Наталья Орлова

Общество 22 декабря 2014

За батарею кто ответит?

Попытку разобраться в этой проблеме предпринял недавно Дзержинской районный суд. Поначалу, признаться, судебный процесс не стоил выеденного яйца. Гражданин Х потребовал у гражданки Y возместить ущерб, нанесенный его квартире из-за батареи, протекающей в ее квартире. Такие иски – дело обычное. Тем необычнее было дальнейшее развитие событий в данном случае.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Московские адвокаты, нанятые ответчицей (к слову, известной певицей), сумели убедить пострадавшего Х, что в протечке виновата не владелица верхней квартиры, а ТСЖ, созданное в их доме. И Х направил свое негодование в другую сторону: потребовал у суда взыскать ущерб с ТСЖ.

Представители товарищества рассказывали, что владелица уехала на долгое время, оставив открытым окно. И, когда ударили морозы под минус 20 градусов, батарея не выдержала перепада и потекла. Причем протечка повредила не только квартиру Х, но и общие технические помещения, расположенные еще ниже этажом. Разрушительных последствий можно было бы избежать, если бы у сотрудников, нанятых ТСЖ, был доступ в «нехорошую» квартиру. Но доступа не было. На телефонные звонки певица не отвечала. А ее представителя ТСЖ «выловило» лишь через несколько дней после начала течи.

Эта печальная история не произвела на судью никакого впечатления. Суд в полном объеме удовлетворил требование о взыскании денег с ТСЖ. И действовал, как это ни странно звучит, в полном соответствии с законом.

Еще в 2006 году правительство Российской Федерации приняло постановление # 491, которым утверждались Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Пункт 6 этих правил каждый уважающий себя собственник должен знать наизусть: «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях». Эта формулировка имеет далеко идущие последствия. Во-первых, можно сделать вывод, что собственник (как и любой другой жилец) не только не должен ремонтировать или менять батареи или трубы в своей квартире, но и попросту – не имеет права это делать. Если очень-очень хочется, то – в соответствии с постановлением # 491 – следует получить разрешение от общего собрания собственников. И никак иначе.

Ну а ремонтировать систему отопления (всю, включая батареи) должна управляющая компания в рамках текущих платежей или, к примеру, адресного плана ремонта.

Техническая логика в этом пункте, безусловно, имеется. Дома у нас все же строились по проекту, в котором, в частности, предусматривались характеристики отопительной системы конкретного здания: температура, давление, нагрузка. Система едина, а потому локальное вмешательство в нее может привести к глобальным последствиям.

Однако техническая логика не всегда совпадает с логикой экономической и политической. Еще меньше она совпадает с реальностью. Так что уже на следующий год после принятия Правил содержания общего имущества на 6-й пункт обрушилась лавина критики. И со стороны собственников квартир, которые хотели на своей жилплощади делать ремонт, никого не спрашивая. И со стороны управляющих компаний, у которых не было ни денег на ремонт батарей, ни свободного доступа к этой «общей собственности».

Несколько собственников даже попытались в высоких судебных инстанциях вовсе отменить 6-й пункт и исключить батареи, расположенные внутри квартир, из состава общего имущества. Дошли до самого потолка юриспруденции – Кассационной коллегии Верховного суда Российской Федерации.

В 2009 году коллегия приняла поистине соломоново решение. Подтвердив законность 6-го пункта, кассационная инстанция Верховного суда так «уточнила» его, что, по сути, переписала заново. Судьи обратили внимание на предыдущий, 5-й, пункт правил, в котором речь идет о горячем и холодном водоснабжении. Там сказано, что эти сети относятся к общему имуществу лишь «до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков», ведущих в каждую квартиру. Дальше – после «краника» – труба, раковина, ванна, унитаз, смесители и все прочее – собственность владельца квартиры. Следовательно, он за эту часть системы и отвечает. Суд решил, что позиция 5-го пункта годится и для 6-го.

Главным здесь является «краник». То самое «отключающее устройство», повернув которое можно целиком отсечь трубы и прочее оборудование в квартире от общедомовой системы. Есть «краник» – стало быть, батарея обслуживает только одну квартиру. Нет краника – батарея является неотъемлемой частью общедомовой системы отопления. И вот апофеоз – окончательный вердикт Кассационной коллегии: «системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома».

Судья Дзержинского суда, разбирающая дело X, Y и ТСЖ, изучила вердикт Кассационной коллегии, глянула на схему отопительной системы старого дома (на которой, естественно, не было никакого отсекающего краника) и – в полном соответствии с законодательством возложила ответственность за протекающую батарею на управляющую компанию. Вернее, в данном случае – на ТСЖ.

Таким образом, не существует единого ответа на леденящий душу вопрос о батареях. Надо искать «краник». Найдется – стало быть, батарея находится в частной собственности и владелец несет полную ответственность за ее состояние.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 240 (5366) от 22.12.2014.