Лев Моисеевич КАПЛАН

Фото предоставлено СРО «Союзпетрострой»

«Квадраты» от гигантов

Порой нам кажется, что современные строители, дай им волю, готовы застроить небоскребами все пространство вокруг северной столицы. Откуда у них берутся заказы на все новые «муравейники» и почему люди готовы платить втридорога
за маленькие квартиры?

Если оставить за скобками риторические вопросы, останется суровая рутина: дорогие кредиты, финансовые проблемы застройщиков, дороговизна подключения к инженерным сетям, «социальная нагрузка» на коммерческое жилье, изношенная техника и прочие беды нашей строительной отрасли.

Наш сегодняшний гость в прошлом году отметил 85-летие, а в строительстве работает с 1951 года. У многих нынешних руководителей предприятий или видных чиновников он был научным руководителем или оппонентом на защитах диссертаций.

Поэтому именно его мы выбрали в качестве эксперта, способного оценить процессы в одной из самых системообразующих отраслей петербургской экономики.

– Лев Моисеевич, грозит ли строительному рынку Петербурга и Ленинградской области перепроизводство?

– Действительно, тому есть предпосылки: покупательский спрос резко падает. В ноябре-декабре прошлого года из-за удешевления рубля был всплеск покупок новостроек – люди спасали сбережения, переводили капитал из денежной формы в недвижимость. Потом наступил естественный отлив покупателей. В итоге за 7 месяцев нынешнего года число обращений по покупке жилья упало на 33%.

С одной стороны, в Петербурге кризис перепроизводства действительно неизбежен. Налицо отток мощностей наших строительных компаний в другие регионы. Я уже не говорю о том, что 35% жилья петербургской агломерации возводится на землях

Ленобласти – Кудрово, Янино, Девяткино, Мурино. Наши тресты уходят в Москву, ищут там возможности.

С другой стороны, в Петербурге застопорилось комплексное освоение территорий (КОТ). Это когда не точечно строится дом или несколько зданий, а целый микрорайон. Раньше городских КОТов в работе было 40, а сейчас – лишь 16.

В итоге крупнейшие массивы новостроек – Юнтолово, Славянка, Северная долина – остались без детских садов, школ и поликлиник. Теперь для преодоления отставания по развитию социальной инфраструктуры Петербургу нужно лет пять, и это только по официальной оценке. В бюджете северной столицы денег на эти цели выделено излишне мало.

– Поэтому деньги решено было взять у застройщиков?

– Чтобы не допустить социальной напряженности в новостройках, городские власти придумали оригинальную финансовую схему. Они обязали застройщика не просто строить, но и бесплатно передавать городу садики, школы и поликлиники. Власти предложили компаниям два варианта: «подарок» или уплата «добровольного» взноса в фонд города. Сейчас в этом фонде скопилось уже 1,5 миллиарда рублей. Без такого взноса чиновники строителям работать не дадут. В нашем профессиональном сообществе этот фактический «налог на социалку» называют абиссинским.

Вот в Ленобласти действует более умная, на мой взгляд, система. Налоги, взятые со строительной компании, идут на выкуп по госцене социальных объектов, которые та строит. Казалось бы, обычным людям до него нет дела. Однако, скажем честно, «абиссинский налог» сидит в цене жилья, и за этот побор расплачиваются петербуржцы.

По нашим подсчетам, «дарение» социальных объектов удорожает каждый квадратный метр квартир на 8 – 9 тысяч рублей. Соответственно, семья, которая покупает 60-метровую «двушку», дарит городу около полумиллиона рублей.

– Но, по закону о долевом строительстве, деньги, полученные от дольщика, можно направлять только на возведение квартир?

– Так-то это так, но цена все равно будет увеличиваться! Именно цена для человека, для конечного покупателя. Прибыль строительных компаний останется их владельцам. Если изъять коммерческий интерес, бизнес просто остановит стройки.

– Что еще портит строительную отрасль?

