Кодекс для реновации
Государство фактически констатировало, что в правовом обеспечении развития застроенных территорий есть существенные пробелы. Между строк читается, что реновация при нынешних законах вообще неосуществима. Строго говоря, такого понятия в Градостроительном кодексе РФ вообще нет. Девелоперы договорились между собой назвать реновацией договоры о развитии застроенной территории со сносом и реконструкцией зданий. Быть может, именно в законодательных лакунах кроется причина замедления развития кварталов с «хрущевками»?

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
Ну и УКС с ним!
Недавно в Конституционный суд (КС) России дошла жалоба из Кемерова. Тамошний житель, владелец долей в индивидуальном жилом доме и земельном участке, на котором стоит это здание, спорил с местным госпредприятием «ГлавУКС». Аббревиатура расшифровывается как «Главное управление капитального строительства».
Гражданина принуждали заключить договор купли-продажи принадлежащей ему недвижимости на условиях застройщика. Дело в том, что решением кемеровских властей «ГлавУКС» проводит развитие застроенных территорий, и дом жалобщика попал в границы реновации. Кемеровские суды человек проиграл. Конституционный суд по формальным причинам отказался проверять конкретный случай. Зато в мотивировочной части решения его судьи поднялись до обобщения и трактовали статьи 461 и 462 Градостроительного кодекса РФ, регулирующие эту сферу.
«Отчуждение ...жилых помещений в многоквартирных жилых домах, так и иных объектов капитального строительства... должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства», – говорится там.
Также КС напомнил, что принудительное изъятие собственности для выполнения государственных либо муниципальных нужд допустимо, но лишь в исключительных случаях. «Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены», – указал суд.
Иными словами, гражданин не обязан продавать свою недвижимость. Такая обязанность возникает лишь тогда, когда дом отчуждают для государственных или муниципальных нужд (например, необходимо построить шоссе, а других вариантов для трассы нет или для их реализации сносить придется еще больше зданий). А контракт городских властей на развитие с некой организацией, даже принадлежащей государству, каким-нибудь «ГлавУКСом», не лишает человека права торговаться. Или вовсе отказаться от переезда.
Хочу – не хочу
Почему жители сложившихся районов, где преобладают «хрущевки», так несговорчивы? Ситуации бывают разными – например, кто-то рассчитывает продать однокомнатную ветхую квартирку в «хрущевке» по цене семикомнатных элитных хором в центре. Или дедушка умер, доля в квартире досталась брату-Каину, который живет отдельно и из вредности портит жизнь брату-Авелю.
Председатель адвокатского бюро «Посновы и партнеры» Иван Поснов обращает внимание, что Гражданский кодекс (статьи 239, 279) разъясняет порядок принудительного выкупа собственности для государственных или муниципальных нужд. Если человек не согласен, то суд рассмотрит дело, и если выяснится, что другого варианта нет, то отказаться от продажи будет невозможно. При этом не имеет значения – идет ли речь о квартире или о доме (как это было у подателя жалобы из Кемерова).
«Основной вопрос, который решается на данном этапе, – это вопрос цены выкупа. В соответствии с определением КС, выкупная стоимость может повыситься и максимально приблизиться к рыночной, – считает юрист. – Известны случаи, когда в процессе реализации норм Градостроительного кодекса между собственниками жилых помещений ветхого или аварийного жилья и победителями аукционов на право провести реновацию возникали правовые столкновения. Как правило, спор выигрывали инвесторы».
Но вот в чем загвоздка: все вышеперечисленное касается ветхого и аварийного жилья, а типичная «хрущевка» в Петербурге официально к этому классу недвижимости не относится.
Без права на вето
Чтобы сделать людей покладистыми, разработан законопроект о развитии застроенных территорий. Авторство принадлежит неким «экспертам», но документ поддержан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По крайней мере на официальном сайте министерства размещен благожелательный релиз, а его чиновники начали пропагандировать документ. Законопроект не предусматривает права принудительного изъятия неаварийных объектов недвижимости для строительства жилья, а предлагает ввести единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости.
Предлагается заменить индивидуальное решение коллективным. Инвесторы, желающие освоить территорию, будут предлагать свою цену выкупа объектов (не ниже 100% от рыночной цены) одновременно всем собственникам, кроме аварийных домов. Если большинство собственников принимают такое предложение на специально созванном собрании, то после этого они будут обязаны заключить договор купли-продажи своей недвижимости по той цене, которую они же сами и одобрили. Например, 120% или 200% от текущей рыночной стоимости каждого объекта.
Если предложение инвестора не принято на голосовании, то инвестор может отказаться от реализации проекта либо продолжить переговоры с каждым собственником по отдельности.
Ясно, что в нынешнем виде проект предлагает ограничить права отдельных собственников ради общего блага. «Это правильная идея. Принимают же коллективные решения по капремонту. Аналогия вполне уместна», – сказал генеральный директор строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко. Очевидно, что по-другому нельзя. До сих пор непонятно, сколько голосов надо будет собрать инвестору – 50% или 75%? Для сравнения: основной акционер в АО, чтобы принудительно выкупить все акции мелких держателей, должен собрать в одних руках не менее 95% уставного капитала. А ведь квартиры для подавляющего большинства россиян более важная вещь, чем ценные бумаги...
КСТАТИ
В Петербурге реновация старых кварталов проводится по городской программе «Развитие застроенных территорий». Обновленный план реализации всех мероприятий пока не утвержден, но он будет опубликован на сайте www.spbren.ru.
Сейчас близка к завершению первая очередь строительства квартала «Сандэй» в Сосновой Поляне – пилотный проект от компании «СПб Реновация». Первые новоселы получат ключи уже в этом году. Среди них и покупатели квартир, и переселенцы.
Другой проект той же компании – квартал «Астрид» в Колпине – реализуется с опережением графика. «Разрешение на строительство первой очереди выдано сроком до 15 августа 2015 года, но мы планируем сдать объект значительно раньше», – разъяснили в компании. Кроме того, начаты работы на площадке «Стереос» (Ржевка).
Другой участник программы реновации – компания «Воин-В» – построила в марте 2014 года в муниципальном округе Дачное первый 18-этажный дом на 120 квартир. Из них 100 квартир в нем проданы для создания капитала, который пойдет на возведение домов для переселенцев из «хрущевок», а 20 квартир переданы в собственность Петербурга для распределения. Первую «хрущевку» в Дачном намерены снести осенью 2015 года.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 238 (5364) от 18.12.2014.
Самое читаемое



