Не квартира и не дом

Градостроительная сфера Петербурга и Ленинградской области становится все более упорядоченной. После многих лет общественных обсуждений принят генплан северной столицы. Власти 47-го региона пытаются разделить ответственность планирования населенных пунктов с муниципалитетами. Однако изменений на макроуровне недостаточно: порой требуется серьезная законодательная работа в отношении объектов, которых раньше в градостроительной практике не было. Например, блокированных домов, или таунхаусов, как их принято у нас называть.

ФОТО rawmn/shutterstock.com

Блокированные дома быстро изменили архитектуру жилищного рынка. В «одном флаконе» покупатель получает и мини-особняк с микроучастком земли, и городские удобства – инженерию, инфраструктуру. Плюс таунхаусы значительно дешевле особняков, которые мы привыкли называть коттеджами. Таким образом, блокированные дома составили конкуренцию и многоэтажкам, и коттеджным поселкам.

Но развитию строительства таких домов мешает нечетко прописанный их юридический статус. С одной стороны, это не индивидуальные жилые строения (ИЖС), с другой – не многоквартирные дома. Застройщикам выгодно представлять таунхаусы как подкласс в сегменте ИЖС: требования по озеленению, парковкам, нагрузки на дорожную инфраструктуру мягче, чем для многоквартирных домов.

Понятие «блокированные жилые дома» как отдельный вид упомянуты в Земельном кодексе РФ, однако отсутствуют как вид использования территории в петербургских Правилах землепользования и застройки. А ведь разрешение на строительство должно содержать формулировку, соответствующую ПЗЗ, – иначе новостройку невозможно оформить в собственность.

«Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве», – говорится в послании президента РФ 2004 года. К сожалению, заявленная в послании задача до сих пор не решена.

В Петербурге сложилась парадоксальная ситуация: несколько проектов, относящихся к одной и той же категории блокированной жилой застройки, получают разрешения на строительство с различными формулировками и, более того, от разных организаций.

Например, застройщик ЖК «Аллегро-парк» (пос. Лисий Нос, Песочная ул.) получил разрешение от администрации Приморского района на строительство «индивидуальных (одноквартирных) жилых домов». А застройщик жилого комплекса на Дуговой улице получил от той же администрации Приморского района разрешение на строительство «индивидуальных блокированных жилых домов». Застройщик комплекса «Новые кварталы Петергофа» (Петродворцовый район, Ропшинское шоссе) получал разрешение на аналогичный объект в службе Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Отдельный случай – отказ в разрешении на строительство, выданный администрацией Приморского района ООО «Рубеж» и ставший основой для судебного разбирательства. Изначально компания планировала возвести в Лисьем Носе 294 индивидуальных жилых дома общей площадью 56,4 тыс. кв. м на участке площадью 5,2 га. Как утверждает директор отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко, инвестиции в проект такого масштаба составят около 3 млрд рублей. Позиция районной администрации свелась к тому, что земельный участок должен быть размежован на 294 отдельных.

Суд (о нем наша газета писала 3 августа 2015 года) прошел три инстанции. Победа в арбитраже Северо-Западного округа осталась за районной администрацией. «Рубеж» на днях заявил, что готов провести размежевание и получить 1200 документов на техприсоединения и 294 разрешения на строительство.

Среди правоведов есть спор – существует ли правило «один земельный участок – один жилой дом» (так считает Стройнадзор) или на участке их может быть 2 или, например, 300? Минэкономразвития России в письме от 28 ноября 2013 г. поддерживает позицию, что домов может быть больше одного и закон не ограничивает их число.

В российском законодательстве есть три вида жилья: индивидуальное, многоквартирное и блокированное. Причем блокированное нельзя отнести ни к первой, ни ко второй категории. Это и создает сложности – разрешения на строительство для домов на одну семью выдаются в районных администрациях, а на многоквартирные дома (даже если квартир в доме всего две) – в службе Стройнадзора. А вот кто разрешает строить третий класс домов – блокированные – непонятно. Каждый случай рассматривается индивидуально (в зависимости от градостроительного плана и назначения земельного участка), что дает почву для новых судебных процессов.

Всех этих тяжб можно было бы избежать, если бы город и область приняли региональные законы, в которых четко прописывался статус блокированных домов. Таким образом, наши регионы стали бы пионерами по части юридического оформления ранее малознакомого вида жилья, который в XXI веке может стать одним из самых доступных и распространенных. Ведь у Петербурга уже есть опыт первопроходца – закон о государственно-частном партнерстве город принял задолго до федерального. Который в свою очередь во многом был списан с нашего.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 171 (5544) от 15.09.2015.