Кто, кто в микродомике живет? Тенденции и прогнозы рынка недвижимости в Ленобласти

За прошлый год в Ленинградской области было введено в эксплуатацию почти 4 млн кв. м жилья, из которых ИЖС — 2,49 млн кв. м и 1,47 млн кв. м — в многоквартирных домах. На начало 2024 года в регионе в стадии строительства находилось 3,55 млн кв. м жилья, доля непроданных квартир составляла 45 %.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

В 2023 году число лотов в сделках по новостройкам в Ленобласти выросло на 19,7 %. По данным аналитиков bnMAP. pro, 1 кв. м реализованного лота в среднем подорожал за год на 2,6 % (до 146,9 тыс. руб.). Бюджет лота увеличился на 3,5 % (до 5,9 млн руб.). Сделок с ипотекой за год прибавилось на 30,7 %, их доля в продажах составила 87,8 %. А средний срок обременения в ипотечных сделках достиг 25,7 года.

Эксперты обратили внимание, что нынче в Ленинградской области число зарегистрированных лотов снизилось на 45 %. При этом в целом количество зарегистрированных сделок оказалось выше ожидаемого уровня. Это объясняется техническими факторами: 59 % сделок, зарегистрированных в Ленобласти в январе 2024‑го, были заключены еще в декабре 2023 года. При этом, как правило, показатель перехода регистраций на следующий месяц составляет 30 %.

Показательно, что количество зарегистрированных розничных продаж квартир и апартаментов по договорам долевого участия и уступкам в Ленинградской области (как и в Петербурге) за первый месяц 2024 года оказалось на 21 % ниже по сравнению с декабрьскими показателями. Объем средств, вырученных при продаже нового жилья за тот же период, сократился на 20 %.

«Уже сейчас выдача ипотечных кредитов сократилась на 20 % относительно конца 2023 года, — комментирует директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов крупнейшего девелопера, реализующего проекты на территории ЛО, Рустам Азизов. — Сказываются все введенные ограничения — высокая ключевая ставка, выросший до 30 % первоначальный взнос и требования по предельно допустимой нагрузке на заемщика. Если ключевая ставка останется такой, как сейчас, более продолжительное время, а условия по льготным программам не станут мягче, то снижение может составить 50 %. Начала смягчения денежно-кредитной политики Банка России можно ожидать ближе к концу первого полугодия 2024‑го. До комфортных для рынка 9 – 10 % ключевая ставка может опуститься только к концу года».

Текущий уровень ставки может отразиться и на вторичном рынке. Объемы продаж в этом сегменте продолжают снижаться, что уже во втором квартале 2024 года может привести к сокращению цен на 7 – 10 %. В то же время снижение стоимости квартир на первичном рынке маловероятно, а значит, ценовой разрыв между сегментами усилится. И 30 – 40 % покупателей (именно столько реализуют свои вторичные квартиры, прежде чем приобрести жилье в новостройке) столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия.

Показательно, что корпуса новых жилых комплексов в Ленобласти по сравнению с Петербургом компактнее, с меньшим количеством этажей. В последнее время в регионе в приоритете среднеэтажная застройка. Средняя площадь квартир, сданных в 2023 году, составила в ЛО около 40 кв. м. Это меньше, чем в городе на Неве (41,8 кв. м).

При этом среди представленных на областном рынке квартир экономкласса практически нет трех- и четырехкомнатных. Вместо них — варианты формата «микро»: небольшие студии и маленькие двухкомнатные квартиры. Ситуация складывается таким образом, что молодые семьи не смогут приобрести нормальную «трешку», потому что полноценные трехкомнатные квартиры останутся только в домах бизнес- и премиум-класса.

Стоимость квадратного метра в 47‑м регионе за последний год упала почти на 10 %. Тем не менее цены на жилье в ближайших пригородах Северной столицы сопоставимы с петербургскими. В конце 2023 года средний чек при покупке жилья в областных новостройках составлял 6 млн рублей.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 34 (7610) от 26.02.2024 под заголовком «Кто, кто в микродомике живет?».