– Монополизм! В Петербурге 87% жилья строят всего 9 компаний. Почему у нас жилье дороже, чем в Германии, хотя зарплата у тамошних строителей выше? За счет рентабельности! Она у нас составляет десятки процентов, хотя эти показатели официально никто не раскрывает. Говорят, коммерческая тайна.

В чем корень монополизма? В процедуре реализации строительных проектов. У нас девелопер, застройщик, подрядчик и даже эксплуатационщик – одно лицо. Компания сперва покупает землю, потом заказывает «придворным архитекторам» проекты домов, ищет финансирование, а потом – продает квартиры. Даже когда дом готов, жильцам навязывают придворные управляющие компании.

В итоге у кого больше денег – у того проекты развиваются успешнее. Еще один недостаток такой процедуры – застройщики пытаются с каждого квадратного метра земли «выжать» как можно больше «квадратов» жилья. Вот почему строят 30-этажные дома тык впритык. Таким образом, у нас сформировалось вертикально интегрированное строительство.

– Разве можно иначе?

– Безусловно. Город должен взять на себя функции заказчика строительства, сам выбирать проект и привлекать стройкомпании в качестве подрядчиков. Готовые квартиры тоже будет продавать город. Вспомним, как строился Ледовый дворец. Генподрядчиком стала крупная управляющая компания «Сканска» с коллективом 21 человек. Она выбрала подрядчиков (несколько компаний) и организовала процесс по технологии «точно в срок», когда в нужный момент завозились необходимые материалы, выполнялись к точному времени работы. В итоге объект был сдан вовремя. Впрочем, это, скорее, исключение.

У нас, как правило, застройщики покупают землю у лежащих на боку предприятий, экс-совхозов, у города на торгах. Потом такой девелопер строит своими силами или силами родственно связанных субподрядчиков. Туда нет входа ни малому бизнесу, ни компаниям со стороны. А когда нет конкуренции, потребитель оплатит низкое качество строительства.

Конкуренция – душа рынка. Я был оппонентом у руководителя одной из крупнейших строительных фирм. Он назвал свою докторскую диссертацию «Диверсификация строительной компании». Я его спрашиваю, откуда это название? У тебя же в бизнесе не диверсификация, а вертикальная интеграция! Получается, что пишем про одно, а делаем прямо противоположное. Такая вот уродливая рыночная экономика. Смотрите, сколько жалоб на качество квартир, построенных гигантами.

– Но ведь жалобы на качество строителей от читателей приходят и на дома, построенные фирмами средней руки или вовсе небольшими...

– Таких претензий на порядок меньше! Например, 47-й трест работает в Кировском районе Петербурга и не может себе позволить потерять репутацию. Впрочем, люди зачастую выбирают малую цену квартиры не потому, что им наплевать на качество, а просто от бедности.

– Именно поэтому люди идут в долевое строительство, покупая дома на стадии котлована и рискуя своими сбережениями. Именно поэтому чиновники время от времени хотят отменить «долевку»...

– У нас 90% новостроек финансируется по долевому принципу, вместе с паевым финансированием в ЖСК. Долевое строительство появилось, кстати, с моей легкой руки. Вместе с Балтийским банком мы его придумали в 1993 – 1994 годах. Потому что, когда рухнул СССР, полностью прекратилось бюджетное финансирование жилищного строительства.

Если бы не софинансирование от граждан, жилищное строительство тогда бы умерло. В те времена объемы ввода жилья в Петербурге упали до 156 – 200 тыс. кв. м в год при потребности 2 – 5 миллионов. Все, что тогда строилось, – это было жилье для военных за федеральные деньги. Как только шок от обесценения советских сбережений прошел, горожане приспособились к рыночной экономике и поняли, что бесплатных квартир им не дождаться. Тогда они и созрели для вложений на рынке строящейся недвижимости.

«Долевка» влила жизнь в первичный рынок жилья, перекинула мосты между потребителями и строительными организациями. Только в 2005 году появился закон о договорах долевого участия (ДДУ), он же ФЗ-214. Но даже этот закон не решил многих проблем – например, не уберег дольщиков от банкротства строительных компаний.

