Земельный ответ

В последние месяцы в городе произошло несколько событий, напрямую связанных с землей и правом собственности на нее. Одни события касались немногих, другие — многих, но и те и другие когда-нибудь коснутся всех

Земельный ответ  |

По государственной нужде

Представим себе некую европей­скую заграницу. Живут себе лю­ди в кондоминиуме, т. е. ТСЖ; вдруг оказывается, что на месте этого жилого дома позарез нуж­но возвести какую-нибудь штуко­вину государственной важности. Жильцы говорят о’кей и назнача­ют цену на земельный участок под домом. Государству (как и любому покупателю) остается принимать условия, раз необхо­димо именно это место. Гражда­не мирно разъезжаются по но­вым квартирам.

У Петербурга есть «госнужда» во второй сцене Мариинки (хотя некоторые упрямцы считают этот проект не государственным, апо­литическим, либо коммерчес­ким, либо пиар-проектом). Вы­ставив свой земельный участок на торги, жильцы дома № 5 по Крюкову каналу, не исключено, получили бы сейчас квартиры ку­да лучше, чем им реально предо­ставили. Правда, чтобы распоря­жаться землей под своим домом (в том числе выставлять на тор­ги, да и просто качать права), на­до этой землей для начала вла­деть.

То-то и оно: мы, становясь соб­ственниками квартир в доме, уже считаем себя хозяевами положе­ния, хотя приватизация квартиры — всего лишь треть пути.

Комментирует Сергей Гуляев, депутат Законодательного со­брания, член комиссии по город­скому хозяйству, градострои­тельству и земельным вопросам: «Допустим, вы купили квартиру — ванна из золота, унитаз из хрусталя... И вдруг замечаете, что сверху постоянно течет (там рассеянный профессор живет), а снизу гарью несет (там алкаш с сигаретой засыпает). Тогда ста­новится понятно, что собствен­ник не спасется внутри своей квартиры! Квартира — с право­вой точки зрения — это объем воздуха, ограниченный несущи­ми капитальными стенами жило­го дома и несущими конструкция­ми внутри квартиры. Все осталь­ное — доля в общей собствен­ности многоквартирного жилого дома. Впрочем, и дом — это «ко­робка», которая может ломаться, перестраиваться, гореть. Глав­ное, что никуда не денется, — земля. Как сказал один зарубеж­ный эксперт, в оценке стоимос­ти жилой недвижимости есть три основных фактора: местополо­жение, местоположение и место­положение».

...Представляете себе, какое «местоположение» было у людей с Крюкова канала?

А представляете себе, какое «местоположение» у людей из Кирпичного переулка, которым, возможно, придется переселяться из-за строительства выхода со станции «Адмиралтейская»?..

Уважаемые жители Кирпично­го, у вас земля в собственности?

Может быть, вам только кажется, что да. Вот на всякий случай ком­ментарий прокуратуры Петер­бурга: «...право собственности граждан и юридических лиц под­тверждается наличием у собст­венника соответствующих доку­ментов, а возникшее с 28.01.1998 г. наличием государ­ственной регистрации. Таким об­разом, вся земля в Санкт-Петер­бурге как объект недвижимости, на которую не оформлено право частной собственности, является государственной».

Пока вы не оформите это право, то есть не зарегистрируете землю в Земельном кадастре в качестве своей собственности, она не ваша, а государственная. И государство (город) имеет право ею распоря­жаться.

Сейчас порядка 80% всей тер­ритории Петербурга — госсобст­венность и в основном потому, что народ (теоретически — хозяин земли, а практически — всего лишь пользователь) не регистри­рует свое право на эту землю.

Товарищ, верь?

Почему, собственно, не регистри­рует? Согласно статье 16 феде­рального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если зе­мельный участок под домом был сформирован (запомните это сло­во) до введения в действие ново­го ЖК, то есть до 1 марта 2005 го­да, и зарегистрирован в Земель­ном кадастре, этот участок пере­ходит бесплатно в общую доле­вую собственность (пункт 2 статьи 16 ФЗ); а если участок не был сформирован до введения в дей­ствие ЖК, то любое лицо, уполно­моченное общим собранием соб­ственников жилья, вправе обра­титься в органы госвласти или ор­ганы местного самоуправления с заявлением о формировании зе­мельного участка и присвоении ему кадастрового номера (пункт 3).

