Коммуналки Петербурга превращаются в «квартиры-студии» и апарт-отели
Объявление было такое: «Продается студия в самом центре города! Ремонт делали для себя, а не для продажи! Материалы и работы дорогие, качественные! Кухня, душ и туалет сделаны по европейским стандартам. В комнате два больших окна с новыми стеклопакетами. Поблизости все достопримечательности города, магазины, кафе, музеи, медицинские учреждения, детские сады и школы. Рядом с домом набережная Невы. В пешей доступности три станции метро. 3 млн руб.».
Дом на Зверинской уже испытал на себе последствия лихой перепланировки. ФОТО Романа ПИМЕНОВА/ИНТЕРПРЕСС
...Кирилловская улица, 22. Огромный доходный дом начала XX века: шесть этажей, шесть лестниц, два двора-колодца. А обещанная «студия» оказалась 20-метровой комнатой в коммуналке, в которую «засунули» душ, унитаз, кухонный уголок с раковиной и электрической индукционной плитой на два «блина». Оставшееся пространство было занято двуспальной кроватью, крохотным однодверным шкафчиком-пеналом и крохотным столиком для ноутбука. Место для «принять душ и переночевать».
К чести собственницы, она не употребляла слово «студия», а говорила лишь о комнате в коммуналке. Квартирка была, признаться, та еще: длинный коридор завершался общей кухней, давно не ремонтированной, со старой раковиной и двумя газовыми плитами. В углу - стеклянная кабинка душа.
- Но я сюда вообще не хожу, так что состояние кухни для меня не важно, - отметила собственница. Попутно она рассказала, что горячее водоснабжение в доме централизованное, а не от газовой колонки. А вот ни ванной, ни душа в квартире отродясь не было. Соседи, те, что занимают комнату, примыкающую к кухне, в один прекрасный день поставили там душ для себя.
- А остальные жильцы, насколько я знаю, сделали то же самое в своих комнатах. Как у меня, - пояснила она. - Получается, что наша квартира состоит из студий...
Стоимость жилья в доме на Кирилловской колеблется от 65 до 90 тысяч рублей за кв. м. Даже если взять по максимуму, 20 метров будут стоит 1,8 миллиона рублей. Стало быть, превращение отдельно взятой комнаты в студию сделало ее дороже на 1,2 миллиона...
И таких «квартир» в центре города становится все больше: 15 кв. м, 13 кв. м, 21 кв. м... Встретилось даже 9 кв. м. Агенты по недвижимости состязаются в славословии. «Продается уникальная квартира в центре города, которая своими видовыми характеристиками переносит нас в Париж»... «Уютная современная студия, с качественным ремонтом, который сделан летом 2018 года, и хорошей профессиональной шумоизоляцией». «Квартира-студия с дизайнерским ремонтом»...
Разумеется, никому не придет в голову, что такое жилье предназначено... для жилья. Если и покупают, то ради последующей сдачи в аренду помесячно, иногда посуточно, или даже (учитывая размеры спального места) «почасово». Иными словами - не покупка, но вложение средств.
В прошлом году в Петербурге даже родился новый вид инвестиций - в «коммунальные» апарт-отели. Создана и неплохо работает сетевая компания. Специализация: расселение коммуналок, переоборудование комнат в «квартиры-студии» и продажа их инвесторам.
Чем хорош этот сетевой апарт-отель, так это тем, что не врет и пыль в глаза не пускает. А так прямо и говорит, что приобретение «студии» возможно только при условии ее дальнейшего использования под сдачу. Причем, кому и как сдавать помещение, решать не новоявленному собственнику, а управляющей структуре, которая и руководит сетью. А собственник будет получать свою часть прибыли - более 13% годовых от стоимости такой студии.
В общем, участвуй в этом бизнесе коммуналка на Кирилловской, собственница 20-метровой комнаты имела бы прибыль 390 тысяч рублей ежегодно - более 32 тысяч рублей в месяц. Разумеется, если верить посулам управленцев сетевой компании. Правда, прежде придется уговорить всех обитателей коммуналки продать свои «студии».
С точки зрения экономики финансов - дело хорошее. А куда девать технологическую и юридическую точки зрения?
К примеру, в одном из старых домов улицы Марата, где жители вот уже несколько лет бесконечно жалуются на плохой напор воды и постоянно текущие в подвале трубы, в бывшей 6-комнатной коммуналке как раз и соорудили апарт-отель... Установили дополнительно шесть раковин, шесть душевых кабин и шесть унитазов. Каким теперь будет напор воды?
По законодательству, без санкции районной МВК (межведомственной комиссии) не разрешены никакие переделки, касающиеся инженерной инфраструктуры квартиры или дома. В Жилищном кодексе такие манипуляции именуются переустройством. МВК не может дать добро, если собственник не предоставит профессиональный проект, заключение экспертов, технический паспорт квартиры. И если предпринятые им усилия не соответствуют «Положению о признании помещения жилым...»
В положении имеется пункт 24, содержание коего известно всем, кто когда-либо вообще слышал слово «переустройство»: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается».
В Петербурге лучше, чем в любом другом городе России, известно, чем может грозить нарушение этого правила. Зверинская улица, дом 20. Минувшим летом в доме надломились несущие конструкции. Как выяснили специалисты, одной из основных причин аварийности стала ванна, самовольно установленная над сухим помещением...
...«Студия» в доме на Кирилловской улице располагается на 4-м этаже. Ниже - жилые комнаты. Вопрос: можно ли было устанавливать в комнате унитаз и душ? Ответ очевиден. В теории. А на практике проверять подобные переустройства некому и незачем. Делай что хочешь и продавай кому хочешь. Оформляя сделку, нотариус тщательно проверит лишь одно: соблюдены ли преимущественные права соседей на выкуп.
Каковы технические характеристики помещений? Что там наворотили собственники на своих квадратных метрах, заинтересует разве что банки, если речь пойдет о выдаче ипотечного кредита. А при купле-продаже студий - пардон, комнат в коммуналках - речь об этом не пойдет никогда...
Вряд ли можно остановить процесс такой вот «студиизации» исторического центра, призывая горожан-переустроителей соблюдать правила и думать о возможных рисках. Требовать от властей усиливать контроль и ужесточать наказания - тоже неконструктивное занятие. Остается лишь намекнуть потенциальным покупателям: уважаемые инвесторы, посмотрите внимательно, не собираетесь ли вы вложить деньги в то, что может превратиться в кучу кирпичей. Как случилось на Зверинской.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 005 (6358) от 15.01.2019 под заголовком «Коммуналку в студию!».
Комментарии