Как в 47‑м регионе развивается загородное малоэтажное жилищное строительство
В последнее время девелоперы проявляют повышенный интерес к Ленинградской области. А главный тренд строительного рынка здесь — активизация загородного малоэтажного жилищного строительства, в том числе проектов индивидуальной застройки (ИЖС). Вот только если в этом сегменте не произойдет качественных изменений, то в нынешнем году, по прогнозам аналитиков, темпы ввода индивидуальных домов в 47‑м регионе замедлятся, а потребители будут выбирать не коттеджи и таунхаусы, а многоквартирные дома.
Такую почти избушку на курьих ножках можно обнаружить в Токсове./ФОТО АВТОРА
Идеальный вариант с условием
Эксперты единодушны, что для комплексного развития Ленинградской области малоэтажная застройка — идеальный вариант. Тем более что в этом регионе территорий, подходящих под ИЖС или садово-некоммерческие товарищества (СНТ), больше, чем под многоквартирные дома. Неспроста этот сегмент в последнее время начали осваивать даже крупные застройщики, например, в Агалатовском, Лесколовском, Пениковском и других поселениях. Для чего, правда, необходимы специальные условия, а их пока недостаточно.
«В нашем регионе практически две трети ввода жилья приходится на ИЖС, — сообщил первый заместитель председателя комитета градостроительной политики Ленинградской области главный архитектор 47-го региона Сергей Лутченко на профильной конференции. — Но если мы имеем точную информацию по большим девелоперским проектам, то показатели, связанные с вводом ИЖС, — это в основном стихийная регистрация объектов недвижимости». По данным Петростата, в 2024 году в Ленобласти было введено в эксплуатацию 2,7 миллиона квадратных метров индивидуальных жилых домов, что на 8,3 % больше, чем в 2023‑м. При этом доля ИЖС в общем объеме ввода жилья увеличилась с 56,6 % в 2023 году до 66,4 % в 2024‑м.
Этот рост был обусловлен использованием ипотечных кредитов, оформленных на более выгодных условиях ранее. Сейчас темпы ипотечного кредитования на ИЖС замедляются, что, по мнению специалистов, отразится на объемах ввода подобных объектов в этом году. Кроме того, ощущается неготовность банковской системы к оценке таких объектов, появляется дополнительная нагрузка на создание дорожно-транспортной, планировочной и социальной инфраструктуры, растут затраты на маркетинг.
По словам застройщиков, сегодня начинать новые проекты невыгодно. Что касается готовых объектов, которых осталось не так много, то девелоперы намерены либо придержать их продажи до того момента, когда войти в рынок им будет выгодно, либо поднимать цены до максимума, не совместимого с платежеспособностью населения. К слову, средняя цена предложений земельных участков за одну сотку начиная с 2019 года непрерывно растет — с 156 000 рублей до 356 000 рублей. За пять лет средний темп прироста стоимости участков в Ленобласти составил 45,6 %. Кроме того, в связи с тем, что в области высокий тариф и очень низкие лимиты на электроэнергию, эксплуатация ИЖС сегодня удовольствие не из дешевых (особенно зимой и особенно в тех СНТ, где нет газа).
Маленький и безответственный
Участники вышеупомянутой конференции «Малоэтажное и индивидуальное строительство в петербургских пригородах и Ленобласти» отметили, что ИЖС в том виде, в котором оно сегодня существует, это «социально безответственный бизнес». В качестве одного из доводов этого утверждения был приведен пример с дорожной инфраструктурой: застройщики многоквартирных домов для подъезда к своим объектам выкупают дополнительные земельные участки, но, как только запускается строительство, ими начинают пользоваться все окрестные ИЖС. От повышенной нагрузки состояние дорог ухудшается, а крайним оказывается самый крупный строительный объект в окрестностях.
