«Птичьи права» вместо рая: как договор на бессрочное проживание оказался фикцией
В городе Пушкине на Школьной улице стоит великолепный дом «санаторно-курортного» типа. Вокруг — зелень, тщательно ухоженные дорожки с уютными скамеечками. Территория огорожена, с улицы не зайдешь. На фасаде надпись: «Дом ветеранов архитекторов». Однако нынешнему статусу дома она не соответствует и сохранена, видимо, из уважения к истории. Да, в советское время здание строилось для членов Союза архитекторов, деньги в это дело вкладывали все 15 республик СССР, они же поддерживали его существование. Для тех, кто сюда попадал (одни на короткое время, другие на долгие годы), здесь был своего рода маленький рай. Комфортное жилье, медицинское обслуживание, прекрасное питание — все практически бесплатно. Но времена изменились, и в раю начались проблемы.
ФОТО Pixabay
Заплати — и живи бессрочно
С распадом великой страны финансовые потоки сильно уменьшились, и руководству дома пришлось прибегнуть к коммерции. Часть здания стала работать в режиме гостиницы, появилось кафе. А ветеранов-архитекторов постепенно стали сменять другие люди, тоже пожилые, но уже иных профессий. Так в один прекрасный день здесь поселилась бывший парикмахер, инвалид III группы Людмила Алексеевна Иванова. 10 августа 2011 года она заключила с Домом ветеранов архитекторов договор, в соответствии с которым ей предоставлялись однокомнатная квартира площадью 30,3 кв. метра, трехразовое питание, медицинское обслуживание и ряд бытовых услуг. За это женщина заплатила 2,2 миллиона рублей, полученных от продажи квартиры в Шушарах, и обязалась ежемесячно отчислять 70 % пенсии. Легитимность договора подтвердили «Путевка № 176 на постоянное (бессрочное) проживание» и штамп в паспорте о постоянной регистрации по данному адресу.
Новое жилье было уютным, со всеми удобствами, балконом и морем зелени за окном. Никаких проблем с готовкой, стиркой, уборкой, медициной — за все заплачено. Живи и радуйся! Психологическому комфорту способствовало и окружение, состоящее в основном из людей интеллигентных. Что для Людмилы Алексеевны, женщины начитанной, большой любительницы поэзии, было чрезвычайно важно.
Счастье, которое она собиралась вкушать до конца своих дней, однако, длилось недолго. Несмотря на все усилия администрации дома, финансовое положение его продолжало ухудшаться. И в конце концов Санкт-Петербургский союз архитекторов принял решение передать актив на баланс Петербурга. 13 марта 2014 года вышло постановление правительства города № 160 «О принятии в государственную собственность Санкт-Петербурга имущественного комплекса». Таковой состоял из жилого здания, гаража и трансформаторной подстанции. При этом «Дом ветеранов архитекторов» был переименован в Санкт-Петербургское государственное бюджетное стационарное учреждение социального обслуживания «Дом-интернат для престарелых и инвалидов № 2».
23 июля был подписан договор дарения. В нем, правда, указывалось, что право оперативного управления сохранялось за прежним владельцем. Но это явно было лишь формальностью. 31 августа 2015 года это право перешло к дому-интернату, а спустя неделю Пушкинским районным судом было принято решение о ликвидации «Дома ветеранов архитекторов».
Принципиальный момент: в здании, сменившем собственника, к тому времени проживали 45 человек. Все они, как и Людмила Алексеевна, в свое время заключили договоры на предоставление квартиры и полное обслуживание, заплатили солидные взносы и отчисляли 70 % от пенсии. А посему имели полное юридическое право получать все то, на что подписывались. Однако вторая сторона договора почила в бозе. При дарении имущественного комплекса о жильцах дома не было ни слова, и, таким образом, новый собственник, по сути, никаких обязанностей перед ними не имел.
Разумеется, представить себе, чтобы несколько десятков пожилых людей, имевших постоянную регистрацию, одномоментно оказались на улице, было невозможно. Руководство дома-интерната предложило жильцам подписать с ним договор найма специализированного жилого помещения. Как уверяет директор данного учреждения Роман
Александрович Кондрахин, условия его ничем не отличались от предыдущего. Практически все жильцы его подписали и стали жить, не испытывая никаких проблем. Не подписала только гражданка Иванова. Она посчитала свои права ущемленными и объявила дому-интернату войну, в которой пребывает до сих пор.
А дом‑то нежилой!
Прежде чем попытаться понять суть конфликта, поищем ответ на интересный юридический вопрос: можно ли дарить жилой дом вместе с проживающими в нем людьми? Вроде бы нет — об этом говорит п. 5 ст. 40 федерального закона № 218 ФЗ: «Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется». Принят он 13 июля 2015 г., а свидетельство о государственной регистрации права на указанное здание выдано 31 августа того же года. В договоре дарения оно значится жилым. То есть, натурально, закон нарушен? Людмила Алексеевна тоже так думала, когда подавала в суд с целью признать договор недействительным.
Но оказалось, что все не так очевидно. Статус дома — поистине загадка. Передо мной — восемь (!) официальных, с печатями и электронными подписями, выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Первая датирована 2018 годом, последняя — 2023‑м. В половине из них данное здание числится многоквартирным домом, в другой половине — нежилым. Причем, к примеру, в 2019 году два документа противоположного содержания с интервалом в 13 (!) дней подписывает один и тот же сотрудник.