Узнать, «сформирован» ли учас­ток под вашим домом (не путать с актом землеотвода!), можно, дав запрос в городской комитет по зе­мельным ресурсам и земле­устройству (КЗРиЗ) или в район­ный отдел КЗРиЗ. Если участок сформирован не был—то, как ска­зано выше, подается заявка о фор­мировании.

А в основу этой заявки непре­менно должно быть положено решение общего собрания жильцов. Причем это в равной степени ка­сается как домов, где большинст­во квартир приватизированы, так и тех, где большая часть жилья принадлежит городу.

Но вот такое решение принято. Далее начинаются денежные де­ла, ибо формирование земельно­го участка обойдется в 20 — 40 тысяч рублей. Идеальный вариант, если жильцы соберут эту сумму в складчину. Но на практике это бы­вает далеко не всегда.

Впрочем, имея на руках реше­ние общего собрания, можно на­чать процедуру формирования участка и самостоятельно. Но тог­да единоличнику-активисту и опла­чивать кадастровую оценку при­дется самому!

Говорит главный специалист профильной комиссии ЗакСа по вопросам земельных отношений и использования пригородных территорий Николай Журавский: «В пункте 4 статьи 16 говорится:

«Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осущест­вляется органами государствен­ной власти или органами местно­го самоуправления». По сути де­ла, закон говорит, что все работы по данному вопросу должна брать на себя местная власть. Однако поскольку термин «формирова­ние» в иных федеральных законах отсутствует, а в Петербурге он во­обще не разработан, власть счи­тает, что инициатива (и, соответ­ственно, оплата) должна исходить от собственников жилых помеще­ний».

А оплата, еще раз напомним, 20 — 40 тысяч рублей. Возьметесь?

Ладно собственник-единолич­ник, но оплата кадастровой оцен­ки возмутила и Ассоциацию ЖСК, ЖК и ТСЖ (а это уже силища!). «Та­кие средства с жителей домов ЖСК не собрать, так как в них про­живают в 4 раза больше малоиму­щих граждан, чем в общем город­ском фонде (39% от числа всех малоимущих в городе, и при том что дома ЖСК составляют менее 10% от общего жилого фонда СПб)...», — отмечает в своем пись­ме ассоциация. И на всякий случай цитирует президента России, ко­торый в последней «Прямой ли­нии» с народом сказал: «Все жи­лые помещения и земельные участки под этими кооперативны­ми домами уже являются вашей собственностью (собственностью членов ЖСК. — А. Д.). Они (мест­ные власти. — А. Д.) обязаны вам переоформить это за свой счет. Можно еще ставить вопрос о када­стровой оценке и об оплате этой кадастровой оценки, ноя полагаю, что и региональные, и местные го­родские власти в состоянии ре­шить этот вопрос самостоятельно, не привлекая средств граждан...».

Но президент полагает, а располагают-то все равно местные влас­ти. Неудивительно, что специалис­ты отмечают: оформление земли в собственность — «процесс, по­ка не до конца отработанный».

Тут призадумаешься: оно мне надо — становиться хозяином зем­ли?

Оно, может, и не надо: процесс оформления участка в собствен­ность тягомотен, само право соб­ственности обязывает содержать эту территорию... Да вот только одно это и уравняет в правах кон­кретного человека и всех «зе­мельных» чиновников. Уравняет так, что никто у вас, извините, зем­лю из-под ног не выбьет. Не ска­жет вам, владельцу квартиры в центре города: ой, у вас дом ава­рийный, поэтому давайге-ка пере­езжайте куда подальше. Точнее, сказать-то, не исключено, скажет, но вы сможете ответить: дом ава­рийный, а земля не аварийная и цену имеет соответствующую...