– А что делать с городской очередью на квартиры, с коммуналками?

– Общегородская очередь замерла еще в 1974 году. Коренные петербуржцы до сих пор живут в коммуналках. Правда, сейчас их активно расселяют под хостелы, с которыми пытается бороться государство. Под элитное жилье расселено гораздо меньше коммуналок.

Процесс расселения коммуналок идет с начала 1990-х. Но посмотрите цифры: 105 тысяч коммуналок дожили до наших дней, и три года город не делает серьезных шагов по их расселению, надеясь на частных инвесторов. Но бизнесу эти адреса с 20-комнатными проблемными коммуналками неинтересны.

– Помимо социального фактора есть и вопрос износа дореволюционных зданий. Кто и как займется ими?

– В Ленинграде работала система комплексного капремонта – выборочный тогда считался буквально неприличным. Капитальный ремонт проводился комплексно: люди расселялись в маневренный фонд. Из коммунальных квартир делались отдельные, в которые и возвращались прежние жильцы.

У нас же вводится плата за капремонт, но вместо него будет выборочный. Или фасад, или кровля, или водоснабжение, или лифты. Но если отремонтирован стояк водовода, можно ли считать, что дом прошел капремонт? Чтобы через несколько лет разворошить все для ремонта отопления, а потом дойти до кровли. Это издевательство над здравым смыслом.

Мы предлагали оставить капремонт малому бизнесу – разбить заказы по нему на лоты до 20 млн рублей, но наши предложения все забыты! Если город не хочет допустить малый бизнес в сферу капремонта, то пусть эти работы выполнит государство за свой счет, и не по таким варварским схемам.

– Сейчас идут споры, вернуть ли в строительство лицензирование, или строительные компании должны работать как сейчас, по разрешениям от саморегулируемых организаций (СРО)?

– Я – яростный противник саморегулирования в том виде, в каком оно существует, хотя 6 лет назад мы возлагали на СРО большие надежды. Потому что силами лоббистов от стройбизнеса саморегулирование свелось к техническим выдачам допусков на отдельные виды работ. Саморегулируемые организации не занимаются жизнью своих членов, не помогают найти заказы, слабо транслируют волю профессионального сообщества властям.

Сейчас в компенсационных фондах СРО по всей России аккумулированы 60 млрд рублей, в том числе в нашем городе – уже 14,5 млрд руб. По закону, средства гарантируют выплаты компенсаций, если случится что-то, затрагивающее безопасность объекта. За всякие «мелочи» (например, если здание построено плохо, стены кривые, из окон дует и пр.) компенсационные фонды отвечать не должны. Эти претензии рассматриваются в судебных спорах с самой строительной организацией, СРО за качество не отвечает. Но домов у нас рушится не так много, и деньги в фондах лежат мертвым грузом.

В итоге нынешняя система обходится строителям в 7 раз дороже, чем была во времена гослицензирования, даже с учетом «абиссинского налога». СРО – это кормушка для их руководства, которое само себя переизбирает. Посмотрите, как проходят собрания – в организации тысяча и более членов, а присутствуют несколько десятков человек. И кворум есть, причем без подтасовок! Просто каждый из присутствующих принес чемодан с доверенностями и представляет десятки организаций, и все законно.

– Раз уж вы стояли у истоков долевого строительства, то, может, вы знаете, как решить проблему обманутых дольщиков?

– Я скажу, как сделать так, чтоб не появлялось новых. «Долевка» в нашей стране будет существовать еще долго, альтернативы ей на практике пока нет. Хотя в теории – есть. Это может быть проектное финансирование от банка, когда деньги идут непосредственно строительной компании. В теории – потому что у банков дефицит «долгих» денег, они боятся, что строители подведут, а банкиры останутся с незавершенными объектами. Еще одна альтернатива – строительно-сберегательные кассы. Деньги на депозите, банк берет у вас же и в виде кредита передает стройкомпании. Но и это в России пока не работает.

Подготовил Алексей МИРОНОВ

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 199 (5572) от 23.10.2015.