В том же году зампредседателя одного из профильных комитетов городской администрации пишет два официальных письма. В первом, от 15 марта, сообщает: «В Здании расположено помещение 1С, являющееся жилым помещением специализированного жилищного фонда в домах системы социального обслуживания граждан… В связи с изложенным возможно сделать вывод, что Здание не может являться многоквартирным домом». А 22 апреля он же в письме на имя Ивановой пишет, что на самом деле дом многоквартирный — в записях ЕГРН произошла техническая ошибка, которая будет исправлена. Увы, но выписки из ЕГРН за 2021 и 2023 годы свидетельствуют: нет, здание все же нежилое.
Разница, как мы понимаем, принципиальная. Если дом нежилой, то как в нем зарегистрированы люди? Если же многоквартирный, то как можно было его дарить? Точку в этом споре поставил Пушкинский районный суд. 18 января 2016 года он отказал Ивановой в признании сделки дарения недействительной. Апелляционная инстанция это решение сочла законным.
Второй вопрос, логически вытекающий из первого: каков же статус проживающих в данном здании людей? Могут ли они считать себя полноценными жильцами или их права какие‑то «птичьи»? Ответ — в решении того же суда от 23 июня того же года. Договор найма жилого помещения, заключенный Ивановой и «Домом ветеранов архитекторов», он признал прекращенным. А поскольку, как констатировал суд, правопреемников у дома не было, следовало понимать, что прав у гражданки Ивановой не осталось никаких.
Позвольте, а как же штамп в паспорте о постоянной регистрации? Разъяснение по этому вопросу Людмиле Алексеевне дал тогдашний прокурор города Сергей Литвиненко. Как он сообщил, в ЕГРН информация о ее квартире отсутствует и права на нее не зарегистрированы. «Таким образом, — пишет прокурор, — указанный номер квартиры, предоставляемой Вам, являлся лишь условным номером помещения, позволяющим идентифицировать помещение, использовавшееся Домом ветеранов при оказании заказчику социальных услуг в стационарной форме социального обслуживания».
Просто жилец
Итак, Людмила Иванова в доме, где планировала благополучно прожить остаток жизни, внезапно оказалась незаконным жильцом. Неудивительно, что следствием этого стал иск о выселении. И Пушкинский районный суд 20 августа 2019 года его удовлетворил. Причем, что существенно, «без предоставления другого жилого помещения». Суд отметил, что «квартира № 224 не является самостоятельным объектом недвижимости и не существует как самостоятельный объект прав, а «Дом ветеранов архитекторов» не является многоквартирным жилым домом (! — М. Р.), в котором может быть определена отдельная квартира».
Иванова совместно с районной прокуратурой это решение обжаловали. И городской суд его отменил. В апелляционном определении дом снова назван многоквартирным. Здесь же прозвучала мысль о правопреемстве — вместе с имуществом к новому собственнику переходят все обязанности старого. В том числе и по обеспечению проживания там людей. Этот вывод подтвердили и кассационная инстанция, и Верховный суд.
— Вы действительно хотели ее выселить? — спросил я у Романа Кондрахина.
— Нет, конечно, — ответил он. — Нам нужны были лишь юридические обоснования пребывания ее в этом здании. Теперь она просто жилец, имеющий право на проживание, но, разумеется, без всяких социальных услуг. Таковые она получает от города — в том объеме, который ей положен по ее физическому состоянию.
Людмила Алексеевна, однако, с этим не согласна — она хочет получать то, за что в свое время заплатила. Или компенсацию того, что ей, по ее мнению, недодано. По ее расчетам, все это выливается в несколько миллионов рублей. Однако уже более десятка судов, рассматривавших ее многочисленные претензии, она проиграла. В том числе и по коммунальным платежам. Поскольку у ее квартиры нет кадастрового номера, нет и счетчиков электричества и воды. Соответственно, нельзя провести калькуляцию расходов, выписать квитанции, и оплату высчитывают по нормативам. Получаются приличные суммы, которые с нее взыскивают по суду.
Роман Александрович проводит мне экскурсию по зданию. Чистые светлые коридоры, читальный и актовый залы, уютная столовая. Постоянно проводятся разные культмероприятия — бывало, раньше и Людмила Алексеевна читала со сцены стихи. Сейчас, конечно, уже не читает.
С 2020 года интернат приобрел статус геронтологического центра, и здесь живут пожилые люди с разными видами заболеваний. Их — 85 человек, своей очереди ожидают 240. Свободных мест нет. Учреждение — одно из лучших в городе. Жить и жить, сквозь годы мча. Чего же добивается женщина? Есть мнение — хочет квартиру получить в соцнаем, а потом приватизировать. Так это или нет, не знаю. Но, исходя из вышеизложенного, вряд ли такое у нее получится.
Следуя советам психологов, при анализе конфликта уберем эмоциональный фон, оставим лишь суть. Юридическую канву. Уважаемый творческий союз, избавляясь от недвижимости, не озаботился судьбами живущих там людей. Комитет по социальной политике проявил добрую волю — предложил им новые условия и иной статус. То есть сделал максимум возможного. Но кто‑то с этим не согласился. И имел на это право, потому что данные изменения с ним никто не согласовывал.
Признаюсь, я против многолетних судебных войн — они иссушают душу и сокращают жизнь. Тем более в пожилом возрасте. Но вынужден признать, что мина замедленного действия была заложена изначально — когда людям за их деньги обещали рай, а взамен дали, по сути, лишь птичьи права.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 170 (7992) от 15.09.2025 под заголовком «Птичьи права».
Комментарии