Главная городская газета

Кодекс для реновации

Каждый день
свежий pdf-номер газеты
в Вашей почте

Бесплатно
Свежие материалы Город

Как провел ЧМ-2018 главный аэропорт Петербурга

Пулково занимает четвертое место в России по объему пассажиропотока. Как же аэропорт справился с многочисленным наплывом команд и болельщиков мундиаля? Читать полностью

Городские мероприятия остановят движение транспорта в Петербурге

В праздничные дни отдыхающим автомобилистам стоит переквалифицироваться в пешеходов. А работающим - заранее побеспокоится о своем маршруте. Читать полностью

В центре Петербурга сарай пристроился к истории

На 8-й Советской улице, 4, самовольно построили двухэтажное заведение общественного питания, второй этаж которого сколотили из досок. Городские власти требуют снести этот архитектурный эксперимент. Читать полностью

Около «Лахта Центра» появится поликлиника

Строительство многопрофильного стационара одобрено властями Петербурга. Договоренность о создании учреждения была заключена на ПМЭФ-2018. Читать полностью

Петербургскую школу дзюдо имени Рахлина отреставрируют за 2,4 млн рублей

Смольный одобрил проведение ремонтных работ в образовательном учреждении имени Анатолия Рахлина. Именно этот тренер когда-то обучал президента России Владимира Путина. Читать полностью

Бандит, терроризировавший юг Петербурга, получил по заслугам

В Московском районном суде вынесен приговор в отношении ранее неоднократно судимого 43-летнего уроженца Великого Новгорода. Как мужчина нарушал покой горожан – подробнее в нашем материале. Читать полностью
Реклама
Кодекс для реновации | ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Государство фактически констатировало, что в правовом обеспечении развития застроенных территорий есть существенные пробелы. Между строк читается, что реновация при нынешних законах вообще неосуществима. Строго говоря, такого понятия в Градостроительном кодексе РФ вообще нет. Девелоперы договорились между собой назвать реновацией договоры о развитии застроенной территории со сносом и реконструкцией зданий. Быть может, именно в законодательных лакунах кроется причина замедления развития кварталов с «хрущевками»?


Ну и УКС с ним!

Недавно в Конституционный суд (КС) России дошла жалоба из Кемерова. Тамошний житель, владелец долей в индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором стоит это здание, спорил с местным госпредприятием «ГлавУКС». Аббревиатура расшифровывается как «Главное управление капитального строительства».

Гражданина принуждали заключить договор купли-продажи принадлежащей ему недвижимости на условиях застройщика. Дело в том, что решением кемеровских властей «ГлавУКС» проводит развитие застроенных территорий, и дом жалобщика попал в границы реновации. Кемеровские суды человек проиграл. Конституционный суд по формальным причинам отказался проверять конкретный случай. Зато в мотивировочной части решения его судьи поднялись до обобщения и трактовали статьи 461 и 462 Градостроительного кодекса РФ, регулирующие эту сферу.

«Отчуждение ...жилых помещений в многоквартирных жилых домах, так и иных объектов капитального строительства... должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства», – говорится там.

Также КС напомнил, что принудительное изъятие собственности для выполнения государственных либо муниципальных нужд допустимо, но лишь в исключительных случаях. «Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены», – указал суд.

Иными словами, гражданин не обязан продавать свою недвижимость. Такая обязанность возникает лишь тогда, когда дом отчуждают для государственных или муниципальных нужд (например, необходимо построить шоссе, а других вариантов для трассы нет или для их реализации сносить придется еще больше зданий). А контракт городских властей на развитие с некой организацией, даже принадлежащей государству, каким-нибудь «ГлавУКСом», не лишает человека права торговаться. Или вовсе отказаться от переезда.


Хочу – не хочу

Почему жители сложившихся районов, где преобладают «хрущевки», так несговорчивы? Ситуации бывают разными – например, кто-то рассчитывает продать однокомнатную ветхую квартирку в «хрущевке» по цене семикомнатных элитных хором в центре. Или дедушка умер, доля в квартире досталась брату-Каину, который живет отдельно и из вредности портит жизнь брату-Авелю.

