За околицей мегаполиса

Петербург, как и любой другой европейский мегаполис, растет и ввысь, и вширь. Многоэтажки вызывают немало вопросов у старожилов и архитекторов, но правила игры в высотном строительстве более-менее устоялись. Сейчас город пытается ограничить среднее число этажей в новостройках и усовершенствовать процедуру согласования доминант. Что же касается роста вширь, то здесь правила игры устанавливает соседний субъект Федерации – Ленинградская область. Сейчас девелоперы обсуждают очередную юридическую новацию – так называемый светофор, регламентирующий величину «социального оброка» застройщиков в зависимости от близости участков к Петербургу.

Иллюстрация rawmn/shutterstock.com

Не ждет ли нас бум загородного строительства? Участники одиннадцатого саммита «Пригород» пришли к выводу, что для оптимистичных прогнозов пока нет оснований. В поле зрения девелоперов и строителей попали многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи и даже дачи.

Атмосфера в этих сегментах чем-то схожа: доходы населения (читай – потенциальных покупателей) падают, а себестоимость строительства растет. К привычным уже рискам (проблемы с монополистами, риски несостоятельности застройщика) добавился еще один – юридический, причем затрагивает он современное дачное строительство. Разберем проблемы строителей в пригороде по порядку.

Риск первый – рост социальных обременений. Генеральный директор компании Rocket Group Борис Латкин рассказал, что в интересующем его Кудрове зона будет «красной». Социальные объекты в ней, судя по предварительным обещаниям, будут выкупать в рассрочку (их не придется «дарить», но потери от обесценения денег никто не компенсирует). Удорожание квадратного метра жилья при таком раскладе составит 4 – 6 тысяч рублей.

«Застройщикам так или иначе придется вкладываться в инфраструктуру. Без нее жилье все равно не продать. Например, в Кудрове мы в складчину готовимся строить дорогу», – заявил он.

Риск второй – у клиентов меньше денег. Генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев обратил внимание, что покупатели стали более «прижимистыми» – они предпочитают квартиры меньшей площади (при том же числе комнат). Сам эксперт видит в этом положительный момент – люди покупают квартиры для жизни и вынуждены экономить, так как доходы упали. Жилье с инвестиционными целями вышло из моды.

«Подорожание объектов неизбежно, инфляцию не отменить. По данным Минстроя РФ, жилье, которое сдается сейчас, в полтора раза дешевле, чем жилье того же качества, которое сегодня только закладывается», – пояснил Арсений Васильев.

Риск третий – критическое падение цен. Характеризуя нынешнее состояние рынка, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева сделала несколько ремарок. В первом квартале 2016 года в петербургской агломерации (включая ее областную часть) реализовано 1,1 млн кв. м жилья. Если в последнем квартале прошлого года было снижение продаж на 6%, то стартовый квартал дал прирост на 30% к I кварталу 2015 г. «Что касается цен, то они постоянны в Петербурге и незначительно растут в Ленобласти», – сказала она.

Риск четвертый – дачное «охлаждение». Главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин обратил внимание на ужесточение правил организации дачных некоммерческих партнерств (ДНП) на сельхозземлях. Обычно девелоперы покупали поле, согласовывали с муниципалами вид его использования «для дачного строительства» (этот вид тоже формально относится к сельскому хозяйству). Однако сейчас органы государственной власти стали неодобрительно относиться к такой практике. Дело в том, что среди сельхозземель выделяется особый тип «угодья» – самые ценные из них, вот их под дачи переводить нельзя.

Эксперт-аналитик привел примеры из практики, подтвержденные решениями арбитражного суда. «Зависли» ДНП близ деревень Заболотье (это поселение Юкки Всеволожского района) и Коккорево (Рахья того же района), Низино (Ломоносовский район), Домкино и Новый Брод (Скребловское Лужского района).

Адвокат – заведующий бюро «Малашин и партнеры» Владимир Малашин так прокомментировал ситуацию: «Верховный суд России в 2014 году обобщил практику по спорам вокруг ДНП. Для получения ими легального статуса необходимо, во-первых, решение муниципальных властей, а во-вторых, регистрация в Росреестре».

Коммерческий директор экспертного бюро «Сперанский» Анна Терентьева подсчитала, что около ста дачных поселков в Ленобласти (примерно треть всего рынка) могут оказаться в сложном юридическом положении. Хотя эксперты понимают, что экономического смысла в «восстановлении плодородия угодий» нет, покупатели не будут в сложные времена рисковать последним (или даже предпоследним) рублем.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 100 (5717) от 07.06.2016.