Но повторим: качать права вы можете, только став собственни­ком земли.

Отрезочек поменьше

Ну решились все-таки? Только у нас к вам, дорогой будущий землевладелец, еще один не­приятный сюрприз. Дороговиз­на кадастровой оценки не един­ственная проблема. Многие ТСЖ и ЖСК согласны заплатить, но об­наружилось, что государство го­тово оформить в их собствен­ность... гораздо меньшие по раз­меру участки! Меньшие — по сравнению с теми, которые им полагались по актам землеотво­да советских времен и за кото­рые жильцы, например коопера­тивных домов, и в советские и в несоветские времена платили налог...

Впрочем, почему мы говорим только о ЖСК? Любой человек ежемесячно платит за уборку при­домовой территории. А если гражданин особенно сознателен, то и на субботники ходит, «грибок» на детской площадке красит в пол­ной уверенности, что для себя ста­рается . Но не исключено, что граж­данин облагораживает террито­рию, которая завтра уйдет под ка­кой-нибудь «объект», а сам граж­данин после проведения када­стровой оценки вдруг обнаружит, что его настоящая придомовая территория — это земля под до­мом плюс полметра от границы фундамента.

Тогда жильцу останется толь­ко протестовать: дескать, буду платить налог только за ту зем­лю, которую мне дали и которая записана у меня в паспорте до­мовладения в качестве моей собственности. И буду оплачи­вать санитарное содержание только этого участка — ни пяди больше! А то и вообще платить не стану, потому что сам найму дворника.

Можно маршировать со своим протестом в суд, но это в частном порядке. А проблема общая.

Зона отдыха для избранных.
Остальные — «отдыхают»

Другой вопрос — тоже о земле, но не о частной, а общей. Мы опери­руем понятиями, не разобрав­шись, что у них новый смысл. Ког­да узнали, что новый генплан пред­лагает увеличить рекреационную зону с 27 до 33%, мы ликуем: «Ура!». Потому что при слове «рек­реация» (то бишь отдых) по ста­ринке представляются всенарод­ные неторопливые променады по грибы-ягоды или волейбол на об­щедоступной площадке...

Но рекреационная зона состо­ит из четырех подзон: «Р-0» — зо­на спортивных сооружений и пля­жей; «Р-1» — зоналесов и лесопар­ков; «Р-2» — зона зеленых насаж­дений общего и ограниченного пользования;«Р-3» — зона отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различно­го типа, государственного дачно­го фонда.

Закон Петербурга «Об охране зеленых насаждений» запрещает любое строительство на террито­риях, занятых зелеными насажде­ниями общего пользования, то есть в зоне «Р-2» топором не пома­шешь. Но на землях, отведенных под «досуг» и под «спортивные со­оружения» — пожалуйста!

«Да, рекреационная зонау величилась, но какие доли в этой зоне занимают эти подзоны? Фактоло­гии нам никто не дал, — говорит Сергей Гуляев. — Прислали мне проект постановления правитель­ства Санкт-Петербурга: ООО «Оз­доровительно-реабилитационный центр «Факел» просит разреше­ние на проведение изыскатель­ских работ под строительство оз­доровительного центра, и где — в районе Комаровского лесничест­ва. И просит под это дело полмил­лиона квадратных метров! Ребята! Мы стонем, что у нас идет убыль зеленых насаждений, и при этом переводим зону зеленых насажде­ний общего пользования в другие категории — в частности, в зоны отдыха, досуга и развлечений, где можно рубить деревья и строить все что угодно!

Сейчас даже пляжи у нас могут стать не вполне «общими», по­скольку спортивные сооружения — это прежде всего частные фит­нес-клубы, частные теннисные корты, частные конно-спортивные базы; зона отдыха, развлечений и туризма — это частные пансиона­ты, отели, частные аквапарки и са­натории.

Все, что новым Генеральным планом предусмотрено в Курорт­ном районе, будет частное и очень дорогое. Там высокая ставка зе­мельного налога, и никто дешево строить не будет. При этом я во­все не выступаю против частного бизнеса, я обращаю внимание на то, за счет каких земельных ресур­сов это делается».

