всего используют для личного проживания, а в Петербурге это скорее способ получения пассивного арендного дохода», — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International.
Еще большие отличия наблюдаются, если проанализировать структуру апартаментов обеих столиц. В Москве, например, доминируют бизнес- и премиум-классы : на апартаменты уровня «комфорт» со средней стоимостью квадратного метра 265 тыс. рублей приходится всего 9 %, тогда как бизнес (395 тыс.) занимает 45 %, а премиум (659 тыс.) — 44 %. В Петербурге, который по средней цене « квадрата » в апартаментах уступает Москве в 2,5 раза (200 и 500 тыс. рублей, соответственно ), фактически имеются лишь классы « комфорт » (57 %, 178 тыс. рублей ) и «бизнес» (43 %, 236 тыс.).
При этом Северная столица — явный лидер страны именно по количеству сервисных апартаментов. Аналитики уверены : если ситуация не изменится коренным образом, к концу 2022 года по числу номеров ( квартир ) этот сегмент обойдет в Петербурге традиционный гостиничный сектор уровня 3 и 4 звезды. Еще в конце 2019‑го сервисные апартаменты в нашем городе могли предложить только около 4 тысяч квартир, явно уступая отелям ( примерно 19 тыс. номеров ). Но уже осенью 2021‑го их количество возросло до 11 тысяч, а к концу текущего года с вводом новых комплексов увеличится до 23 тысяч. Поскольку гостиничный сектор вырастет в лучшем случае до 20 тыс. номеров, апартаменты захватят лидерство.
Формат свободы
В принципе это логично с учетом спроса, на который повлияла ковидная реальность. По итогам 2021 года средняя загрузка гостиниц Петербурга не превысила 50 %, зато апартаменты пользуются повышенным спросом, редко оставаясь пустыми. В результате инвесторы все чаще вместо классических гостиниц строят комбинированные комплексы, в которых совмещаются сразу несколько сегментов и форматов проживания. И даже ранее заявленные чисто отельные проекты теперь «переметнулись» в сегмент комбинированных или полностью апартаментов.
«В перспективе четырех лет апарт-отели под управлением AccorHotels станут частью проектов Valo и Salut !, Wyndham Hotels & Resorts откроет кондо-отель в комплексе cOASIS Vertical, а Best Western включит в свою глобальную « семью » апарт-отель Zoom Apart», — полагает гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев.
Нынешнее преимущество апартов отчасти объясняется ковидной ситуацией : в отличие от отелей при заселении в них не требуется предоставление QR-кодов. Если учесть, что получать « звезды » апартаментам не надо, а все гостиницы РФ с 1 января 2022 года должны их иметь, ставки аренды могут устанавливаться какие угодно, а места расположения часто более выигрышны ( в центре города, вблизи метро и пр.), этот вид недвижимости и впредь обещает быть востребованным.
Есть ли минусы ? Кроме невозможности « прописаться » и получать социальные блага для тех, кто живет в апартах подолгу, в них тоже нарастает «персональная» проблема. Ведь обслуживать сервисные апартаменты надо, а нанять достаточное количество подготовленного персонала сейчас сложно. И где брать требующиеся все в большем количестве кадры, пока не очень понятно.
Однако совершенно ясно другое : в условиях значительного повышения мобильности российского населения апартаменты вполне могут быть вариантом для тех, кто не привык «заморачиваться» с собственной недвижимостью. Ведь взять в аренду такую квартиру, отвечающую всем современным требованиям, можно быстро и с гарантией качества услуги. А если что‑то не сложится, просто сняться с места и уехать в другой город, где устроиться можно точно так же.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 6 (7089) от 17.01.2022 под заголовком «Без статуса, но с деньгами».
Комментарии