Клерков тянет на былое

Сейчас 27% офисной площади Петербурга (745 тыс. кв. м) – это бывшие ленинградские предприятия, собственники которых сочли более выгодным сдавать цехи в аренду предпринимателям, нежели развивать производство. О том, к чему привел перевод промышленной недвижимости в коммерческую, обозревателю нашей газеты рассказала глава исследовательского отдела петербургской консалтинговой компании «Марис Пропертиз» Наталья КИРЕЕВА.

Клерков тянет на былое | ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА<br>«Серый пояс» обретает современный облик.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
«Серый пояс» обретает современный облик.


– Как влияет преобразование старых промзон в бизнес-территорию на развитие города?

– Мы проанализировали рынок и составили информационную базу реконструированных под офисы промышленных зданий Петербурга. При этом учли в ней только объекты, которые были именно переоборудованы, а не снесены, после чего на их месте возведен бизнес-центр с нуля. Часто мы имеем дело со зданиями, построенными до революции, в стилях модерн или эклектика, имеющими архитектурную и историческую ценность. Они стоят на учете как охраняемые объекты, за их судьбу волнуется градозащитное сообщество. Судьба таких объектов складывается непросто, новые владельцы сохраняют строения по минимуму, обычно только фасад. Новых обитателей история не очень интересует.

Но есть среди контор и типовая советская застройка. Как правило, по первоначальному назначению здания эксплуатировали до 1990-х годов. Потом старые предприятия перестали выдерживать рыночную конкуренцию. На фоне этого в первые годы XXI века рынок офисной недвижимости переживал взрывной рост, арендные ставки росли каждый квартал.

Поэтому, конечно, массовый перевод предприятий в бизнес-центры во многом изменил облик нашего города. Бывшие промышленные площади не были снесены подчистую по ряду причин. Во-первых, это памятники архитектуры; во-вторых, многие заводские здания возводились с запасом прочности, их можно было легко переделать в офисы; в-третьих, на снос и новое строительство у собственников не было денег.


– Это правда, что аренда офисных помещений на старых заводских площадях дешевле?

– Сегодня офисы на бывших предприятиях сдаются в диапазоне 700 – 1700 руб. за «квадрат» в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Хотя можно найти что-то и дешевле 500 рублей, но это будет дальняя окраина и даже не в скромном бизнес-центре, а уголок на действующей фабрике. Большинство предложений в среднем ценовом сегменте – 1000 – 1300 рублей, это по классификации девелоперов класс Б. При этом в продвинутых офисах «с промышленной историей» уровень свободных площадей составляет лишь 9%, в то время как в среднем по рынку 11% бизнес-площадей не нашли арендаторов.


– В чем сильная сторона деловых центров с производственным бэкграундом?

– В старых промзонах – удачная локация. Ведь «серый пояс» старого Петербурга в имперской столице был на окраине, а сейчас это центральная часть города. Другой плюс, уже без связи с местоположением, – в зданиях широкий шаг колонн, высокие потолки, в наследство от заводов остаются большие электрические мощности. Мы составили рейтинг офисно-заводской привлекательности старых промышленных районов (по убыванию): Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Выборгский.

В 2014 году введено 45 тыс. кв. м офисов с производственной историей, думаю, что эта цифра не изменится. Сейчас в завершающей стадии реконструкция одного из корпусов закрытой фабрики «Красное знамя» на Петроградской стороне, но, по нашим данным, в строй его введут уже в 2015 году.


– Кто больше всех любит снимать площади на бывших заводах?

– В основном это рекламные агентства, интернет-компании, предприятия телекоммуникаций, СМИ. В этой среде очень модно такое понятие, как лофт-проекты. По сути, это переделанные большие помещения старых фабрик, где максимально сохраняется аромат былого. Например, стены очищаются от штукатурки до красного кирпича (теперь это стильно), а металлические балки с заклепками не просто красят – их делают центром дизайн-композиции. В новопостроенных бизнес-центрах такого не найдешь.


– Есть ли потенциал для комплексной реконструкции крупных старых промышленных площадок?

– Конечно! Возьмем в качестве примера площадку бывшего предприятия «Красный треугольник» на набережной Обводного канала, где с дореволюционных времен производились резиновые изделия и обувь. Сейчас примерно пятая часть его территории реконструирована, туда охотно идут арендаторы.


– В чем сложность переделки старых цехов в офисы?

– Реконструкция любого здания – это кот в мешке, потому что затраты растут непредсказуемо. В процессе работ оказывается, что все стоит дороже, чем ожидалось. Вскроют полы – а под ними все сгнило...

В чистом поле с нуля все планировать легче. В России же реконструкция дороже, чем новое строительство, на 30%. В США, где другой стиль жизни, а налоги на недвижимость высоки, все утилитарные постройки, как только они морально устаревают, беспощадно сносят.