Линия жизни. Как появилась традиция отмечать День железнодорожника
В первое воскресенье августа железнодорожники традиционно отмечают профессиональный праздник.

Продается вид изнутри. Почему нельзя было строить «дом с бантиком» на Мойке
Восторг по поводу новой «элитки» в центре города разделяют не все.

Трех мальчиков и одну девочку родила 37-летняя петербурженка
Четверня появилась на свет в перинатальном центре Петербургского педиатрического университета.

Дизайнерскую карту метро Петербурга опубликовали в Сети
Линии подземки на новой схеме изображены по-другому.

Беглов назвал самый быстрый способ получить квартиру в Петербурге
На встрече с жителями Калининского района глава города рассказал о секрете обретения квадратных метров.

И летчику камуфляж пригодится. Экипажи ЗВО переодевают в форму нового образца
Летный комбинезон выполнен по новым технологиям с использованием специальных материалов и пропитки.

Дорога жизни на Индустриальном. Как в Петербурге восстанавливают технику времен войны
В Красногвардейском районе создается новый музей блокады и битвы за Ленинград.

Жулики с подменных номеров. Петербуржцев предупреждают о новом виде мошенничества
Отличить мошенника от настоящего сотрудника банка стало сложнее.

Дорогая клеточка. В Петербурге появилась «вафельная» разметка
Ее цель - заставить водителей заранее оценивать загруженность перекрестка.

Дома растут как грибы. Как на Пулковском шоссе строят Шампиньонный городок
Здесь поселятся 5,5 тыс. человек, во дворе будут свои школа и детский сад.

На мокром месте. Эксперт - о болотах Петербурга
Раньше в районе 18-й - 20-й линий Васильевского острова пройти посуху было невозможно.

Треть пломбира в магазинах Петербурга оказалась подделкой
Производители заменили сливочный жир в мороженом на растительный.
Комментарии