Общественники на проценте
Только на первый взгляд кажется, что в нашей жизни все упорядочено и прописано в законодательстве: мол, стоит лишь найти нужную статью или параграф в законе - и сразу станет понятно, как надлежит поступить. Увы, это не так! Белых пятен немало. А для кого-то эти пятна вполне могут стать и мутной водой.
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Дом, дары приносящий
Общее имущество дома - это стены, крыши, лестницы, подвалы, чердаки... Все то, что собственники, как гласит Жилищный кодекс, обязаны поддерживать в приличном виде, то есть платить за содержание всего этого хозяйства.
Но кодекс гласит также, что общим имуществом собственники владеют, пользуются и распоряжаются (ч. 2 ст. 36). Как надлежит понимать сие, в самом кодексе не разжевано. Только в комментариях к 36-й статье можно найти расшифровку. Сказано, что собственники могут собраться и решить сдавать общую собственность в аренду направо-налево. Цель - материальная выгода.
Деньги можно получить от рекламных вывесок на общем фасаде, от антенн и прочих передающих устройств на общем чердаке, от кафе или магазинчиков в общем подвале, от интернет-провайдеров, протянувших свои провода по общим стенам на лестничных площадках... Впрочем, по поводу последнего еще идут теоретические споры: компании-провайдеры считают, что платить собственникам не обязаны, так как их провода - всего лишь способ доставить услугу до клиентов, которые сами являются собственниками.
Содержание 36-й статьи (как и комментариев) хорошо известно председателям ТСЖ и ЖСК. За годы работы они отлично научились выжимать рубли из общего имущества. У некоторых даже получается договориться с провайдерами. И на банковский счет товарищества текут ручейки (а то и реки) денег: на новые двери в парадных, стеклопакеты, видеонаблюдение, ремонт лестниц, увеличение жалованья председателю (тоже не последнее дело). Но это ТСЖ: юридическое лицо, хозяйствующий субъект, со своей бухгалтерией, отчетностью и финансовой жизнью.
Между тем и прочие собственники, не создавшие ТСЖ, тоже имеют право на коммерческое использование общего имущества. Им-то как быть? Кто пойдет требовать деньги с магазина за метровую вывеску, размещенную на общей стенке? Куда должны складываться эти платежи? Кто и как их будет учитывать и тратить? Отсутствие внятного ответа на эти вопросы - и есть мутная вода.
Однако, похоже, уже нашлись в Петербурге организации, знающие, как следует в ней «плавать».
В 2014 году в городе родилось ООО «Союз домовых советов». Создала его региональная общественная организация (РОО) под названием «Самоорганизация граждан Санкт-Петербурга в жилищной сфере», которая потом слилась с другой общественной структурой - «Объединением Советов многоквартирных домов». Можно не запоминать, кто кого и когда создавал. Все родом из МО Введенское Петроградского района.
Но сейчас речь об ООО «Союз домовых советов».
Доверие без доверенности
Советы домов в жилищной сфере зародились в 2011 году, когда в Жилищном кодексе появилась соответствующая статья - 161.1. Странные это образования. Закон гласит, что в функции совета входит организовывать среди жильцов обсуждение разнообразных идей по части улучшения жизни в доме. И общаться от имени граждан с управляющей компанией... В общем, делать все то, что и без всякого совета от века делали активисты, всегда готовые «написать куда следует», сходить на прием «к начальству» и дать там всем разгон «от имени и по поручению». Особо оговорено в кодексе, что совет дома нигде не регистрируется и, разумеется, не является управляющей компанией... Короче, как говаривали в былые годы, сплошная общественная нагрузка.
Этим-то общественникам ООО «Союз домовых советов» и предлагает свои услуги... по сбору платежей за пользование общим имуществом: за вывески и рекламу, провода, кондиционеры магазинов и прочие «украшения», которыми любой дом обвешан внутри и снаружи.
Подписать договор от имени собственников надлежит председателю домового совета. И тогда «Союз...», мол, станет поверенным дома в делах сдачи в аренду стен, крыш и подвалов. Причем ООО даже выговаривает себе право в свою очередь передоверить сбор денег еще кому-то (заключить агентский договор). Разумеется, возмездный.
Деньги, собранные с арендаторов, по мысли идеологов проекта, будут поступать на счет вышеупомянутого ООО, внутри которого (счета) будет создан отдельный субсчет для каждого дома. С субсчета «Союз...» готов перечислить средства тому, на кого укажет совет дома после заключения трехсторонних договоров.
В договоре четко не сказано, что это за соглашение. Но, похоже, в «Союзе...» считают, что домком может заказывать кому-то услуги по содержанию дома: помыть, покрасить, щель замазать... - и платить за них арендными деньгами. Упоминается также о том, что ООО может и отступить от указаний домкома-доверителя, если сочтет, что это не в интересах самого дома (!!!)
За свои услуги «Союз...» хочет 35 процентов от собранных средств. В распоряжении редакции имеются уже подписанные договоры, в которых наличествуют именно такие суммы.
