Кодекс для реновации

Государство фактически констатировало, что в правовом обеспечении развития застроенных территорий есть существенные пробелы. Между строк читается, что реновация при нынешних законах вообще неосуществима. Строго говоря, такого понятия в Градостроительном кодексе РФ вообще нет. Девелоперы договорились между собой назвать реновацией договоры о развитии застроенной территории со сносом и реконструкцией зданий. Быть может, именно в законодательных лакунах кроется причина замедления развития кварталов с «хрущевками»?

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА

Ну и УКС с ним!

Недавно в Конституционный суд (КС) России дошла жалоба из Кемерова. Тамошний житель, владелец долей в индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором стоит это здание, спорил с местным госпредприятием «ГлавУКС». Аббревиатура расшифровывается как «Главное управление капитального строительства».

Гражданина принуждали заключить договор купли-продажи принадлежащей ему недвижимости на условиях застройщика. Дело в том, что решением кемеровских властей «ГлавУКС» проводит развитие застроенных территорий, и дом жалобщика попал в границы реновации. Кемеровские суды человек проиграл. Конституционный суд по формальным причинам отказался проверять конкретный случай. Зато в мотивировочной части решения его судьи поднялись до обобщения и трактовали статьи 461 и 462 Градостроительного кодекса РФ, регулирующие эту сферу.

«Отчуждение ...жилых помещений в многоквартирных жилых домах, так и иных объектов капитального строительства... должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства», – говорится там.

Также КС напомнил, что принудительное изъятие собственности для выполнения государственных либо муниципальных нужд допустимо, но лишь в исключительных случаях. «Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены», – указал суд.

Иными словами, гражданин не обязан продавать свою недвижимость. Такая обязанность возникает лишь тогда, когда дом отчуждают для государственных или муниципальных нужд (например, необходимо построить шоссе, а других вариантов для трассы нет или для их реализации сносить придется еще больше зданий). А контракт городских властей на развитие с некой организацией, даже принадлежащей государству, каким-нибудь «ГлавУКСом», не лишает человека права торговаться. Или вовсе отказаться от переезда.

Хочу – не хочу

Почему жители сложившихся районов, где преобладают «хрущевки», так несговорчивы? Ситуации бывают разными – например, кто-то рассчитывает продать однокомнатную ветхую квартирку в «хрущевке» по цене семикомнатных элитных хором в центре. Или дедушка умер, доля в квартире досталась брату-Каину, который живет отдельно и из вредности портит жизнь брату-Авелю.

Председатель адвокатского бюро «Посновы и партнеры» Иван Поснов обращает внимание, что Гражданский кодекс (статьи 239, 279) разъясняет порядок принудительного выкупа собственности для государственных или муниципальных нужд. Если человек не согласен, то суд рассмотрит дело, и если выяснится, что другого варианта нет, то отказаться от продажи будет невозможно. При этом не имеет значения – идет ли речь о квартире или о доме (как это было у подателя жалобы из Кемерова).

«Основной вопрос, который решается на данном этапе, – это вопрос цены выкупа. В соответствии с определением КС, выкупная стоимость может повыситься и максимально приблизиться к рыночной, – считает юрист. – Известны случаи, когда в процессе реализации норм Градостроительного кодекса между собственниками жилых помещений ветхого или аварийного жилья и победителями аукционов на право провести реновацию возникали правовые столкновения. Как правило, спор выигрывали инвесторы».

Но вот в чем загвоздка: все вышеперечисленное касается ветхого и аварийного жилья, а типичная «хрущевка» в Петербурге официально к этому классу недвижимости не относится.

Без права на вето

Чтобы сделать людей покладистыми, разработан законопроект о развитии застроенных территорий. Авторство принадлежит неким «экспертам», но документ поддержан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По крайней мере на официальном сайте министерства размещен благожелательный релиз, а его чиновники начали пропагандировать документ. Законопроект не предусматривает права принудительного изъятия неаварийных объектов недвижимости для строительства жилья, а предлагает ввести единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости.

Предлагается заменить индивидуальное решение коллективным. Инвесторы, желающие освоить территорию, будут предлагать свою цену выкупа объектов (не ниже 100% от рыночной цены) одновременно всем собственникам, кроме аварийных домов. Если большинство собственников принимают такое предложение на специально созванном собрании, то после этого они будут обязаны заключить договор купли-продажи своей недвижимости по той цене, которую они же сами и одобрили. Например, 120% или 200% от текущей рыночной стоимости каждого объекта.

Если предложение инвестора не принято на голосовании, то инвестор может отказаться от реализации проекта либо продолжить переговоры с каждым собственником по отдельности.

Ясно, что в нынешнем виде проект предлагает ограничить права отдельных собственников ради общего блага. «Это правильная идея. Принимают же коллективные решения по капремонту. Аналогия вполне уместна», – сказал генеральный директор строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко. Очевидно, что по-другому нельзя. До сих пор непонятно, сколько голосов надо будет собрать инвестору – 50% или 75%? Для сравнения: основной акционер в АО, чтобы принудительно выкупить все акции мелких держателей, должен собрать в одних руках не менее 95% уставного капитала. А ведь квартиры для подавляющего большинства россиян более важная вещь, чем ценные бумаги...

КСТАТИ

В Петербурге реновация старых кварталов проводится по городской программе «Развитие застроенных территорий». Обновленный план реализации всех мероприятий пока не утвержден, но он будет опубликован на сайте www.spbren.ru.

Сейчас близка к завершению первая очередь строительства квартала «Сандэй» в Сосновой Поляне – пилотный проект от компании «СПб Реновация». Первые новоселы получат ключи уже в этом году. Среди них и покупатели квартир, и переселенцы.

Другой проект той же компании – квартал «Астрид» в Колпине – реализуется с опережением графика. «Разрешение на строительство первой очереди выдано сроком до 15 августа 2015 года, но мы планируем сдать объект значительно раньше», – разъяснили в компании. Кроме того, начаты работы на площадке «Стереос» (Ржевка).

Другой участник программы реновации – компания «Воин-В» – построила в марте 2014 года в муниципальном округе Дачное первый 18-этажный дом на 120 квартир. Из них 100 квартир в нем проданы для создания капитала, который пойдет на возведение домов для переселенцев из «хрущевок», а 20 квартир переданы в собственность Петербурга для распределения. Первую «хрущевку» в Дачном намерены снести осенью 2015 года.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 238 (5364) от 18.12.2014.