Светофор номер 47
Как мы уже сообщали, на съезде строителей Ленинградской области глава 47-го региона Александр Дрозденко высказал идею изменения правил игры на рынке жилищного строительства. Для девелоперов область будет разбита на три зоны: красная, желтая и зеленая. Принцип деления – чем дальше от Петербурга, тем более дружественный сигнал маячит застройщикам. Пока все наработки по границам зон носят предварительный характер, а до их уточнения в регионе действует мораторий на расширение границ населенных пунктов.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
«Мы называем новые правила «светофором», этот термин уже прижился, – уточнил на днях губернатор области. – Уже ясно, что красная зона не выйдет за границу дороги А-120, которую именуют южным полукольцом, она же бетонка. В нее попадут 25 – 30 областных поселений из Ломоносовского, Тосненского районов, а также город Коммунар. Основной центр строительного притяжения в красной зоне – Всеволожский район. С 1 июня мораторий на присоединение новых участков к населенным пунктам будет снят (кроме участков лесного фонда)».
В красной зоне будут реализовываться только проекты комплексного освоения территорий (КОТы) с социальной инфраструктурой (школы, детсады, медицина) и объектами безопасности (пожарные, опорные пункты милиции, бомбоубежища). Все эти объекты застройщики станут возводить за свой счет. Строительство будет идти на основе четырехсторонних соглашений (очевидно, между застройщиком, областью, муниципалами первого и второго уровней).
Также за свой счет застройщики будут строить в красной зоне все объекты инженерной и дорожной сети – до подключения к региональным дорогам, потому что федеральный закон не обязывает их вкладывать деньги в эти трассы. Правда, есть пример Новодевяткина-Мурина, где застройщики участвуют в этом дорожном финансировании наряду с регионом (возможны варианты 50/50 или 40/60). Но при такой схеме финансирования дороги становятся платными.
Еще одно ограничение – в красной зоне не будет высотного строительства: максимальная высота домов – девять этажей. Больше всего, по мнению главы региона, должно возводиться двух- и пятиэтажек.
В желтой зоне упор также будет сделан на комплексную застройку. Разница с красной в том, что здесь область будет компенсировать 50% стоимости социальных объектов.
В зеленой зоне регион выкупит школы, детсады и поликлиники за 100% цены, как ранее было по всей области (по программе «Социалка в обмен на налоги»). Для выкупа – будь то половинный или полный – застройщикам нужно зарегистрировать отдельную фирму по месту расположения объекта.
Еще один бонус зеленого сигнала областного «светофора» – там будет действовать разрешение на точечную застройку. Небольшая фирма может купить участок под многоквартирную «башню» и не участвовать в создании социальной инфраструктуры.
Какова же цена вопроса? Социальная нагрузка – это около 7 – 7,5% в цене квадратного метра, подсчитал областной губернатор. И, учитывая цену продаж квартир в красной зоне, Александр Дрозденко считает это обременение посильным. Вот в зеленой – там другая рыночная ситуация. В Тихвине, тем более в Подпорожье, себестоимость строительства (без учета цены земли и прочих накладных расходов) та же, что в Мурине, а спрос и цены совсем другие.
«Добавлю, что условия для девелоперов, участвующих в программе «Социалка в обмен на налоги», ужесточатся, – подчеркнул Дрозденко. – Но все соглашения, подписанные до введения новых правил (таковых примерно три десятка), будут исполнены. Однако мы не можем позволить развивать территории без инфраструктуры, без дорожных развязок».
Автор этих строк спросил губернатора, какова дальнейшая судьба социальных учреждений, возведенных за счет застройщиков? Ведь они могут их построить, передать области, а потом те же детсады начнут работать на коммерческой основе. Норматив по обеспеченности теми же детскими садами будет выполнен, а обычным новоселам устроить туда малышей будет слишком накладно....
В ответ Александр Дрозденко привел пример жилмассива «Оккервиль», где в новостройках работает частный детсад. «Сегодня в Ленобласти допускается ситуация, когда детсад находится в частной собственности, но с компенсацией на содержание в нем детей по государственным нормативам (12 тыс. руб. в месяц)», – добавил губернатор.
Позже ваш корреспондент задал вопросы строительному вице-губернатору Михаилу Москвину и главе комитета по архитектуре и градостроительству Евгению Домрачеву. Первый уточнил, что в поселениях, где принят генплан, ограничения по высотности обратной силы не имеют.
Сейчас максимальная высота в Ленобласти – 16 этажей для городов и 12 этажей для сельских поселений (что само по себе уже забавно). «Небоскребы» в Мурине успели согласовать раньше, и теперь они стали памятниками прежним ошибкам.
Евгений Домрачев пока не знает, как областному «светофору» получить официальный статус: путем принятия соответствующего областного закона или же через акты регионального правительства. Границы зоны пока еще носят предварительный характер. Параллельно идут консультации областной администрации с местными властями и с Союзом строителей Ленобласти.
Также Домрачев не уверен, что запрет на уплотнительную застройку в красной зоне будет полным. Если фирма выкупила барак, расселила его, хочет построить на его месте, например, дом в пять этажей и генплан это разрешает, то пусть строит. Но на свои новые квартиры делает отчисления муниципалитету на социальные учреждения.
«Ну а если кто-то запросит разрешение на высотное строительство, например двадцать этажей, то моя позиция как архитектора – если это обосновано, если есть потребность в доминанте, то градсовет согласует. Но это надо будет доказать, построить визуальные связи, и это возможно только в исключительных случаях», – уверил Евгений Домрачев.
Интересная картина получается: строителям вроде бы дают зеленый свет на работу в Ленинградской области, но пока «девелоперский светофор» неопределенно мигает желтым.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 048 (5665) от 22.03.2016.
Комментарии