Бездомные по закону. Неожиданная история выселения матери с детьми в Петербурге
Сердобольных граждан эта ситуация вполне может привести в состояние шока. В июле прошлого года Василеостровский районный суд удовлетворил иск о выселении из квартиры матери с тремя детьми, двое из которых - несовершеннолетние. А в октябре это решение признал законным и Городской суд Санкт-Петербурга. Как такое может быть, куда смотрят борцы за права ребенка?! И где вообще наши законы, призванные стоять на страже интересов граждан?! Однако не торопитесь...
Фото: gdemoiyogurt / Pixabay
Продается квартира с жильцами
В двухкомнатную кооперативную квартиру на улице Кораблестроителей петербурженка Ольга Герцекова, ее муж Игорь и их маленькая дочь въехали в 1994 году. Через два года супруги развелись, и Игорь с квартиры съехал. Сама Ольга снова вышла замуж, родила двоих детей и опять развелась. А пять лет назад она узнала, что... живет не в своей квартире.
Как выяснилось, последние взносы за кооператив Игорь выплатил в 1997-м, уже после развода. И оформил квартиру на себя. Его бывшая супруга, видимо, посчитала это простой формальностью. Возможно, думала, что Игорь когда-нибудь вернется - ведь он даже не снялся с регистрации на их общей жилплощади.
Вместо этого бывший муж, будучи единственным хозяином квартиры, в 2013-м спокойно ее продал некоей гражданке Трофимовой. Вместе со всеми зарегистрированными там людьми. Законом это не возбраняется - новый собственник честно ставится в известность об обременении. При этом он прекрасно знает, что все живущие в квартире должны сняться с регистрации и освободить жилплощадь. А если они это сделать откажутся, то он имеет полное законное право выселить «лишних» жильцов через суд. И многие покупатели на это идут только из-за того, что необходимость немножко побегать по судам (хотя дело стопроцентно выигрышное) несколько снижает цену приобретаемого жилья.
Но если человек в этой квартире жить не собирается (скажем, покупает ее как «каменный кошелек» или имеет на нее какие-то иные планы), то он и париться с выселением не будет, фактически поимев скидку «просто так». Похоже, в данном случае как раз это и произошло - двухкомнатная квартира ушла всего за 1 миллион рублей.
Согласно договору купли-продажи, «в течение пяти дней с момента государственной регистрации перехода права собственности лица, проживающие в квартире, должны сняться с регистрационного учета по месту жительства». Однако гражданка Трофимова требовать этого не стала. Более того, Ольга заявляет, что и квартиру-то она по акту приема-передачи даже не приняла.
Впрочем, делать это никакой закон ее не обязывал. Зайти же просто посмотреть на то, что приобрела, она могла и в отсутствие проживающих там людей. А то, что Игорь бывшей жене ничего о своих планах на квартиру не сказал... С точки зрения человеческой, конечно, нехорошо, но с юридической - никакого криминала не содержит.
По сути, с момента продажи квартиры семья Герцековой уже жила там на птичьих правах. И вряд ли Ольга об этом не знала - могла бы, к примеру, обратить внимание на то, что изменилась фамилия на квитанциях об оплате коммунальных услуг и налоговых извещениях. Любой нормальный человек бросился бы в жилконтору, чтобы выяснить, как у его квартиры появился новый собственник. Почему Ольга этого не сделала, она объяснить не может. Судя по всему, проявила столь свойственный многим нашим людям пофигизм - мол, живем и живем, над нами не каплет, и слава богу.
Но пофигизм оказался роковым. Квартира снова сменила владельца, которым стал некий гражданин Сериков. А тот, как выяснилось, уже реально собирался в ней жить. И подал иск на выселение зарегистрированных на данной жилплощади Игоря, его бывшей жены Ольги Герцековой, их общей дочери и двоих несовершеннолетних детей Ольги от второго брака.
Сделки действительны!
Вскоре после начала судебного разбирательства бывший муж отошел в мир иной. А Герцекова подала встречный иск, требуя признать обе сделки недействительными. По ее мнению, подпись экс-супруга в удостоверенном нотариусом договоре была поддельной или совершена в состоянии алкогольного опьянения.
Суд назначил почерковедческую экспертизу, которая из-за слишком короткой подписи продавца и ее так называемой вариационности (отсутствия единого образца) оказалась не в состоянии ни подтвердить, ни опровергнуть принадлежность спорного автографа руке Игоря. Специалисты тем не менее установили, что подпись могла быть выполнена под воздействием как внешних (неудобная поза, непривычный пишущий прибор, неровная подложка и другое), так и внутренних (болезненное состояние, стресс, волнение, состояние алкогольного опьянения, травма и иное) сбивающих факторов.
