Строительство: от флагмана до банкрота

Вряд ли кто-то оспорит тот факт, что в Петербурге и Ленинградской области активно развивается жилищное строительство. По данным Петростата, в январе - ноябре 2018-го в северной столице введены в строй 1,8 млн квадратных метров жилья, в Ленинградской области - 2,4 миллиона квадратных метров. Это, с одной стороны, показатели рекордные. Однако «план по валу» имеет и негативную сторону: количество новостроек так и не перешло в качество, не решен вопрос обманутых дольщиков и пр. Вот и министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев недавно заявил, что его особенно тревожит уход с рынка компаний-подрядчиков с многолетним стажем работы из-за несовершенного ценообразования.

ФОТО Сергея ГРИЦКОВА

В последние годы именно жилищное строительство было флагманом отрасли. Граждане охотно инвестировали в «бетонные кошельки», а застройщики рапортовали о миллионах сданных квадратных метров. Теперь, когда заявлены новые правила игры на строительном рынке, быстрорастущий сегмент стал проблемным.

Треть работает в убыток

Ситуация в строительном комплексе Петербурга, как и во всей России, весьма сложная. По данным Института статистики и экономики Высшей школы экономики (ВШЭ), строительство является самой проблемной отраслью страны (раньше таковой считалось сельское хозяйство). В особенно тяжелом положении оказались компании-подрядчики, которые непосредственно строят объекты.

В Петербурге это были СУ-11 с 62-летним опытом работы, Спецтрест № 27 с 40-летней историей, Мостострой-6 с 70-летним стажем, Ленмостотрест с 55-летним стажем, Электромонтаж-55 с 65-летним опытом работы и многие другие компании, имевшие хорошую репутацию. Объем незавершенного строительства застройщиков-банкротов превысил 10 миллионов квадратных метров.

Приведу несколько данных из аналитического доклада «Деловой климат в строительстве в III квартале 2018 года» Института статистических исследований ВШЭ. Назову главные цифры (а их много, и все негативные). 20% подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии; доля убыточных компаний составляет 30%; 26% имеют в своем портфеле договоры на подряд от 1 до 3 месяцев, а в среднем по отрасли - только на 5 месяцев; средний уровень загрузки подрядчиков составляет 61% и т. п.

Вот факторы, ограничивающие их производственную деятельность:

30% - недостаток подрядов;
30% - высокая стоимость строительства (стройматериалы подорожали на 67%);
37% - высокий уровень налогов.

Было исследовано 6 тысяч организаций в 82 регионах, включая Петербург. В нашем городе численность работников в строительстве за первые 9 месяцев прошлого года сократилась по сравнению с 2017-м на 15%! Если дело пойдет так и дальше, некому будет строить.

В Петербурге не осталось ни одной крупной строительной организации (типа трестов № 16 и № 20, в которых я работал), которая способна была бы построить крупный значительный объект. Не случайно достройку стадиона на Крестовском острове вынуждены были поручить «Метрострою», хотя это и не его профиль. В результате стадион возвели, но замедлилось строительство метро. За пять лет введено только 2 станции!

Монополии тормозят

Причиной является то, что застройщики жилья в городе монополизировали рынок и, нанимая подрядчиков, занижают цены, задерживают приемку выполненных работ и их оплату. Ежегодно 16 крупных инвестиционно-строительных компаний возводят в Петербурге 94% всего жилья, на долю остальных приходится лишь 6%. А ведь еще лет десять назад доля малого и среднего строительного бизнеса составляла 30%. В результате недогруза мощностей и задержки оплаты работ происходят массовые банкротства компаний. В 2017 году с рынка по этой причине ушли более 1000 компаний.

По мнению многих экспертов, в России нарушены основные принципы девелопмента, принятые в развитых экономиках. Их четыре.

Первый - разделение функций участников рынка: застройщиков, проектировщиков, подрядчиков, производителей строительных материалов и пр.

Второй - равноправие всех участников рынка.

Третий - безусловное выполнение контрактов, в том числе, естественно, своевременная приемка и оплата выполненных работ.

Четвертый - торги только по конкурсу, никаких аукционов.

В России, к сожалению, в результате монополизации, свертывания конкуренции и несовершенного законодательства все эти принципы нарушены.

Проектное финансирование

Судьба застройщиков жилья в ближайшее время также существенно осложнится. Дело в том, что по жесткому указанию главы государства и, соответственно, федеральному законодательству, с 1 июля 2019 года должен быть повсеместно осуществлен переход от системы долевого строительства, которое существует с 1990-х, к так называемому проектному финансированию. Это вызвано большим количеством «обманутых дольщиков», число которых в России составляет десятки тысяч семей.

Суть перехода к новой системе состоит в том, что застройщикам (девелоперам) будет запрещено принимать деньги от граждан, желающих купить квартиры. Все средства будут принимать только 55 уполномоченных банков России, в которых должны будут открываться так называемые эскроу-счета, т.е. счета-накопители, которые нельзя трогать до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, риски строительства, которые раньше лежали на дольщиках, делят между собой застройщики и коммерческие банки.