Строительный оазис: застройщики ввели в Ленобласти 4 млн кв. метров жилья по итогам 2024 годаОткрытым остается вопрос и о перспективах садоводств, которые находятся в радиусе 20 – 30 км от Петербурга. На данный момент в Госдуме на рассмотрении находится законопроект об их присоединении к городским поселениям. По словам спикеров конференции, «с юридической точки зрения такая возможность есть, но с административной — нет, потому что присоединение к поселению подразумевает другую сетку дорог, другие нормативы». Соответственно, в ближайшей перспективе такие садоводства будут жить в том режиме, в котором живут сейчас: без значимых ограничений, но и без тех возможностей, что есть у полноценного населенного пункта.
Еще одна больная тема — внешний вид малоэтажной застройки. Он оставляет желать лучшего из‑за отсутствия механизма согласования архитектурного облика домов, построенных на участках ИЖС или СНТ. Дело в том, что в последнее время вместо межевания территорий происходил их раздел. Собственник нарезал площадку на лоты для ИЖС и регистрировал их в кадастре. В результате появлялись сотни участков, которые застраивались по минимально профессиональному проекту планировочной организации без какой‑либо внутренней и внешней инфраструктуры. И только в некоторых организованных коттеджных застройках девелоперы и управляющие компании устанавливали регламенты застройки (в том числе с учетом требований к архитектурному стилю) и следили за их выполнением.
Чтобы решить эти проблемы, областное правительство с января текущего года забрало у органов местного самоуправления полномочия на заключение договора по регулированию комплексного развития территорий (КРТ) — механизма, который позволяет контролировать планировку и транспортную инфраструктуру как на многоквартирную, так и на индивидуальную жилую застройку.
Закон о КРТ действует в 47‑м регионе с 2021 года, однако активное применение этого механизма началось только в прошлом году. В регионе реализуется 16 проектов на общей площади более 611 га. На этих участках должны построить около 3,8 млн квадратных метров недвижимости, 2,7 млн квадратных метров из них — жилье. Один из свежих примеров такого проекта — развитие необустроенной территории в поселке Сосново в Приозерском районе, где предприниматели намерены сформировать парковые пространства, а часть земель отдать под индивидуальную жилищную застройку. «Еще в 2023 году в региональных нормативах градостроительного проектирования Ленобласти была закреплена такая норма: если кто‑то из собственников желает перевести участок из земель иных категорий в земли населенных пунктов под ИЖС и размер участка превышает один гектар, такая территория должна развиваться комплексно, как КРТ, — напомнил Сергей Лутченко. — Механизм реализации проектов КРТ предусматривает, что собственник участка должен обсудить с властями, как здесь люди в перспективе будут проживать. В соответствии с этим должны выполняться проекты планировки, в них нужно учитывать все действующие местные нормативы градостроительного проектирования. Это важно, поскольку хаотичная застройка, которая, к примеру, сложилась и продолжается вдоль рек, очень удручает. Особенно это касается исторических территорий».
Элитный конструктивизм и бизнес-фахверк
Остается добавить, что если раньше люди покупали загородную недвижимость в основном для временного пребывания, то со времен пандемии пригородную зону начали рассматривать для постоянного проживания. При этом в нашей стране тренд на загородный формат проживания складывался несколько иначе, чем за рубежом. Там на протяжении долгого времени возводились добротные красивые дома, которые можно передать по наследству.
У нас эта история начала формироваться недавно. Но уже сейчас архитектура загородного строительства становится более качественной и разнообразной. В элитном загородном жилье сегодня преобладают коттеджи в стилях минимализма и конструктивизма, в бизнес-классе актуальны минимализм, фахверк и скандинавское направление. В моде одноэтажные строения с плоскими кровлями, фасадами, украшенными мелкоштучным декором и сочетающими различные материалы: кирпич с металлом, стеклом, деревом.
ПО ДАННЫМ Петростата/ИНФОГРАФИКА Ирины ГАБОВОЙ
Читайте также:
Петербургские строители ввели 704 тыс. кв. метров жилья по итогам минувшего квартала
Круговорот жилых «квадратов»: какие перемены происходят на рынке недвижимости
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 66 (7888) от 14.04.2025 под заголовком «Малоэтажная область».
Комментарии