Темная сторона «серого пояса»

Дореволюционные промзоны (они же «серый пояс» - по цвету, которым обозначаются на карте) - единственный крупный резерв для развития исторического центра Петербурга. Тем более что границы этого центра жестко не зафиксированы и территории, которые сейчас к нему примыкают, лет через десять станут его органической частью. Пока же окрестности Обводного канала - стержня «серого пояса» - напоминают разоренное дворянское гнездо: в усадьбе стекла выбиты, зато флигели, отошедшие к кредиторам, кое-где засверкали свежей краской.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Вдохнуть новую жизнь в старые цехи пытались не раз. В постсоветское время план действий для девелопера был прост: купить полуживое (лучше - мертвое) предприятие, снести и построить на его месте жилье, бизнес-центр или гипермаркет. Посмотрите, например, на южный берег Обводного канала между Балтийским вокзалом и Московским проспектом. Бывшие земли завода подъемно-транспортного оборудования нашли себе новое применение раньше, Варшавский вокзал и земли молочного комбината - позже.

Бывали и вариации: скажем, где-то инициативу по переоборудованию территории брали «белые рейдеры» (агрессивные, но действующие в рамках закона инвесторы), где-то перестроившиеся «красные директора». Но самая распространенная схема - предприятие закрылось, но часть мощностей перебазировалась в Ленобласть, а деньги от продажи земли пошли на переоборудование.

Новый хозяин «серой пятины» старался изменить функциональное назначение участка: вместо промзоны перевести его в деловую или жилую. И тут же натыкался на «подводные камни»: где-то новому функционалу мешали санитарные зоны соседей, местами старые заводские корпуса оказывались памятниками архитектуры (яркий пример - «Красный треугольник»). Но чаще возникали проблемы с подключением к энергомощностям, водопроводу и канализации.

Казалось бы, новых строф в «поэму» о реновации старой промышленной архитектуры уже не придумать. Ан нет: девелоперы, риелторы, банкиры и чиновники собрались недавно на встречу, организованную нашими коллегами из «Коммерсанта», чтобы обсудить изменения в правилах игры в «сером поясе».

Вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский подсчитал, что «серый пояс» - это 6 тыс. га застроенной, а кое-где попросту захламленной территории. При этом ограничения на них заметно слабее, чем в центре, к которому «пояс» примыкает.

Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский сравнил градостроительную политику в этой зоне с маятником. По его словам, были времена, когда можно было все, но и тогда «внутренний вкус, интеллигентность» почти не дали совершить новых градостроительных ошибок. Правда, некоторые исключения (те самые «почти») еще много десятилетий будут резать глаз.

«Зато сейчас - сплошные запреты, - сетует господин Тиктинский. - Но ведь здания живут лет сто, потом их надо реконструировать или вовсе сносить. Износ как явление физическое отменить невозможно. Есть еще одна проблема: в старом городе часто не соблюдаются нормы инсоляции, во дворах-колодцах мало света. Но если такой дом реконструировать, то объект должен в итоге соответствовать современным гигиеническим нормам. Однако градозащитники требуют сохранения прежних параметров».

По мнению управляющего партнера компании Glorax Development Дмитрия Коновалова, для реновации промзон придется внести изменения в генплан. Это дело небыстрое, но благодарное, учитывая высокий инвестиционный потенциал «серых» территорий.

Председатель комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев заметил, что для развития «серого пояса» придется договориться с множеством собственников цехов и зданий. Таково наследие бесплатной приватизации. КГА сейчас готовит новую схему размещения высотных доминант, разработать ее рассчитывают весной - летом 2017 года.

Глава КГА видит выход в том, что деловые люди начнут считать плотность застройки участка. «Я помню фильм, в котором девушка жаловалась: в квартире солнца нет. А ей молодой человек повесил за окном зеркало, в жилище стало светло, она в него влюбилась», - улыбнулся Владимир Григорьев.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 199 (5816) от 25.10.2016.