«Но только деньги — назад»: именно так должен работать механизм защиты добросовестного приобретателя
«Казус Ларисы Долиной» — едва ли не самая обсуждаемая тема последних месяцев. Знаменитая певица, став жертвой телефонных мошенников, продала свою квартиру, потом опомнилась, подала в суд и… получила квартиру обратно. При этом заявила, что денег, полученных от продажи, она покупателю вернуть не может — они перешли в руки мошенников. «Выхлоп» от этой истории получился чрезвычайно громким. Активно стали обсуждаться риски покупки жилья на вторичном рынке. В Госдуме заговорили о необходимости принятия специальных законов для защиты добросовестного приобретателя.
ФОТО Jakub Żerdzicki on Unsplash
В СМИ прокатилась волна заявлений о мошеннических схемах с использованием «обманутых» старушек. Называются цифры принятых судами решений в их пользу. Говорят о 3, 7, 10 тысячах человек, оставшихся и без жилья, и без денег. Однако статс-секретарь — замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий эти сведения подвергает сомнению. «Кто‑то проверял эти цифры на достоверность? Кто‑то их подтвердил? На основании каких конкретно данных они озвучиваются?» — рассуждает он.
Ни одно из ведомств, у которых может быть официальная информация о количестве таких случаев (а это судебная система, МВД и Росреестр), этого не подтверждает, подчеркивает он. МВД недавно на мероприятии в Госдуме сообщило, что существует лишь около сотни подобных дел.
«Мы как регистрирующий орган не подтверждаем даже 10 % от того, что говорится. То есть не можем подтвердить даже 300 случаев по стране за последние три года, — говорит Бутовецкий. — Управление Росреестра по Москве (где самая дорогая и самая интересная для мошенников недвижимость) подсчитало, что за последние три года есть 130 дел, где как будто бы участвовали мошенники. И в это число могут входить ситуации как с телефонными мошенниками, так и с «традиционными» (когда подделывают паспорта, доверенности, выдают за хозяина жилья другого человека и пр.). И это очень незначительная доля от общего количества всех сделок с недвижимостью».
Не подтверждают в Росреестре и то, что суды массово встают на сторону продавцов (часто — пожилых людей) и возвращают им квартиры, оставляя покупателей ни с чем. Есть дела, которые рассмотрены как в пользу продавцов, так и в пользу покупателей (когда суд отказал в возврате жилья).
Верховный суд на недавнем «круглом столе» в Госдуме также не подтвердил массовость этой практики. «Есть базовое правило Гражданского кодекса — все равны перед законом и судом. Поэтому не должно быть серьезного крена в пользу одной стороны только потому, что это человек пенсионного возраста, — говорит представитель Росреестра. — А если с другой стороны тоже окажется пенсионер, как тогда решать? В таких спорах нужно руководствоваться законом, а не только «социальным окрасом» ситуации».
Для решения проблемы с обманутыми продавцами и покупателями Росреестр предлагает всего лишь строже соблюдать Гражданский кодекс. Если сделка признана недействительной то, в соответствии со ст. 178 ГК («недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»), применяется двусторонняя реституция. Квартира возвращается продавцу, а покупатель получает обратно деньги.
«Возврат денежных средств осуществляет именно продавец, потому что стороны обязаны вернуть друг другу исполненное по договору. После этого продавец вправе взыскать утраченные деньги с мошенников в рамках уголовного дела или через гражданский иск», — подтверждает адвокат Олег Понтюшов.
Результат в подобных спорах зависит прежде всего от корректного и последовательного применения указанной статьи ГК. Единственное исключение из такого порядка: продавец может не возвращать деньги, если докажет, что покупатель заранее знал о его заблуждении и пользовался этим, добавляет Понтюшов. «На практике проблемы возникают не из‑за недостатков закона, а из‑за того, что ключевые обстоятельства иногда остаются без оценки. Это видно в ряде резонансных дел, включая широко обсуждавшуюся историю с Ларисой Долиной, где вопрос о том, был ли покупатель осведомлен о заблуждении продавца, фактически не был исследован», — говорит он.
По мнению Бутовецкого, никаких новых законов не нужно. Нужно лишь, чтобы суд при признании сделки недействительной правильно и подробно написал решение и четко определил, как его исполнять. Если в квартирных спорах этого не расписано, то судебные приставы могут исполнить решение лишь в части изменения записи в Едином госреестре недвижимости (требуют вновь сделать продавца собственником). «Покупатель говорит: «Подождите, а что с деньгами‑то? Ведь реституция должна сработать!». А пристав отвечает: «В судебном решении же ничего не написано. По всей видимости, у продавца денег уже нет, он их передал мошенникам», — приводит пример Бутовецкий.
Сейчас, отмечает он, хотелось бы, чтобы Верховный суд указал судам, как рассматривать подобные споры и как описывать в решениях порядок исполнения реституции. Тогда квартира будет возвращаться продавцу только после возврата им денег. Пока денег нет, недвижимость официально остается у покупателя.
При этом в Росреестре считают, что в законодательстве можно усовершенствовать порядок обращения продавца с деньгами после сделки. Может сработать предлагаемый многими «период охлаждения», когда продавец получает деньги не сразу, а через несколько дней после сделки. С этой же целью можно ввести увеличенный срок регистрации. За этот период человек может уже прийти в себя и понять, что его ведут мошенники. Можно ввести требование о том, что если участник сделки — пенсионер, то факт продажи квартиры должно подтвердить его доверенное лицо (например, кто‑то из детей).
Покупателям сейчас можно посоветовать проводить сделки через нотариуса — если состояние продавца оценивает незаинтересованное третье лицо, то есть нотариус, это дает большую защиту сделки. Кроме того, нужно более подробно описывать последствия возможной продажи жилья под воздействием мошенников в договоре купли-продажи. Не ограничиваться стандартной фразой о гарантиях продавца, что сделка заключается не на кабальных условиях и не под влиянием третьих лиц. Если же дело дошло до суда, то нужно просить суд определить детальный порядок исполнения решения о реституции.
Если же продавец жилья сам ведет себя недобросовестно, то он должен лишаться предусмотренных законом механизмов защиты. Это следует из общих положений ГК о том, что нельзя извлекать выгоду из недобросовестного поведения. Так, в СМИ сообщается о случаях, когда жертвы мошенников, в общем, и не жертвы — они, ссылаясь на мошенников, забирают деньги себе, а иногда пытаются таким образом «продать» свое жилье даже по несколько раз.
«Одно из громких дел о возврате жилья недавно было отменено Вторым кассационным судом. Стоит надеяться, что этот перелом изменит положение вещей и сведет проблему на нет», — говорит адвокат Владимир Шалаев.
По материалам «Российской газеты»
Читайте также:
Декабрьские новеллы. Какие новые законы РФ вступят в силу с началом первого месяца зимы
Госдума приняла закон о бесплатной юридической помощи в трудовых спорах
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 225 (8047) от 02.12.2025 под заголовком ««…но только деньги — назад»».
Комментарии