Границы общежития. Будущее петербургской агломерации
Преобразование территорий - тема, которая все время актуальна. Вот и на практической конференции строителей «Синергия развития Петербурга и Ленинградской области» ей было посвящено несколько выступлений. Интерес к данной теме подогревается ежедневно: на областных землях, примыкающих к мегаполису, растет число жилых кварталов, не обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Доходит до курьезов: жители Мурина и соседнего петербургского микрорайона делят единственный двухполосный выезд на КАД. Чиновники обоих регионов все знают, но в одиночку бюджеты города и области не могут справиться с запросами новоселов.
Один из центров развития Петербурга - МО поселок Шушары, где одновременно идут масштабное жилищное строительство, возведение автомобильных развязок, заводов, объектов метрополитена, а также складской инфраструктуры. ФОТО Сергея ГРИЦКОВА
Время засучить рукава
С чем же мы имеем дело? Первый заместитель председателя комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Павел Соколов отметил, что агломерация северной столицы включает весь город на Неве (все его 111 муниципальных образований) и 6 районов Ленобласти (57 МО). Таким образом, петербургская агломерация - это 8,8 тыс. кв. км и примерно 6 млн жителей, посчитали урбанисты.
Хотя есть явный центр данной территории - Петербург, Соколов выделил несколько ее «подцентров». Это Гатчина, Всеволожск, Кировск, Тосно, Сертолово, а также будущий город, который вырастет на месте деревни Новосаратовка. Вообще-то таких «будущих городов» у нас уже целый список - Южный и несколько безымянных, существующих лишь в планах чиновников и девелоперов. Еще больше - будущих станций метрополитена, которые могут быть построены «когда-нибудь».
«В этой ситуации девелоперам следует на долгие годы вперед просчитывать динамику развития территорий, где предприниматели наметили осуществить свои проекты», - поддержал Павла Соколова руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.
За результат, в том числе финансовый, как раз и отвечают девелоперы. А коммерческий успех проектов освоения окраинных земель невозможен без строительства инфраструктуры. Во многих случаях - с нуля.
Это относится и к инфраструктуре социальной. Заместитель директора по перспективному развитию управления строительными проектами Василий Федотов привел данные: чтобы удовлетворить потребность Петербурга в детских садах и школах, требуется около 34 млрд рублей, таких денег в бюджете нет. Поэтому Фонд социального участия для застройщиков это то, что «тяжело, но справедливо».
«Создание социальной инфраструктуры увеличивает стоимость жилищного проекта на 5 - 7%, - объяснил заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. - Зато увеличивается интерес покупателей».
Еще удобнее иметь четкие правила игры: хочешь перевести землю из статуса «Промзона» в «Для жилищного строительства» - заплати столько-то за квадратный метр. Главное, чтобы сумма официальной платы была обнародована и понятна. Так практикуется в Москве.
Когда город одним застройщикам затраты на социальные объекты компенсирует, а другим - нет, это создает нездоровую конкуренцию. Как и случаи, когда подобные обещания забирают обратно. Или после согласований настойчиво просят еще что-то добавить, на строительство дорог например.
Промплощадка стала стройкой
Генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков обратил внимание на ресурс, который есть в петербургских промышленных зонах. Этот ресурс - земля. Эксперт подсчитал, что серый пояс северной столицы успешно проходит редевелопмент - под бизнес-центры уже отданы 54 га, под строительство жилья - 405 га. На этих территориях созданы 589 тыс. кв. м бизнес-центров и 5,7 млн кв. м жилья.
Вот примеры предприятий, чьи территории были трансформированы: судоремонтный завод «Экострой» (3 га), трамвайный парк № 4 им. Смирнова (5 га), ж/д станция Московская-Товарная (18 га), завод «Россия» (0,7 га). Но существующие промзоны занимают 15,6 тыс. га. Очевидно, что значительную часть этих гектаров ждет кардинальное переустройство.