Как же все-таки хорошо, что государство еще худо-бедно следит за законодательством! Ведь это только в Жилищном кодексе общественному домкому отводится какая-то роль (хотя и весьма эфемерная). Гражданский кодекс, который еще можно считать якорем в неспокойном законодательном море, не предусматривает, что общественники, даже вооружившись протоколом собрания, могут принимать финансовые решения от имени собственников и заключать какие-то договоры о перечислении денег на какой-то субсчет, созданный каким-то ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей.
Если уж собственники настолько доверяют активистам дома, то - пожалуйста - в строгом соответствии с Гражданским кодексом каждому из них надлежит оформить доверенность, заверить ее у нотариуса. И вперед: хоть договоры подписывать, хоть в суде права качать. Никак иначе.
Впрочем, при таком уровне доверия и юридической подготовки в любом доме проще и целесообразнее создать ТСЖ и забыть про совет дома.
Прочие доходы
Разумеется, редакции захотелось получить разъяснения жилищного комитета. Насколько целесообразно и правильно такое вот «общественное» использование общего имущества, такой метод финансирования... И, собственно, финансирования чего? Или кого?
Начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Сергей Ходьков, как выяснилось, знаком с текстом договора:
- Были некоторые сомнения в целесообразности, - отметил Сергей Николаевич. - Особенно эти 35 процентов... Но мы посоветовались с исполнительным директором национального центра общественного контроля в ЖКХ Светланой Разворотневой. По ее мнению, это хороший опыт, который стоит изучить...
Приехали! Руководителю всероссийской общественной структуры предлагают оценить, насколько целесообразно отдавать финансовые права местным общественным структурам. Ворон ворону разве глаз выклюет? Наоборот, растущая роль общественных советов - это ли не бальзам на душу главной общественницы на ниве ЖКХ? И неважно, что советы, по сути, не несут никакой юридической ответственности. Мало того, они часто не имеют возможности проконтролировать, как выполняются ими же принятые решения. А вот это уже бальзам для инициаторов создания очередной посреднической структуры...
Как же должна работать система в тех домах, где нет ТСЖ? Законодательство не дает четкого ответа на этот вопрос. Но кое-какой опыт в Петербурге имеется.
Несколько лет назад на территории деятельности одного из жилкомсервисов разразился скандал, затронувший около 200 малых предпринимателей, которые арендовали помещения, признанные общим имуществом (вернее, по каким-то причинам не попавшие в реестр городской собственности). Сами граждане-собственники (во всяком случае большинство) не интересовались ни этими помещениями, ни арендными ставками, ни тем, как будут использованы собранные средства.
Договор с арендаторами подписывали ответственные лица из жилкомсервиса. Деньги, стало быть, перечислялись на счет ЖКС как «прочие доходы». Кое-кто из граждан даже припомнил, что когда-то коммунальная контора вроде бы просила их проголосовать за то, чтобы какие-то дополнительные деньги были затрачены на ремонт крыльца.
В 2013 году к власти в жилкомсервисе пришли новые люди. Целый год наблюдали, считали, а в 2015-м решили по-новому построить отношения с арендаторами: расторгли договоры и сдали все помещения оптом в аренду одному предпринимателю-индивидуалу. Бывшим арендаторам рекомендовали заключить договоры субаренды с ним. А тот взвинтил цену квадратного метра до 750 рублей в месяц и не посмотрел, что арендаторы успели вложить свои средства в ремонт помещений.
Сколько в результате получил жилкомсервис, неизвестно. Не очень любят управляющие компании рассказывать про деньги, если речь идет о доходах, а не о гражданах-должниках. Но данные 2014 года имеются. ЖКС планировал получить от юридических лиц более 16,5 миллиона рублей, а получил менее 16 миллионов. (Собственно, из-за этого недовыполнения плана и решено было изменить систему работы с арендаторами.)
Как видно, «прочие доходы» оказались вовсе не копеечными.
Почем каморка для сапожника?
Управляющие компании бывают разные. Кое-кто не умеет работать. Иные хамят. Есть и такие, которые, по мнению граждан, просто кладут деньги в карман, ничего не делая. Но они все же вписаны в уже сложившуюся систему взаимоотношений. Они управляют, обслуживают дома, оказывают услуги, взимают за них плату, проводят ремонт, принимают заявки, ведут личный прием и получают пинки и зуботычины от Жилищной инспекции.
Стоит ли смириться с тем, как они собирают платежи с арендаторов? Надо ли придираться к тому, как именно они используют собранные деньги? Или лучше пусть сбором займется кто-то еще, какое-нибудь ООО? Ответ неизвестен. Известно лишь, что отвечать нужно как можно быстрее, чтобы не скомпрометировать саму идею использования общего имущества для финансирования дополнительных работ в доме.
В течение последних лет в Петербурге все активнее и активнее работает межведомственная комиссия, которая выявляет помещения, вписанные когда-то в реестр государственной собственности, но по всем признакам являющиеся общим имуществом. По результатам работы комиссии такие объекты сейчас пачками передаются в общую собственность. Это подвалы с коммуникациями, колясочные. Их, разумеется, будут использовать по прямому назначению.
Но вместе с этими помещениями в общую собственность попадает немало объектов, куда действительно можно было бы впустить малых бизнесменов: сапожника, парикмахера... Кому они будут платить и какой процент этих денег дойдет до дома? Вот так стоит вопрос.
Комментарии