У нас есть весомый фактор риска: протесты градозащитников по любому поводу. Я в этом споре на стороне девелоперов: они работают с понятной целью – извлечь прибыль, попутно создают рабочие места. Хотя в бережном отношении к памятникам промышленной архитектуры – своя правда.


– Европейцы сейчас в авангарде редевелопмента старых промзон. Чем опыт соседей отличается от нашего?

– Например, в Петербурге нет примеров реализации жилых проектов в бывших промышленных зданиях. Есть декларации, сделать так, например, Сестрорецкий инструментальный завод. Но ведь этот проект не реализован. Между тем в Гамбурге зерновая мельница стала замечательным отелем, в Копенгагене силосные башни – оригинальным жилым домом, зерновой элеватор в Осло – студенческим общежитием.

Зато по части переделки старых объектов под торговлю Петербург идет в ногу со Старым Светом: реконструкция лондонского вокзала «Кингс кросс» похожа на преобразование Варшавского вокзала в торговый центр. Так что мы еще сможем преподнести миру интересные реконструированные объекты. Главное, что в Петербурге непаханое поле для работы. В Москве такого давно уже нет.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 238 (5364) от 18.12.2014.

Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
Сжигаем свои корабли. Медленная смерть петербургского яхт-клуба
30 Октября 2018

Сжигаем свои корабли. Медленная смерть петербургского яхт-клуба

Яхты к летнему сезону подготовили, спустили на воду, но от причала они так и не отошли. Ибо все они сегодня - вне закона.

Пьедестал «Медного всадника» таит немало загадок
18 Октября 2018

Пьедестал «Медного всадника» таит немало загадок

Мы узнали, из чего состоит Гром-камень.

На Васильевском острове строители наткнулись на «Магазинъ»
02 Октября 2018

На Васильевском острове строители наткнулись на «Магазинъ»

Судя по всему, в нем торговали сигарами.

Петербургский тракторный завод выпустил новых «Кировцев»
26 Сентября 2018

Петербургский тракторный завод выпустил новых «Кировцев»

При выпуске нового поколения сельхозтракторов учтены все запросы потребителей и тенденции мирового тракторостроения.

В пустовавший 5 лет «город-призрак» начали заселяться военные
24 Сентября 2018

В пустовавший 5 лет «город-призрак» начали заселяться военные

Дома на Петергофском шоссе стояли готовыми с 2013 года, но обживать их начали только сейчас. Правда, вода досталась не всем новоселам.

Жители дома в Петербурге обнаружили потайной двор-колодец
11 Сентября 2018

Жители дома в Петербурге обнаружили потайной двор-колодец

О его существовании не знала управляющая компания дома, а жильцы не знали, куда деваться от невыносимого запаха мусора.

Как живут создатели трамваев «Витязь» и «Богатырь» после переезда в Петербург
05 Сентября 2018

Как живут создатели трамваев «Витязь» и «Богатырь» после переезда в Петербург

После закрытия Петербургского трамвайно-механического завода в город переехал Тверской механический завод электротранспорта. О его успехах — в нашем материале.

Год без «Надежды». Почему уникальный проходческий щит для метро Петербурга держат в загоне
05 Сентября 2018

Год без «Надежды». Почему уникальный проходческий щит для метро Петербурга держат в загоне

В чем выгода пробивки двухпутного тоннеля в метро и почему щит стоит в разобранном состоянии – разбираемся в нашем материале.

У скандально известной «Рыбы-кита» объявился хозяин
31 Июля 2018

У скандально известной «Рыбы-кита» объявился хозяин

Плавучий ресторан в виде кита, пришвартованный напротив парка имени Бабушкина, может оставаться в Неве еще несколько лет. Это произошло несмотря на то, что речь идет об охранной зоне.

В бланках квартплаты нашлось покушение на мошенничество?
13 Июля 2018

В бланках квартплаты нашлось покушение на мошенничество?

Петербуржцы заплатили неведомые майские долги, которые были массово указаны в долговых счетах ВЦКП. Насколько это оказалось законно? Мы разобрались в вопросе.

Какой будет шестая линия метро в Петербурге
11 Июля 2018

Какой будет шестая линия метро в Петербурге

Метростроители начали монтаж щита для пробивки тоннеля Красносельско-Калининской линии. На всех новых шахтах окружной линии побывали корреспонденты «Санкт-Петербургских ведомостей».

Петербургская высотка в ожидании «жильцов»
19 Июня 2018

Петербургская высотка в ожидании «жильцов»

Продолжается строительство самого высокого здания в Северной столице. «СПб ведомости» рассказывают о процессе работы, сроках сдачи в эксплуатацию и о том, когда же «белые воротнички» начнут обживать б...