Клерков тянет на былое

Сейчас 27% офисной площади Петербурга (745 тыс. кв. м) – это бывшие ленинградские предприятия, собственники которых сочли более выгодным сдавать цехи в аренду предпринимателям, нежели развивать производство. О том, к чему привел перевод промышленной недвижимости в коммерческую, обозревателю нашей газеты рассказала глава исследовательского отдела петербургской консалтинговой компании «Марис Пропертиз» Наталья КИРЕЕВА.

Клерков тянет на былое | ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА<br>«Серый пояс» обретает современный облик.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
«Серый пояс» обретает современный облик.


– Как влияет преобразование старых промзон в бизнес-территорию на развитие города?

– Мы проанализировали рынок и составили информационную базу реконструированных под офисы промышленных зданий Петербурга. При этом учли в ней только объекты, которые были именно переоборудованы, а не снесены, после чего на их месте возведен бизнес-центр с нуля. Часто мы имеем дело со зданиями, построенными до революции, в стилях модерн или эклектика, имеющими архитектурную и историческую ценность. Они стоят на учете как охраняемые объекты, за их судьбу волнуется градозащитное сообщество. Судьба таких объектов складывается непросто, новые владельцы сохраняют строения по минимуму, обычно только фасад. Новых обитателей история не очень интересует.

Но есть среди контор и типовая советская застройка. Как правило, по первоначальному назначению здания эксплуатировали до 1990-х годов. Потом старые предприятия перестали выдерживать рыночную конкуренцию. На фоне этого в первые годы XXI века рынок офисной недвижимости переживал взрывной рост, арендные ставки росли каждый квартал.

Поэтому, конечно, массовый перевод предприятий в бизнес-центры во многом изменил облик нашего города. Бывшие промышленные площади не были снесены подчистую по ряду причин. Во-первых, это памятники архитектуры; во-вторых, многие заводские здания возводились с запасом прочности, их можно было легко переделать в офисы; в-третьих, на снос и новое строительство у собственников не было денег.


– Это правда, что аренда офисных помещений на старых заводских площадях дешевле?

– Сегодня офисы на бывших предприятиях сдаются в диапазоне 700 – 1700 руб. за «квадрат» в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Хотя можно найти что-то и дешевле 500 рублей, но это будет дальняя окраина и даже не в скромном бизнес-центре, а уголок на действующей фабрике. Большинство предложений в среднем ценовом сегменте – 1000 – 1300 рублей, это по классификации девелоперов класс Б. При этом в продвинутых офисах «с промышленной историей» уровень свободных площадей составляет лишь 9%, в то время как в среднем по рынку 11% бизнес-площадей не нашли арендаторов.


– В чем сильная сторона деловых центров с производственным бэкграундом?

– В старых промзонах – удачная локация. Ведь «серый пояс» старого Петербурга в имперской столице был на окраине, а сейчас это центральная часть города. Другой плюс, уже без связи с местоположением, – в зданиях широкий шаг колонн, высокие потолки, в наследство от заводов остаются большие электрические мощности. Мы составили рейтинг офисно-заводской привлекательности старых промышленных районов (по убыванию): Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Выборгский.

В 2014 году введено 45 тыс. кв. м офисов с производственной историей, думаю, что эта цифра не изменится. Сейчас в завершающей стадии реконструкция одного из корпусов закрытой фабрики «Красное знамя» на Петроградской стороне, но, по нашим данным, в строй его введут уже в 2015 году.


– Кто больше всех любит снимать площади на бывших заводах?

– В основном это рекламные агентства, интернет-компании, предприятия телекоммуникаций, СМИ. В этой среде очень модно такое понятие, как лофт-проекты. По сути, это переделанные большие помещения старых фабрик, где максимально сохраняется аромат былого. Например, стены очищаются от штукатурки до красного кирпича (теперь это стильно), а металлические балки с заклепками не просто красят – их делают центром дизайн-композиции. В новопостроенных бизнес-центрах такого не найдешь.


– Есть ли потенциал для комплексной реконструкции крупных старых промышленных площадок?

– Конечно! Возьмем в качестве примера площадку бывшего предприятия «Красный треугольник» на набережной Обводного канала, где с дореволюционных времен производились резиновые изделия и обувь. Сейчас примерно пятая часть его территории реконструирована, туда охотно идут арендаторы.


– В чем сложность переделки старых цехов в офисы?

– Реконструкция любого здания – это кот в мешке, потому что затраты растут непредсказуемо. В процессе работ оказывается, что все стоит дороже, чем ожидалось. Вскроют полы – а под ними все сгнило...