...Не то чтобы деревьев в Ку­рортном районе сильно поубавит­ся, в конце концов можно кликнуть лесхоз, он приедет и за деньги на­сажает каких хотите сосен; только эти сосны будут уже за крепким за­бором и не для всех. Гуляев пола­гает, что только в Курортном райо­не зона зеленых насаждений об­щего и ограниченного пользова­ния сократится как минимум на 800 тысяч кв. м территории.

Последний бой

Наконец, совсем свежая история, тоже связанная с Курортным районом и с правом на землю. В ЗакСе этой истории уже придума­ли название — «Последний бой майора Касаткина».

Гвардии майор Виктор Ивано­вич Касаткин, 85 лет, инвалид вой­ны первой группы, кавалер шести орденов.

Пять лет назад встал в очередь на земельный участок под индиви­дуальное жилищное строительст­во (ИЖС) в Курортном районе; го­сударство сказало: в соответствии с Законом о ветеранах имеете пра­во. Право-то ветеран имел, но его просили обождать, поскольку еще не был разработан порядок предо­ставления участков с учетом ново­го Земельного кодекса.

В течение этих пяти лет гвардии майор Касаткин вел живейшую переписку с районными властями, с ЗакСом и даже с администра­цией президента (письма из кото­рой все равно «спускались» в Ку­рортный район). Касаткина обод­ряли и традиционно просили обо­ждать.

Наконец, был разработан про­ект городского закона «О предо­ставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства» .Да не один проект — оказалось, параллельно работа­ли и депутаты ЗакСа и правитель­ство города.

Правда, в проекте закона, подго­товленного правительством, отче­го-то не говорилось о праве Викто­ра Ивановича (равно как и многих других льготников) на земельные участки, поскольку всем известный федеральный закон № 122 тоже лишил участников и инвалидов вой­ны, блокадников, ветеранов бое­вых действий, чернобыльцев этой льготы. Причем без всякой компен­сации. Хотя вышеуказанный феде­ральный закон сразу оговаривает, что его положения «не могут ис­пользоваться для умаления прав и законных интересов человека и гражданина».

Но ФЗ лишил их этого права с 1 января 2005 года, возложив всю ответственность за издержки на местную власть...

Сергей Гуляев (он — депутат от Курортного района) предлагал внести в городской закон поправ­ку, где говорилось, что право на землю под ИЖС равно как и под са­доводство и огородничество оста­ется за теми, кто был поставлен на очередь до 1 января 2005 года (то есть с момента принятия ФЗ-122). Мол, что обещали — оттого не отрекаемся.

Но, видать, это показалось боль­шинству депутатов перестраховкой. Тем более что и со стороны город­ского правительства успокаивали: разумеется, не отрекаемся, ведь и федеральный, и наш городской за­кон обратной силы не имеет...

Наконец, Виктор Иванович Ка­саткин дождался главного: вступ­ления закона Санкт-Петербурга в силу. И на очередной письменный «земельный вопрос» — что же с моим обещанным участком? — по­лучил свежий и окончательный «земельный ответ» из администра­ции Курортного района.

В письме говорилось, что в свя­зи с принятием закона Санкт-Пе­тербурга «О предоставлении зе­мельных участков для индивиду­ального жилищного строительст­ва» от 19.07.2005 года № 397-64 «бесплатно земельные участки для ИЖС в собственность могут быть предоставлены гражданам, имеющим особые заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом, а также лицам, удос­тоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федера­ции, Героя Социалистического Труда или являющимся полными кавалерами ордена Славы, а так­же полным кавалерам ордена Трудовой славы...».

Вот и все. Если вы, как и гвар­дии майор Касаткин, стоите в очереди на участок под ИЖС, но не относитесь к вышеперечис­ленным категориям, то считайте, что нижеследующая цитата из от­вета районной администрации относится и к вам: «Остальные граждане могут приобретать зе­мельные участки исключительно на торгах».