Следует подчеркнуть два обстоятельства.

С этой точки зрения, переход на проектное финансирование соответствует мировой практике. Однако в западных странах мощные банки сами кредитуют строительства без счетов «дольщиков», нанимая подрядчиков и строго следя за выполнением графиков строительства и продавая квартиры или прямым платежом или ипотекой на 20-25 лет.

Во-вторых, в России этот переход будет весьма сложным, ибо, как мы отмечали, долевое участие превалирует над кредитами банков.

Подсчитано, что для полного замещения долевого участия кредитами банков требуется минимум 5-5,5 триллионов рублей. Это достаточно большой объём финансирования. Именно поэтому и водятся эскроу-счета.

Банкиры должны перестроиться

Для работы с эскроу-счетами требуется серьезная перестройка работы наших банков. В них должны быть образованы достаточно мощные подразделения из экспертов, способных контролировать ход строительства объектов и следить за графиком оплаты и приемкой работ.

Такие подразделения были в советское время в Стройбанке, Промстройбанке, Жилсоцбанке, Сельхозбанке и других. Сейчас в коммерческих банках инженерно-строительных подразделений нет, их надо срочно создавать! Имеются опасения, что при переходе к проектному финансированию на 10 - 15% могут вырасти цены на жилье и снизится объем ввода жилых домов. Эти опасения не лишены основания, но все зависит от того, насколько серьезно и грамотно будет осуществлен переход к новой системе.

Сейчас у меня (да и не только у меня) создается впечатление, что такая подготовка ведется крайне медленно или вообще не ведется. Эскроу-счета открыты в единичных случаях, не отработаны механизмы взаимоотношений участников рынка в новых условиях.

Это тревожит, об этом я говорил на XVI съезде строителей Санкт-Петербурга 6 декабря 2018 года и на рабочей группе по развитию предпринимательства в сфере строительства в Смольном 13 декабря прошлого года.

Что касается других сфер строительства - транспортной инфраструктуры, социальных объектов, торговли, промышленности и пр., то здесь также имеются серьезные проблемы. В строительстве транспортной инфраструктуры в Петербурге произошли большие подвижки в связи с подготовкой чемпионата мира по футболу. Завершен стадион на Крестовском острове (который только что получил название коммерческой компании, хотя построен на средства бюджета города и передан футбольному клубу «Зенит»), реконструирован Тучков мост, построен Яхтенный мост, введены две станции метро (впервые за 5 лет), реконструирована набережная Макарова и другие объекты.

Но после этого наступило затишье. Ушли с рынка десятки крупных, средних и малых дорожных и мостостроительных компаний, в неоднозначном положении оказался «Метрострой». Для восстановления потенциала дорожно-строительного комплекса Петербурга потребуется немало усилий.

Нерадостная картина и со строительством детских садов, школ, поликлиник и прочих объектов социальной инфраструктуры города. На строительство их в нужных объемах требуется около 100 миллиардов рублей, которых в бюджете города нет.

Промышленное строительство в северной столице практически не ведется уже несколько лет - с тех пор, как ушли иностранные инвесторы. Собственных средств у промышленных предприятий города нет не только на новое строительство, но даже на реконструкцию. Это касается также объектов торговли и офисных помещений.

Качественный подход

Отдельного рассмотрения заслуживают проблемы качества строительства, системы госзаказа и реформа ценообразования в строительстве. Коротко остановлюсь на каждой из них.

Ежегодно в каждый второй четверг ноября отмечается Всемирный день качества. В этом году «Союзпетрострой» провел XVI конференцию по качеству строительства в необычном формате. Ей предшествовали семь «круглых столов» во всех профильных комитетах города, на конференции выступили руководители комитетов по направлениям: качество законодательства, градостроительства, изысканий, проектирования, строительства и эксплуатации. По итогам конференции разрабатывается план мероприятий по повышению качества строительства по каждому из указанных направлений, который утверждают в Смольном.

Я предложил установить в Петербурге день качества, так же, как это делается во многих городах мира: качество управления, здравоохранения, образования и т. п. Все это должно способствовать повышению уровня жизни горожан.

Госзаказ в области строительства также нуждается в изменении. Сейчас установлен только один способ определения победителя торгов - электронный аукцион по принципу наименьшей цены. Это ведет к демпингу и не подходит для строительства. На подписи губернатора находится письмо в правительство РФ о применении для строительства других методов - конкурсов.

И наконец, о ценообразовании - очень актуальная проблема! Цены не отражают реальность. Например, в них заложена заработная плата рабочих 20 тыс. рублей, а фактически - 35 - 40 тыс. рублей. Разработанный Минстроем РФ «ресурсный метод» подвергается резкой критике, ибо далек от реальности. Эти и другие проблемы также ждут своего решения.

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 009 (6362) от 21.01.2019 под заголовком «Строительство: от флагмана до банкрота».