Застройщикам сказали «нет»
Градсовет Ленинградской области отказался одобрить три крупных проекта жилищного строительства во Всеволожском районе. Два из них похожи и местом, и масштабом: это крупные площадки в деревне Новое Девяткино, которая по численности населения давно переросла многие города Ленобласти. Третий отправленный градсоветом на доработку проект - попытка локальной реновации в Буграх.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
В Новом Девяткине на бывших землях совхоза «Ручьи» ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» во второй уже раз предложило свой проект планировки и межевания территории (ППТ). В 2014 году ее ППТ был отменен по требованию администрации области из-за превышения нормативных показателей.
Площадь земельного участка в границах проектирования составляет 17,1 га. По градостроительным нормам, это зона Ж5. Речь идет о многоэтажной жилой застройке, где допустимо строительство домов в 10 этажей и выше.
Предлагаемым сейчас проектом предусматривалась постройка восьми жилых домов высотой по 12 этажей (в первом варианте этажность была больше). Общая площадь квартир - 144,3 тыс. кв. м с подземными гаражами на 1150 мест. Композиционно дома образуют два квартала. Расчетная плотность населения - 4377 человек.
Также в границах комплексного освоения предполагалось размещение общеобразовательной школы на 275 мест, двух дошкольных образовательных учреждений, спортивного комплекса, двух аптек, поликлиники и 11 тыс. кв. м. торговых площадей. Здесь планируется возвести храм (и с ним связно еще одно изменение планировки - расстояние до жилых домов от него выросло до 50 метров). Связь микрорайона с «большой землей» предусмотрена через выезд на Токсовское шоссе (оно же трасса Санкт-Петербург - Матокса), а также по дорогам районного значения через существующую улично-дорожную сеть.
В изначальном варианте застройщик пошел на хитрость (или добросовестно ошибся) - учел площадь дорожной сети, когда вычислял плотность застройки. Поэтому плотность получилась меньше реальной; сейчас этот огрех исправлен.
Проект смотрелся неплохо на эскизах, хотя рекламные картинки - белые многоэтажки среди леса - имеют мало общего с новодевяткинскими реалиями. В ходе обсуждения специалисты заметили еще одну ошибку: проектант рассчитал потребность в социальных учреждениях по региональным социальным нормам для малых сельских поселений (там, где меньше 12 тысяч жителей). В Новом Девяткине требуется вдвое больше соцобъектов, ведь с учетом нового строительства здесь будут жить свыше 30 тысяч человек. Ссылка авторов на федеральные нормы по соцобеспечению была отбита, тем более что по ним для села (коим по сей день де-юре является Новое Девяткино) максимальная высота застройки 4 этажа.
Еще один серьезный просчет, который был замечен экспертами градсовета, - претензии к выездам из квартала, по мнению специалистов, они проработаны плохо.
Второй «зарубленный» градсоветом проект из того же Нового Девяткина - внесение изменений в действующий ППТ, сделанный по заказу ООО «Главстройкомплекс» (исполнитель ЗАО «ПКЦ «Стройкомплекс»).
Изменения касаются уточнения границ земельного участка для общеобразовательной школы вместимостью 1120 мест, уточнения красных линий кварталов и показателей плотности жилого фонда и плотности населения. Цель - сделать возможным строительство еще 11 жилых зданий. В итоге с учетом трех существующих домов в квартале будет 232 тыс. кв. м квартир. Плотность жилого фонда - 9387 кв. м на гектар. Расчетная численность населения проектируемого микрорайона составит 6646 человек, плотность населения будет равна 268 человек на га.
В ходе обсуждения на градсовете были высказаны сомнения: где жильцы новых домов будут держать свои авто? На картинках паркинги были нарисованы большие, многоэтажные... «Нигде в регионе нет семиэтажных паркингов, а вот тут они вдруг появятся?» - задал резонный вопрос главный архитектор Всеволожского района Евгений Бондаренко.
Главный архитектор Ленобласти Евгений Домрачев напомнил, что сейчас готовится концепция единой градостроительной политики Петербурга и области. Касаться она будет именно пограничных территорий. И появление еще одного «мрачного и унылого» района в нее никак не вписывается.
Наконец, третий неудавшийся проект - микрореновация в западной части поселка Бугры, в тамошнем Среднем переулке. ППТ (повторно) разработан ООО «Проектно-строительная компания «Новострой» для Ленинградского областного регионального фонда развития ЖКХ. Отметим, что солидное название не должно вводить в заблуждение - это негосударственная некоммерческая организация, власти региона не являются учредителями фонда, уточнил перед заседанием вице-губернатор Михаил Москвин.
Площадь территории в границах проектирования составляет 3 га. Проектом планировки предполагается реконструкция существующего двухэтажного многоквартирного жилого дома в среднеэтажный со встроенными помещениями социально-бытового назначения (здесь намечено отделение почты) и пристроенным заглубленным паркингом, а также реконструкция подземного паркинга.
В нынешнем обветшавшем доме площадь восьми квартир составляет около 200 кв. м. В новостройке, которая может появиться на месте сноса ветхого дома, будет 2,2 тыс. кв. м. Хватит и старожилам, и бугровским очередникам. За счет продажи «излишков» обеспечивалась рентабельность проекта. Формально это реконструкция, хотя все понимают, что это снос с последующим новым строительством совсем нового объекта. В данном случае проект был направлен на доработку по причине непроработанности земельного вопроса.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 160 (5777) от 31.08.2016.
Комментарии