Суд, однако, учел бесспорные обстоятельства. Да, возможно, как уверяет Ольга, она в период брака участвовала в выплате пая за квартиру. И после развода могла бы этим фактом воспользоваться, подав в суд иск о разделе общего имущества. Но она этого не сделала, молчаливо согласившись с тем, что квартира отошла бывшему мужу. И он был вправе делать с ней все что хотел. Их дочка к тому времени достигла совершеннолетия, а другие дети Герцековой для Игоря - чужие люди, и заботиться о них он не обязан. Таким образом, решил суд, оснований для признания сделок недействительными не имеется, и иск о выселении должен быть удовлетворен.
Отметил суд и чисто формальный момент - существенное нарушение установленного Гражданским кодексом РФ годового срока исковой давности для оспаривания сделок. По общему правилу, он исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. «Ответчики... на протяжении трех лет с регистрации права собственности за новым собственником, проявив должную заботу и осмотрительность, не могли не знать, что квартира, которая находится в их пользовании, принадлежит Трофимовой и в дальнейшем Серикову», - заключил суд. Что в переводе с юридического языка на русский значит только одно: если хотите витать в облаках (или делать вид, что там витаете), будьте готовы к тому, что падать будет очень больно.
Таким образом, на первый взгляд кажущееся бесчеловечным решение суда с точки зрения закона абсолютно безупречно.
Опрошенные эксперты в его справедливости не сомневаются. «Оснований для оспаривания последней сделки и признания приобретателей недобросовестными нет, - убежден адвокат Станислав Данилов. - Они не могли и не обязаны были знать об обстоятельствах, при которых им продавалась квартира. А первая покупка была удостоверена нотариусом и надлежащим образом зарегистрирована. Оспаривать же сделки Герцекова стала лишь через год после получения официального требования о выселении. И, что очень важно, тогда, когда первый продавец был еще жив. Но о том, что его обманули или он был в нетрезвом состоянии, не заявлялось - все эти «подробности» появились уже после его смерти».
Мнение адвоката разделяет и консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко: «Конечно, в большинстве случаев покупатели дистанционно недвижимость не приобретают - необходимо изучить как минимум форму № 9 и определить судьбу зарегистрированных в квартире лиц. Либо они «выписываются» до сделки, либо обязанность выселить их в определенный срок возлагается на продавца. В данном случае это сделано не было». Следовательно, заключает юрист, теперь это на полном законном основании сделал суд.
Кто в доме хозяин?
Ответить на этот вопрос любой желающий может без особого труда, всего за 750 рублей запросив через МФЦ выписку из Единого государственного реестра недвижимости (в электронном виде она стоит 300 рублей). Сведения о собственности отражаются в «Личном кабинете» на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, абсолютно бесплатно в режиме онлайн можно узнать о совершенных с любым объектом недвижимости сделках через сайт Росреестра.
«По моему мнению, каждый владелец жилья должен как минимум ежегодно проверять информацию о своей собственности», - полагает Станислав Данилов.
И если обнаружится, что совместно нажитая в период брака недвижимость «ушла», то, как показывает судебная практика, договор купли-продажи может быть признан недействительным. Даже в тех случаях, когда сделка совершалась без согласия одного из супругов (в том числе бывших). В подобных ситуациях лишались квартир даже добросовестные приобретатели, которые из-за отсутствия штампов о браке в паспорте продавца не знали и не могли знать его семейное прошлое. Такие решения подтверждались в том числе Верховным судом России.
Но, по мнению Анны Горбенко, в данном случае у ответчиков нет никаких прав на спорное жилье: «Семья Герцековой была зарегистрирована, но не являлась собственником и не могла препятствовать продаже жилья его владельцем. Часть пая в ЖСК вносилась единой семьей, возможно - в том числе за счет супруги. Но вопрос о собственности должен был решаться в процессе раздела совместно нажитого имущества. То есть Ольге Герцековой следовало в течение трех лет после внесения последнего пая обратиться с соответствующим иском в суд. При невозможности разыскать экс-супруга суд вынес бы заочное решение».
Обжалуя решение Василеостровского районного суда, ответчица апеллировала в том числе к Декларации прав ребенка и необходимости определить, куда и в какой срок должны выселяться несовершеннолетние дети. Но 18 октября Санкт-Петербургский городской суд отклонил эти доводы. «У ответчиков отсутствуют правовые основания для дальнейшего пользования жилым помещением вопреки воле собственника», - заключила апелляционная коллегия. В ближайшее время судебные приставы могут начать процесс по принудительному выселению семьи.
Впрочем, бросаться спасать несчастную женщину пока не надо - как выяснилось, у нее есть доля в квартире, совместно нажитой в новом браке. Как раз сейчас идет судебный процесс по разделу этой недвижимости между Ольгой и ее вторым экс-супругом.
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 004 (6357) от 14.01.2019 под заголовком «Бездомные по закону».
Комментарии