Алексей Миронов

Город 18 декабря 2014

Клерков тянет на былое

Сейчас 27% офисной площади Петербурга (745 тыс. кв. м) – это бывшие ленинградские предприятия, собственники которых сочли более выгодным сдавать цехи в аренду предпринимателям, нежели развивать производство. О том, к чему привел перевод промышленной недвижимости в коммерческую, обозревателю нашей газеты рассказала глава исследовательского отдела петербургской консалтинговой компании «Марис Пропертиз» Наталья КИРЕЕВА.

ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА
«Серый пояс» обретает современный облик.

– Как влияет преобразование старых промзон в бизнес-территорию на развитие города?

– Мы проанализировали рынок и составили информационную базу реконструированных под офисы промышленных зданий Петербурга. При этом учли в ней только объекты, которые были именно переоборудованы, а не снесены, после чего на их месте возведен бизнес-центр с нуля. Часто мы имеем дело со зданиями, построенными до революции, в стилях модерн или эклектика, имеющими архитектурную и историческую ценность. Они стоят на учете как охраняемые объекты, за их судьбу волнуется градозащитное сообщество. Судьба таких объектов складывается непросто, новые владельцы сохраняют строения по минимуму, обычно только фасад. Новых обитателей история не очень интересует.

Но есть среди контор и типовая советская застройка. Как правило, по первоначальному назначению здания эксплуатировали до 1990-х годов. Потом старые предприятия перестали выдерживать рыночную конкуренцию. На фоне этого в первые годы XXI века рынок офисной недвижимости переживал взрывной рост, арендные ставки росли каждый квартал.

Поэтому, конечно, массовый перевод предприятий в бизнес-центры во многом изменил облик нашего города. Бывшие промышленные площади не были снесены подчистую по ряду причин. Во-первых, это памятники архитектуры; во-вторых, многие заводские здания возводились с запасом прочности, их можно было легко переделать в офисы; в-третьих, на снос и новое строительство у собственников не было денег.

– Это правда, что аренда офисных помещений на старых заводских площадях дешевле?

– Сегодня офисы на бывших предприятиях сдаются в диапазоне 700 – 1700 руб. за «квадрат» в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Хотя можно найти что-то и дешевле 500 рублей, но это будет дальняя окраина и даже не в скромном бизнес-центре, а уголок на действующей фабрике. Большинство предложений в среднем ценовом сегменте – 1000 – 1300 рублей, это по классификации девелоперов класс Б. При этом в продвинутых офисах «с промышленной историей» уровень свободных площадей составляет лишь 9%, в то время как в среднем по рынку 11% бизнес-площадей не нашли арендаторов.

– В чем сильная сторона деловых центров с производственным бэкграундом?

– В старых промзонах – удачная локация. Ведь «серый пояс» старого Петербурга в имперской столице был на окраине, а сейчас это центральная часть города. Другой плюс, уже без связи с местоположением, – в зданиях широкий шаг колонн, высокие потолки, в наследство от заводов остаются большие электрические мощности. Мы составили рейтинг офисно-заводской привлекательности старых промышленных районов (по убыванию): Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский и Выборгский.

В 2014 году введено 45 тыс. кв. м офисов с производственной историей, думаю, что эта цифра не изменится. Сейчас в завершающей стадии реконструкция одного из корпусов закрытой фабрики «Красное знамя» на Петроградской стороне, но, по нашим данным, в строй его введут уже в 2015 году.

– Кто больше всех любит снимать площади на бывших заводах?

– В основном это рекламные агентства, интернет-компании, предприятия телекоммуникаций, СМИ. В этой среде очень модно такое понятие, как лофт-проекты. По сути, это переделанные большие помещения старых фабрик, где максимально сохраняется аромат былого. Например, стены очищаются от штукатурки до красного кирпича (теперь это стильно), а металлические балки с заклепками не просто красят – их делают центром дизайн-композиции. В новопостроенных бизнес-центрах такого не найдешь.

– Есть ли потенциал для комплексной реконструкции крупных старых промышленных площадок?

– Конечно! Возьмем в качестве примера площадку бывшего предприятия «Красный треугольник» на набережной Обводного канала, где с дореволюционных времен производились резиновые изделия и обувь. Сейчас примерно пятая часть его территории реконструирована, туда охотно идут арендаторы.

– В чем сложность переделки старых цехов в офисы?

– Реконструкция любого здания – это кот в мешке, потому что затраты растут непредсказуемо. В процессе работ оказывается, что все стоит дороже, чем ожидалось. Вскроют полы – а под ними все сгнило...

В чистом поле с нуля все планировать легче. В России же реконструкция дороже, чем новое строительство, на 30%. В США, где другой стиль жизни, а налоги на недвижимость высоки, все утилитарные постройки, как только они морально устаревают, беспощадно сносят.

У нас есть весомый фактор риска: протесты градозащитников по любому поводу. Я в этом споре на стороне девелоперов: они работают с понятной целью – извлечь прибыль, попутно создают рабочие места. Хотя в бережном отношении к памятникам промышленной архитектуры – своя правда.

– Европейцы сейчас в авангарде редевелопмента старых промзон. Чем опыт соседей отличается от нашего?

– Например, в Петербурге нет примеров реализации жилых проектов в бывших промышленных зданиях. Есть декларации, сделать так, например, Сестрорецкий инструментальный завод. Но ведь этот проект не реализован. Между тем в Гамбурге зерновая мельница стала замечательным отелем, в Копенгагене силосные башни – оригинальным жилым домом, зерновой элеватор в Осло – студенческим общежитием.

Зато по части переделки старых объектов под торговлю Петербург идет в ногу со Старым Светом: реконструкция лондонского вокзала «Кингс кросс» похожа на преобразование Варшавского вокзала в торговый центр. Так что мы еще сможем преподнести миру интересные реконструированные объекты. Главное, что в Петербурге непаханое поле для работы. В Москве такого давно уже нет.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 238 (5364) от 18.12.2014.