Выступая на XI конференции «Недвижимость и строительство Петербурга», генеральный директор консалтинговой компании Peterland Юрий Зарецкий озвучил свои подсчеты. Они в деталях отличаются от цифр коллеги, но в основном эксперты сходятся.
Итак, в северной столице сегодня 59 крупных промзон, из них 26 подлежат градостроительному преобразованию. Это 6,1 тыс. га. Еще 33 промзоны площадью 12,8 тыс. га сохранят индустриальное назначение. Таким образом, общая площадь петербургских промзон - 144 тыс. га, то есть 4% всей территории мегаполиса. При этом в центральных районах города они занимают около одной трети площади.
Парадоксы серого пояса
Эксперты выявили четкие признаки бывших промзон, которые должны идти под преобразование:
а) выгодное расположение - центр города и земли вдоль водных артерий;
б) площадь реновируемых территорий - от 50 га;
в) несоответствие современным градостроительным и экологическим нормам, социальным условиям развития города;
г) сочетание хорошей инженерной «начинки» участков с высокой степенью износа сетей, отсутствие резерва энергомощностей. К моменту решения вопроса о дальнейшем использовании производственная деятельность предприятия свернута, значительная часть площадей используется не по назначению;
д) высокая стоимость земли.
Примеры оптимального редевелопмента территорий - промзоны «Леонтьевский мыс - Карповка», «Полюстрово», «Новоизмайловская», «Петровский остров». На них дореволюционные пакгаузы уступили место элитным апартаментам.
Кроме промзон есть еще отдельные площадки под небольшие производства. На конец 2018 года преобразовано 356 га производственных площадок, в том числе 274 га общественно-деловых зон.
С петровским размахом
К концу 2018 года общая площадь преобразованных территорий в промзонах серого пояса достигла 1,1 тыс. га, или 25% от максимально возможной площади. С учетом отдельных площадок общая площадь преобразованных территорий составила около 1,4 тыс. га.
В 2018 году под «нож и ковш» застройщиков пущено около 165 га бывших промышленных территорий, из них почти 140 га уйдет под жилье. Проектов под жилье в нынешнем году стартовало 29, общие возводимые площади в них составляют 2,20 млн кв. метров, а площадь продаваемого жилья - 1,61 млн. кв. метров.
«На оставшихся промышленных территориях серого пояса можно построить около 14 млн кв. м жилья и получить примерно 1,6 триллиона рублей дохода. Это главный двигатель активности девелоперов», - заявил Юрий Зарецкий.
За последние десять лет в Петербурге «освоением» промзон занимались около ста компаний, из них четверть - непрофильные (создавались собственником земли под конкретный проект). Но на трех лидеров рынка в совокупности приходится 45% всех преобразованных площадей (59 проектов, давших 8,41 млн кв. м площадей, в том числе 5,74 млн кв. м жилья).
И вот какие выводы делает эксперт: «Площадь промзон серого пояса, пригодная для редевелопмента, составляет около 4,2 тыс. га, из них освоена лишь четверть. Процесс идет стихийно, отсутствует какой-либо системный подход - преобразования зон сильно неоднородны по размерам, функциям, темпам. Главный драйвер - спрос на жилье, которое дает максимальную и быструю финансовую отдачу. Жилая и деловая функции на землях бывших цехов будут соотноситься как 64% к 36% (такова ситуация на конец 2018 года). При этом, несмотря на все заявления об ограничении жилищного строительства, оно продолжается опережающими темпами.
«В ближайшей перспективе (до 3 лет) можно ожидать дальнейшего активного освоения бывших промышленных территорий с доминирующей застройкой под жилье - до 70 - 80%», - резюмировал Зарецкий.
КСТАТИ
На 9% территории Ленобласти, входящих в петербургскую агломерацию, проживают 43% жителей этого региона
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 237 (6346) от 19.12.2018 под заголовком «Границы общежития».
Комментарии