Ломовые приемы закона
Публикация «Будем пилить дом» от 29 сентября вызвала значительное количество откликов. Впрочем, это и предполагалось. Слишком много ЖСК уже угодили сегодня в «мясорубку», возникшую в результате скоропалительных действий городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), помноженных на прорехи российского жилищно-коммунального законодательства.
Иллюстрация digitalconsumator/shutterstock.com
Вкратце проблема такова: с незапамятных времен в городе существуют ЖСК, занимающие не целые дома, а отдельные секции. Скажем, в доме на 12 парадных живут три кооператива, на 4 парадных каждый. Так они строились, таковыми они были изначально! Со своими автономными друг от друга кооперативными договорами, инженерными системами, уставами и составами. Общего у них - только стены, отделяющие одну секцию от другой.
Прошло полвека, и российское законодательство выставило условие: в МКД (многоквартирный дом - так теперь это звучит на языке нормативных актов) может быть не больше одной управляющей компании (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, закон поставил «секционные» ЖСК перед выбором: либо ликвидироваться, либо оформить документы о том, что секция является полноценной единицей, могущей иметь собственное управление.
Федеральное законодательство - оно такое: всех под одну гребенку, не вникая в нюансы. Что с него возьмешь, оно воспринимает страну, как импрессионист. Пишет картину смелыми мазками. Издали вроде бы сюжет понятен. Вблизи - хаотичная мешанина цветов. «Прописать детали» на местах могли бы местные власти - на то они и местные. Но наши и пальцем не шевельнули, чтобы помочь ЖСК избежать ломовых приемов закона. Более того, отчасти способствовали возникновению сегодняшней ситуации, когда в течение более 20 лет все совершенствовали и совершенствовали систему «технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга».
Процесс учета должен был проходить в три этапа (во всяком случае именно это предписывает методика учета, утвержденная сначала мэром, а потом и губернаторами): изучение имеющихся документов (технических паспортов, разрешений на ввод в эксплуатацию и т. д.), обход всех зданий ножками (полевые работы) и сведение той и другой информации воедино. В инвентаризации были задействованы земельный комитет и имущественный (в разные годы они назывались по-разному, но суть оставалась прежней). Комитеты изучали бумаги, а ножками ходили сотрудники ПИБов, тоже меняющих названия.
Результаты тех обходов до сих пор портят жизнь горожанам: то площади домов в разных документах не совпадают, то технический подвал вдруг получает статус пустующего нежилого помещения, то вместо чердака в техническом паспорте возникает мансарда, да еще и нуждающаяся в реконструкции... Кроме того, в документах в изобилии появляются литеры А, Б, В... Причем во многих случаях А нет, а сразу идет Б.
Эта «веселая» свистопляска стала причиной многих, очень многих проблем: с расчетом оплаты за коммунальные услуги, с составлением программы капитального ремонта, с продажей помещений, без доступа в которые невозможно обслуживать внутридомовые инженерные сети. Ну а ныне волна идет на старые, советских времен ЖСК. Вот несколько примеров, о которых рассказали читатели.
Дом по адресу: Богатырский пр., 4, огромен: 17 парадных, 12 этажей. Строился в начале 80-х годов XX века разными ЖСК - по секциям. Причем секции вводились в строй в разное время и под разными адресами, что подтверждают акты приема объектов в эксплуатацию. Но как-то постепенно дом приобрел единый адрес. Правда, разные инстанции продолжают числить его под разными адресами. В общей городской базе данных на сайте «Наш Санкт-Петербург» это дом 4А по Богатырскому. На официальных картах города - просто дом # 4, а под литерой А значится двухэтажная нежилая пристройка во дворе. В глобальной программе капремонта на 25 лет дом учтен по секциям. То есть не один объект, а четыре - по парадным, как и было изначально. Причем сроки запланированного капитального ремонта секций разнятся.
И вот на фоне такого тумана администрация Приморского района предлагает собственникам 781 квартиры собраться и «во исполнение жилищного законодательства» принять решение о выборе способа управления единой на весь дом управляющей компанией. Так, мол, предписал жилищный комитет с жилищной же инспекцией.
- Собственники и члены ЖСК против, - утверждает председатель одного из здешних кооперативов - ЖСК-1029 - Надежда Павлова. - Но нас никто не слушает. Утверждают, что мы нарушаем закон. Ах, если бы другие законы исполняли с таким же рвением... Нам говорят, что если мы хотим и дальше жить в ЖСК, то нужно получить отдельный юридический адрес. То есть проделать колоссальную работу и по объему, и по деньгам.
А история одного из объектов на Заневском проспекте вообще похожа на бред сумасшедшего. В далеком 1968 году рядышком были построены три жилых здания - обычные девятиэтажные «панельки»: # 28, 30 и 32. Через несколько лет в промежутках между жилыми домами построили одноэтажные «стекляшки» под магазинно-бытовую инфраструктуру. А через сорок лет главные городские инвентаризаторы - ГУП ГУИОН - учли три дома как единый объект, наградив его замечательным адресом: Заневский пр., д. 28-30-32 А. И снабдив сквозной нумерацией квартир.
«По мнению чиновников, я сейчас должен все документы, в том числе и на номера квартир, привести в соответствие с этим изобретенным ГУИОном адресом, - пишет житель дома № 28 Сергей Иголкин. - Мы уже пять лет разными способами пытаемся привлечь внимание к проблеме, обращаемся в разные инстанции. Но все наши обращения неизменно переадресовываются все в тот же ГУП ГУИОН, где все убеждены, что исполняют закон».
Правление ЖСК-128, который построил дом № 28 и от которого ныне требуют передать свой дом в ведение какой-то управляющей компании, попыталось было решить дело в Арбитражном суде. Подало иск о признании действий ГУП ГУИОН по объединению домов незаконными. Но суд пришел к выводу, что эта организация госорганом не является, а является всего лишь госпредприятием, подведомственным комитету имущественных отношений. А потому его действия не могут быть оспорены Арбитражным судом. И правда ведь - не могут (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Ну где-то ведь могут? Ведь должна же быть инстанция, которая рассмотрит ситуацию с точки зрения здравого смысла!
Вот в ЖСК-837, который в середине 70-х годов прошлого столетия построил одну шестую часть огромного дома 78 на проспекте Ветеранов и который тоже получил приказ выбрать одну на всех (на все шесть строений) УК, пришло письмо от заместителя председателя жилищного комитета Василия Осипова. Ответ на просьбу председателя ЖСК не допустить нарушения прав членов кооператива.
Василий Викторович утверждает, что жилищный комитет не давал никаких рекомендаций администрациям районов о реорганизации ЖСК, занимающих части многоквартирных домов. А всего лишь предлагал направить в такие ЖСК уведомления о необходимости выбрать другой - законный - способ управления. Потом помочь провести общее собрание на эту тему. И только если ничего не получится, организовать конкурс и без собственников определить единую управляющую компанию...
А еще Василий Викторович подчеркивает, что реорганизация ЖСК - дело сугубо членов ЖСК. Будем надеяться, что это первый проблеск здравого смысла, а не просто чтобы отмахнуться.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 188 (5805) от 10.10.2016.
Комментарии