В чистом поле с нуля все планировать легче. В России же реконструкция дороже, чем новое строительство, на 30%. В США, где другой стиль жизни, а налоги на недвижимость высоки, все утилитарные постройки, как только они морально устаревают, беспощадно сносят.

У нас есть весомый фактор риска: протесты градозащитников по любому поводу. Я в этом споре на стороне девелоперов: они работают с понятной целью – извлечь прибыль, попутно создают рабочие места. Хотя в бережном отношении к памятникам промышленной архитектуры – своя правда.


– Европейцы сейчас в авангарде редевелопмента старых промзон. Чем опыт соседей отличается от нашего?

– Например, в Петербурге нет примеров реализации жилых проектов в бывших промышленных зданиях. Есть декларации, сделать так, например, Сестрорецкий инструментальный завод. Но ведь этот проект не реализован. Между тем в Гамбурге зерновая мельница стала замечательным отелем, в Копенгагене силосные башни – оригинальным жилым домом, зерновой элеватор в Осло – студенческим общежитием.

Зато по части переделки старых объектов под торговлю Петербург идет в ногу со Старым Светом: реконструкция лондонского вокзала «Кингс кросс» похожа на преобразование Варшавского вокзала в торговый центр. Так что мы еще сможем преподнести миру интересные реконструированные объекты. Главное, что в Петербурге непаханое поле для работы. В Москве такого давно уже нет.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 238 (5364) от 18.12.2014.


Комментарии



Загрузка...

Самое читаемое

#
#
Линия жизни. Как появилась традиция отмечать День железнодорожника
02 Августа 2019

Линия жизни. Как появилась традиция отмечать День железнодорожника

В первое воскресенье августа железнодорожники традиционно отмечают профессиональный праздник.

Продается вид изнутри. Почему нельзя было строить «дом с бантиком» на Мойке
26 Июля 2019

Продается вид изнутри. Почему нельзя было строить «дом с бантиком» на Мойке

Восторг по поводу новой «элитки» в центре города разделяют не все.

Трех мальчиков и одну девочку родила 37-летняя петербурженка
23 Июля 2019

Трех мальчиков и одну девочку родила 37-летняя петербурженка

Четверня появилась на свет в перинатальном центре Петербургского педиатрического университета.

Дизайнерскую карту метро Петербурга опубликовали в Сети
23 Июля 2019

Дизайнерскую карту метро Петербурга опубликовали в Сети

Линии подземки на новой схеме изображены по-другому.

Беглов назвал самый быстрый способ получить квартиру в Петербурге
22 Июля 2019

Беглов назвал самый быстрый способ получить квартиру в Петербурге

На встрече с жителями Калининского района глава города рассказал о секрете обретения квадратных метров.

И летчику камуфляж пригодится. Экипажи ЗВО переодевают в форму нового образца
12 Июля 2019

И летчику камуфляж пригодится. Экипажи ЗВО переодевают в форму нового образца

Летный комбинезон выполнен по новым технологиям с использованием специальных материалов и пропитки.

Дорога жизни на Индустриальном. Как в Петербурге восстанавливают технику времен войны
01 Июля 2019

Дорога жизни на Индустриальном. Как в Петербурге восстанавливают технику времен войны

В Красногвардейском районе создается новый музей блокады и битвы за Ленинград.

Жулики с подменных номеров. Петербуржцев предупреждают о новом виде мошенничества
01 Июля 2019

Жулики с подменных номеров. Петербуржцев предупреждают о новом виде мошенничества

Отличить мошенника от настоящего сотрудника банка стало сложнее.

Дорогая клеточка. В Петербурге появилась «вафельная» разметка
21 Июня 2019

Дорогая клеточка. В Петербурге появилась «вафельная» разметка

Ее цель - заставить водителей заранее оценивать загруженность перекрестка.

Дома растут как грибы. Как на Пулковском шоссе строят Шампиньонный городок
19 Июня 2019

Дома растут как грибы. Как на Пулковском шоссе строят Шампиньонный городок

Здесь поселятся 5,5 тыс. человек, во дворе будут свои школа и детский сад.

На мокром месте. Эксперт - о болотах Петербурга
19 Июня 2019

На мокром месте. Эксперт - о болотах Петербурга

Раньше в районе 18-й - 20-й линий Васильевского острова пройти посуху было невозможно.

Треть пломбира в магазинах Петербурга оказалась подделкой
18 Июня 2019

Треть пломбира в магазинах Петербурга оказалась подделкой

Производители заменили сливочный жир в мороженом на растительный.