Гвардии майор Касаткин со своими двумя Красной Звезды, одним Красного Знамени, пер­вой и второй степенью Отечест­венной войны и «Боевыми заслу­гами», как и другие участники Ве­ликой Отечественной, блокадни­ки, ветераны боевых действий, чернобыльцы и многие прежние заслуженные льготники, отныне просто «остальные граждане». Которые уравнены в правах с лю­бым небедным человеком, поже­лавшим потягаться сними на тор­гах за землю под будущий домик.

А что в орденской книжке запи­сано, что «Орден Союза ССР явля­ется высшей наградой за особые заслуги в области социалистичес­кого строительства и обороны Со­юза ССР», так это у «Союза ССР» и спрашивайте...

...Эти сюжеты не такие уж разные. И жильцы с Крюкова кана­ла, и Ассоциация ТСЖ и ЖСК, и майор Касаткин были увере­ны, что земля-то — их, не отнимут. Потому что, согласно Кон­ституции РФ, «Земля и другие природные ресурсы использу­ются и охраняются в Российской Федерации как основа жиз­ни и деятельности народов, проживающих на соответствую­щей территории» и «В Российской Федерации не должны из­даваться законы, отменяющие или умаляющие права и сво­боды человека и гражданина».

Теперь им уточнили: права — в том числе и на землю — надо покупать. И брать ровно столько, сколько дают.


Материал был опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости»
№ 231 (3532) от 9 декабря 2005 года.

#ТСЖ #жилье #собственность

Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
Не спеша по скоростной. Как проходит строительство платной трассы из Петербурга в Москву?
23 Мая 2018

Не спеша по скоростной. Как проходит строительство платной трассы из Петербурга в Москву?

На подходе к Петербургу магистраль далека от готовности, и дорожникам придется очень постараться, чтобы открыть движение хотя бы к концу нынешнего года. К задержке могли привести как уточнения проекта...

Прощайте, Даниил Александрович
06 Июля 2017

Прощайте, Даниил Александрович

В ночь на 5 июля в Петербурге на 99-м году жизни скончался писатель Даниил Гранин.

Юность, красота и успех
06 Июля 2017

Юность, красота и успех

Интервью с Алёной Корневой, чья исследовательская работа «Я знал и труд, и вдохновение…» прочно укрепилась в пятёрке самых читаемых материалов на сайте

Спектральный анализ по сходной цене
15 Июня 2017

Спектральный анализ по сходной цене

В советском уголовном праве было понятие «исключительный цинизм». Оно представляло собой квалифицирующий признак, усугубляющий вину. В УК Украины и Белоруссии оно осталось, из УК РФ — исчезло.

Муринский прокол
15 Июня 2017

Муринский прокол

Второй въезд в Мурино из Петербурга построят к осени

Уйти достойно
31 Мая 2017

Уйти достойно

Хотя в России упрощен доступ к обезболивающим препаратам, это не облегчает страдания пациентов

Экологическая «прививка»
29 Мая 2017

Экологическая «прививка»

В Петербурге завершился VIII Невский международный экологический конгресс, организаторами которого выступили Межпарламентская ассамблея (МПА) стран - участниц СНГ и Минприроды РФ.

Уберут ли Uber?
23 Мая 2017

Уберут ли Uber?

На сегодня сервис заказа такси Uber работает почти в 400 городах и 68 странах мира. На него с удовольствием переходят потребители...

Метро на вырост
18 Мая 2017

Метро на вырост

Конечная станция Ф-2 - второй очереди Фрунзенского радиуса - в 70-процентной степени готовности.

Ладожский клин
12 Мая 2017

Ладожский клин

Одно из мероприятий в преддверии празднования 90-летия Ленобласти получится грустным. Тональность международной конференции по Ладоге, которая открылась сегодня в Москве и собрала многих видных учены...

Детство кончилось
10 Мая 2017

Детство кончилось

Парадоксально, но затормозить развитие некоторых детей можно, впихнув их в группу сверхраннего развития.

Военные архивы
03 Мая 2017

Военные архивы

Где хранятся документы о военных и участниках Великой Отечественной войны