Председатель адвокатского бюро «Посновы и партнеры» Иван Поснов обращает внимание, что Гражданский кодекс (статьи 239, 279) разъясняет порядок принудительного выкупа собственности для государственных или муниципальных нужд. Если человек не согласен, то суд рассмотрит дело, и если выяснится, что другого варианта нет, то отказаться от продажи будет невозможно. При этом не имеет значения – идет ли речь о квартире или о доме (как это было у подателя жалобы из Кемерова).

«Основной вопрос, который решается на данном этапе, – это вопрос цены выкупа. В соответствии с определением КС, выкупная стоимость может повыситься и максимально приблизиться к рыночной, – считает юрист. – Известны случаи, когда в процессе реализации норм Градостроительного кодекса между собственниками жилых помещений ветхого или аварийного жилья и победителями аукционов на право провести реновацию возникали правовые столкновения. Как правило, спор выигрывали инвесторы».

Но вот в чем загвоздка: все вышеперечисленное касается ветхого и аварийного жилья, а типичная «хрущевка» в Петербурге официально к этому классу недвижимости не относится.


Без права на вето

Чтобы сделать людей покладистыми, разработан законопроект о развитии застроенных территорий. Авторство принадлежит неким «экспертам», но документ поддержан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По крайней мере на официальном сайте министерства размещен благожелательный релиз, а его чиновники начали пропагандировать документ. Законопроект не предусматривает права принудительного изъятия неаварийных объектов недвижимости для строительства жилья, а предлагает ввести единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости.

Предлагается заменить индивидуальное решение коллективным. Инвесторы, желающие освоить территорию, будут предлагать свою цену выкупа объектов (не ниже 100% от рыночной цены) одновременно всем собственникам, кроме аварийных домов. Если большинство собственников принимают такое предложение на специально созванном собрании, то после этого они будут обязаны заключить договор купли-продажи своей недвижимости по той цене, которую они же сами и одобрили. Например, 120% или 200% от текущей рыночной стоимости каждого объекта.

Если предложение инвестора не принято на голосовании, то инвестор может отказаться от реализации проекта либо продолжить переговоры с каждым собственником по отдельности.

Ясно, что в нынешнем виде проект предлагает ограничить права отдельных собственников ради общего блага. «Это правильная идея. Принимают же коллективные решения по капремонту. Аналогия вполне уместна», – сказал генеральный директор строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко. Очевидно, что по-другому нельзя. До сих пор непонятно, сколько голосов надо будет собрать инвестору – 50% или 75%? Для сравнения: основной акционер в АО, чтобы принудительно выкупить все акции мелких держателей, должен собрать в одних руках не менее 95% уставного капитала. А ведь квартиры для подавляющего большинства россиян более важная вещь, чем ценные бумаги...


КСТАТИ

В Петербурге реновация старых кварталов проводится по городской программе «Развитие застроенных территорий». Обновленный план реализации всех мероприятий пока не утвержден, но он будет опубликован на сайте www.spbren.ru.

Сейчас близка к завершению первая очередь строительства квартала «Сандэй» в Сосновой Поляне – пилотный проект от компании «СПб Реновация». Первые новоселы получат ключи уже в этом году. Среди них и покупатели квартир, и переселенцы.

Другой проект той же компании – квартал «Астрид» в Колпине – реализуется с опережением графика. «Разрешение на строительство первой очереди выдано сроком до 15 августа 2015 года, но мы планируем сдать объект значительно раньше», – разъяснили в компании. Кроме того, начаты работы на площадке «Стереос» (Ржевка).

Другой участник программы реновации – компания «Воин-В» – построила в марте 2014 года в муниципальном округе Дачное первый 18-этажный дом на 120 квартир. Из них 100 квартир в нем проданы для создания капитала, который пойдет на возведение домов для переселенцев из «хрущевок», а 20 квартир переданы в собственность Петербурга для распределения. Первую «хрущевку» в Дачном намерены снести осенью 2015 года.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в наших группах ВКонтакте и Facebook