Алексей Миронов

Город 04 марта 2015

Нежилье в бельэтаже

Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Алексей Макаров подготовил законопроект, который усложнит перевод квартир в нежилой фонд. Экономический механизм перевода в коммерческие помещения ясен: в расчете на квадратный метр жилье на первом этаже стоит примерно на 20% меньше, чем на третьем. А вот после перевода в нежилой фонд первый этаж становится уже на треть дороже, чем жилье на два этажа выше.

ФОТО Ивана ТЕМНИКОВА

«Я представляю Московский район, где много домов с большим коммерческим потенциалом, – объяснил Алексей Макаров. – Ко мне поступает очень много обращений от граждан, которые недовольны переводом квартир на первых этажах в деловые объекты – магазины, парикмахерские, аптеки. Одно дело, когда там живут тихие соседи. Другое – когда открывается заведение общепита или торговая точка. Шумы, запахи, разгрузка товара ночью, поток посетителей днем».

По строительным нормам и правилам (СНиП), в коммерческом помещении обязательно должен быть отдельный вход. Клиенты не должны ходить в тот же подъезд, что и жильцы, это логично. Но в то же время эта норма приводит к тому, что для организации прохода владельцы нежилого помещения ломают стену или расширяется оконный проем. Пристраивают к дому индивидуальное крыльцо.

«Люди волнуются: в результате нарушаются проектные характеристики здания. Жильцы боятся, что дом начнет разрушаться», – сказал депутат.

Алексей Макаров по профессии юрист, он вдумчиво начал изучать проблему. И обнаружил, что, несмотря на протесты соседей, перевод первых этажей под коммерческие нужды вполне законен. Депутат вступил в переписку с Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга. Запрос касался судьбы двух помещений по одному адресу: Новоизмайловский проспект, дом 40.

«Устройство отдельных входов не свидетельствует об уменьшении размера общего имущества дома, а участок дома относится к территории общего пользования», – говорится в ответе.

Протестующие против подобной реконструкции граждане обращались к Фемиде, но судебная практика сложилась в пользу владельцев помещений «в бельэтаже». Суды считают, что стены принадлежат данной квартире, а не являются общим имуществом дома.

Алексей Макаров пришел к выводу, что для решения проблемы требуется внесение изменений в Жилищный кодекс РФ. Петербургский депутат предлагает дополнить закон положением, что перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен только по решению общего собрания владельцев помещений в доме. Можно спорить: нужно согласие простого или же квалифицированного (две трети) большинства. В любом случае это прогресс по сравнению с сегодняшней ситуацией, когда для перевода хватает лишь заявления одного собственника.

Перевести квартиры в «нежилье» можно даже в исторических зданиях центра Петербурга. Владельцы перспективных квартир на первом этаже умудряются получать согласование комитета по охране памятников на пробивки дверных проемов в стенах.

«Складывается странная ситуация: чтобы разместить рекламную вывеску или антенну сотовой связи, по закону, необходимо решение общего собрания, потому что фасад и крыша – общее имущество, – отмечает Алексей Макаров. – А когда дело касается куда более важного вопроса – обустройства отдельного входа, такого решения не требуется».

Любопытно, что в нашем городе до 2005 года действовало правило разрешения для перевода в нежилой фонд. Согласование владельцев помещений требовалось в домах, где успели создать ТСЖ, а также кооперативных домах. На него даже жаловались в Уставный суд СПб, но тот указал, что это законно. Поменялось же все в 2005 году, потому что в России вступил в действие новый Жилищный кодекс, а городские законы не могут противоречить федеральным.

«В администрации города мне сообщили, что за последние четыре года из жилых помещений в нежилые было переведено чуть более 1500 помещений, это почти по 400 в год, – заявил депутат. – Необходимо уважать право собственности. Логично, что жилое помещение покупается для того, чтобы в нем жить. А для открытия того же магазина предприниматель может приобрести встроенное нежилое помещение. Есть дома, которые изначально по проекту имеют встройки. Покупая квартиру на втором этаже в таком доме, люди изначально знают, что соседство с нежилым помещением может в будущем доставить им неудобства».

Для получения согласия на собрании надо будет сделать ремонт, внести какую-то сумму на счет дома. Конечно, люди будут спрашивать, есть ли смысл менять закон? Здесь следует пояснить, что предприниматель имеет право изменить профиль деятельности (например, с детского клуба на взрослый массажный салон), да и хозяин помещения может смениться. А новый владелец соседям ничего не обещал и за чужие слова не отвечает.

Юрист, специалист в области ЖКХ Наталья Рибос говорит, что она лично за эту инициативу: «Я сама живу в доме, где на глазах произошла такая трансформация первых этажей. Даже если есть правовые вопросы по переводу, то ходить по судам соседям непросто, это требует денег, времени».

Даже к результатам экспертиз, что на несущие стены нет отрицательного влияния, большие вопросы. Часто собственник обязуется провести мероприятия по укреплению конструкций, но контроля – выполнит ли он их, на практике нет.

Наталья Рибос подобрала для нашей газеты конкретные примеры определений Санкт-Петербургского городского суда. Он признавал, что «переустройство квартиры в нежилое помещение по представленной проектной документации возможно, так как организация входов путем демонтажа подоконной части панели строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома».

Причем в одном из них суд дал добро на превращение окна в дверь в панельном доме. «Согласно правилам, запрещено прорубать двери в панельных домах, но суд считает, что это возможно, если в акте экспертизы указано, что предлагается сделать усиление конструкций на месте прорубленного окна», – удивляется эксперт.

Глава группы компаний АРИН Андрей Тетыш заявил: «Идея депутата Макарова здравая, главное, чтобы ее реализация не оказалась в итоге чем-то забюрократизированной, как у нас в стране часто получается. В целом же могу сказать, что если бы бизнес вел себя уважительно по отношению к соседям в доме, где занимает помещения, то этот вопрос не возникал бы на законодательном уровне. Но зачастую это не так, поэтому урегулировать момент не помешает».

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 037 (5410) от 04.03.2015.